Immobiliendarlehen: Ist die Kombination eines endfälligen Kredits mit einem geeigneten Fondssparplan eine gute Alternative zum klassischen Annuitätendarlehen?

...komplette Frage anzeigen

9 Antworten

Du musst erst einmal eine Bank Finden die bei einer endfälligen Tilgung mitspielt. 

Seit dem 21.3.2016 existiert die neue Wohnimmobilienkreditrichtline (WIKR). Das Darlehen soll im Rahmen der statistischen Lebenserwartung zurückgeführt werden. Viele Banken sind hinsichtlich der Interpretation der WIKR zurückhaltend, da Sie verstärkt haften.

Bsp.: Volltilger: Darlehen 300 TEUR, Zins 1,8%, Laufzeit 20 Jahre, Annuität 1489,40 EUR mtl., ges.Zins 57455,50 EUR, ges. Kapitaldienst 357.455,50 EUR.

vs

Tilgungsaussetzung:Darlehen 300 TEUR, Zins 1,8%, Laufzeit 20 Jahre, Zins mtl. 450 EUR mtl., ges.Zins 108.000 EUR

Um beim gleichen Gesamtaufwand von 357.455,50 EUR zu bleiben, kannst Du einen Sparplan mit 1039,39 EUR mtl. bespannen.

Mit 2,4% Nettorendite erreichst Du dann rund 320 TEUR Fondsvermögen. 

Nach Abzug der Abgeltungssteuer bleiben rund 300 TEUR übrig.

Während der Laufzeit entstehen Kosten (Depotkosten, Ausgabeaufschläge). Wenn Du am Anfang in einem rentablen jedoch volatile Fonds investiert bist, sollte dieser zum Laufzeitende hin in "sichere" Papiere umgeschichtet werden. Fällig werden dann Abgeltungssteuer, Steuer auf die bisher erhaltenen Ausschüttungen (auch bei thes. Fonds), Ausgabeaufschläge, Bankspesen (je nach Depotführendes Institut).

Wie reagierst Du in einem Krisen-Szenario - alle Märkte fallen zum Ende um 20-30%?

Der Fondssparer sitz die "Delle" aus. Nur von Dir will die Bank das Darlehen zurückbezahlt haben.

Fazit: Wie hoch Deine Bruttorendite sein muss, damit Du am Ende die 300 TEUR hast ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Auf alle Fälle deutlich > 2,4%.

Die Bank verdient auf alle Fälle das doppelte an Zinsen.

Du haftest für das Darlehen und gehst ein Kapitalmarktrisiko ein.

Mit Fremdkapital zocken - ich weiss nicht?

Danke. Es ist mit Risiken behaftet, richtig. Ich hatte dabei den Hintergedanken, dass eine langfristige Anlage in Aktiensparpläne eine durchschnittliche Rendite von rund 5-6 % erbringt.

Das Kapital vermehrt sich nicht nur durch die Sparraten, sondern auch durch Erträge und wieder angelegte Ausschüttungen, also den
Zinseszinseffekt. Marktrisiken stehen dem natürlich entgegen.

0
@lohepudel

lohepudel: Die größte Unsicherheit ist die persönliche Besteuerung der künftigen Kapitalerträge, gerade beim Zinseszinseffekt. Vielleicht mußt Du eines Tages sogar noch auf die Kapitalerträge Beiträge zur gesetzlichen Krankenversicherung zahlen (s. Direktversicherung!)!

0

Genauso ist es, es spart mir einen eigenen Beitrag. Aus meiner sicht ein ziemliches Risiko.

Ähnliches "zocken," in dem Fall mit Währungen führt gerade zu einer Prozesswelle wegen Wechselkursrisiken mit Schweizer Franken.

1

Es ist auf jeden Fall davon abzuraten. Weil Du ein zusätzliches Risiko in Deine Finanzierung herein nimmst.

Das Risiko dass der Sparplan nicht die erwarteten Gewinne bringt oder sogar Verluste hat. 

Auch wenn über die gesamte Laufzeit betrachtet vielleicht ein Zusatzgewinn herausschaut bleibt noch das Problem was passiert wenn Du z.B. die Finanzierung vorzeitig beenden möchtest weil Du z.B. die Immobilie verkaufen willst (um umzuziehen, eine andere zu kaufen, aufgrund von Zahlungsproblemen).

Dazu kommt die unterschiedliche steuerliche Behandlung. Die Erträge sind zu versteuern. Die Aufwendungen (jedenfalls bei Eigennutzung) nicht.

Was ich maximal andenken würde nur die Mindesttilgung auf das Darlehen zu leisten (1%) und höhere Tilgung bzw. Sondertilgungen in einen Fondssparplan. Aber wie gesagt: Dauerhaft auf eine Rendite bei Wertpapieren zu setzen ist immer eine Spekulation und kann deutlich schief gehen wie diverse Finanzkrisen bewiesen haben.

Endfällige Tilgung wäre vor allem bei zu erwartender hoher Inflation sehr günstig, wie aber bereits mehrfach erwähnt wird kaum eine Bank ein Darlehen mit endfälliger Tilgung vergeben, vor allem nicht unter den neuen Richtlinien, bleibt also wohl eher ein Traum.

Das mit den Fonds ist eine sehr kreative, jedoch eher unrealistische Idee zur Finanzierung einer Immobilie. Die Unsicherheiten, denen die Fondsanlage ausgesetzt sind, übersteigen die Anforderungen der Bank an die Eigenkapitalbasis bestimmt.

Gerade das aktuelle Zinsumfeld ermöglicht vergleichsweise hohe Tilgungssätze bei den niedrigen Zinsen beim Annuitätendarlehen. Die konstante Belastung durch die Annuität, dient nicht zuletzt hier dem Verbraucherschutz vor Selbstüberlastung (-überschuldung) und steht somit im Einklang mit den neuen Richtlinien.

Hallo Lohepudel,

Die erste Frage die sich stellt, ist Deine persönliche Situation. Familie, Kinder? Dein Alter und Art der Immobilie....Selbstnutzung oder Kapitalanlage?

Was musst Du bei der Finanzierungsauswahl  beachten mal so als allgemeine Ferndiagnose:

!. Das Zinsniveau ist niedrig. Also wähle eine möglichst lange feste Laufzeit.

2. Die Zinsen werden steigen. Es ist damit zu rechnen, dass nach Ende der Zinsbindungsfrist die Zinsen höher sind. Wähle also eine Annuität von mindestens 2%. Bei einer Prolongation und Zinssteigerung kannst Du dann auf 1% gehen und die Ratenhöhe ist dann nicht so hoch.

3. Lasse Dir von Deiner Bank zusätzliche Angebote geben mit staatlichen Fördermassnahmen z.B. Riesterverträge. Diese Verträge haben eine Garantie, dass das eingezahlte Geld nicht weg ist, Du erhälst ein "Bisle" Geld vom Staat und kannst die Gelder auch zu Tilgung verwenden....... Durch die  Garantie sicherst Du Dir die Chance auf gute Erträge durch einen Fonds.

4. Sichere Dich mit einer Risikoversicherung ab, falls Dir etwas passiert. Eine private mit fallender Todesfallsumme, keine Restschuldversicherung der Bank, die sind meist teurer.

5. Sichere die die Möglichkeiten für Sondertilgungen

6. Nur auf Fonds als Tilgung zu setzen wäre ein zu großes Risiko. Trotzdem ist es als Sparform immer noch eine gute Alternative. Im Fall einer Finanzierung aber eher als eine Säule und nicht fest geschrieben im Vertrag, so kannst Du besser agieren. Entweder eine "Krise" aussitzen oder schon vorher etwas transferieren.

Aber wie gesagt, alles hängt von der Art der Immobilie und deiner persönlichen Situation ab.

Ganz wichtig: Nicht nur auf 10 Jahre planen sondern bis zum Ende!

LG Sabine

Bei den heutigen Zinsen gibt es nichts besseres als ein Volltilgerdarlehen oder ein Anuitätsdarlehen mit langer Laufzeit und guten Möglichkeiten zur Zwischentilgung.

Denk doch nur an die vielen armen Schweine, die in den 80'er und 90'er Jahren ihr Haus über Lebensversicherungen finanziert haben um die 1 % Tilgung zu sparen. Wegen der Unberechenbarkeit der LVs sitzen die am Ende der Laufzeit auf tausenden € die sie nun noch zusätzlich aufbringen müssen.

Bis auf das mit dem "soliden Mischfonds" ist die Idee natürlich sehr gut. Es spart eine Menge Geld und führt zu einem flexibel nutzbaren Vermögen, statt eines Annuitätendarlehens die Tilgung in einen Fondssparplan laufen zu lassen.

Am "soliden Mischfonds" stört mich der Rentenanteil. Wegen der von der EZB geförderten extremen Entwicklung, könnten mit dem Anleihenanteil auch mit einem Sparplan auf 20 Jahre keine oder kaum Renditen erzielt werden. Flexibilität im Ausstieg vorausgesetzt (und die hast du) ist (nicht irgendein sondern ein Portfolio aus sehr guten) Fonds, die auch zu 100 % in Aktien investieren können, wesentlich interessanter.

Keine gute Alternative, sondern echte Zockerei!

Suche Dir lieber ein Annuitätendarlehn mit kompletter Zinsbindung und Sondertilgungsmöglichkeiten.

Für letztere kannst Du dann Deine tatsächlichen Renditegewinne einsetzen, denn zusätzlich Sparen mußt Du sowieso. Hohe Rendite, konstante Besteuerungs- und GKV-Bemessungsgrundlagen sind schon gefährliche Annahmen für die Dauer von 30 - 40 Jahre. Dazu kommt die problematische Wahl des bzw. der geeigneten Fonds, die übrigens jeder sucht!


Richtig beliebt ist das bei Anlegern, die etwas mehr Erfahrung mit derartgen Anlagen oder seit Jahren einen Berater haben, der sich mit Fonds auskennt.

Dazu ist das natürlich (wesentlich) beliebter bei vermieteten Objekten als bei Eigennutzung.

In der Vergangenheit hatten die, die genau das machten, nach zehn oder zwanzig Jahren die Situation dass sie entweder das aufgebaute Vermögen zur Tilgung einsetzen konnten oder sie verlängern das Darlehen und lassen die Sparpläne und die Fonds weiter laufen.

Du hast also die Chance darauf, dass genau das passiert. was jetzt passiert ist. Kunden deren Zinsbindung jetzt ausläuft, verlängern es für 1,2 % und lassen Fondsportfolien weiterlaufen, deren Wert längst weit über dem Darlehen liegt.

Es ist in der Praxis (wieder bei Vermietern) auch sehr beliebt, statt Eigenkapital einzusetzen ein Fondsportfolio abzutreten. Die Vorteile (auch steuerlicher Natur) sollten jedem enleuchten, der (sorry) etwas Ahnung von der Materie hat. Was sich bei 5 % Zins schon lohnt wird bei den aktuellen Zinsen von unter 2 % richtig interessant.

Dein letzter Satz ist lächerlich. Du hast damit dein ganz spezielles Problem, weil du keinem traust und dich deshalb auf dein auf dem Gebiet vielleicht nicht sehr gutes Händchen verlassen musst. Viele andere (sicher mehr als 4/5 des angelegten Vermögens aber die Anleger schreiben nichts rein, weil die andere Themen haben und das Thema für sie abgehakt ist) haben dein Problem und damit auch das Thema der Fondauswahl nicht.

0
@Rat2010

"Dein letzter Satz ist lächerlich. Du hast damit dein ...."

Schade, dass nun Diffamierung zu Deinen Argumentationswerkzeugen gehört, das ist mir neu bei Dir. Muss man das als Vertreter von Fondsanlagen schreiben oder ist tatsächlich das Kerninteresse eines Fondsvertreters nur der Profit aus Ausgabeaufschlag, Bestands- provision und/oder Performance Fee?

Dein Kommentar ist unter aller Kanone, während Deine obige Antwort von mir positiv bewertet wurde.



0

Wieso soll es ein solider Mischfonds sein? Ist doch gerade das beinahe unrentabelste was Du tun könntest. Am unrentabelsten ist derzeit nur noch ein reiner Rentenfonds auf Staatsanleihen. Ich denke die Rendite die dabei rauskommen wird ist eher negativ. Renten habe es schwer, denn sie stehen hoch im Kurs und können nur noch fallen, zudem rentieren sie kaum was. Wenn Du weisst wie ein Rentenfonds auf steigende bzw. fallende Zinsen reagiert, dann kennst Du schon die Antwort. Also Finger weg von Rentenfonds. Auch Finger weg von Mischfonds, denn sie haben einen hohen Rentenanteil der in Zukunft kaum Gewinne mitbringen wird. 

Bei aktuellen niedrigzins ist die beste Rendite das Darlehen zu tilgen so schnell es geht . 2% innerhalb der annuitätet wird eh schon vorausgesetzt . Bei Fonds wird der mögliche Totalverlust und die kurschwankungen ausgeblendet . Auch das man sein Depot aktiv managen musd

Die Strategie ist mir Risiken behaftet. Eine langfristige Anlage in Fondssparplänen hat in der Vergangenheit aber im Durchschnitt rund 5-6 % pro Jahr Rendite erwirtschaftet. Daher diese Überlegung.
Das Kapital vermehrt sich nicht nur durch die Sparraten, sondern auch durch Erträge (Dividenden) und wieder angelegte Ausschüttungen, also den Zinseszinseffekt. Die Kursschwankungen sind natürlich da.

0
@lohepudel

Diese Renditeangaben sind allerdings nicht nach Kapitalertragsteuern gerechnet. Und wie die Steuern auf Kapitalerträge in Zukunft, also in den nächsten ca. 30 Jahren, gerechnet werden, ist völlig offen. Bei Deinem Rechenmodell entstehen die höchsten Erträge durch Zinseszins erst in den letzten 5 bis 10 Jahren. Es gibt seitens einiger Parteien die Absicht, Kapitalerträge mit dem persönlichen (Grenz)Steuersatz zu besteuern. Da würde Dir von der angemerkten Rendite nur noch 50 - 65 % übrigbleiben.

1

Was möchtest Du wissen?