Immobiliendarlehen: Ist die Kombination eines endfälligen Kredits mit einem geeigneten Fondssparplan eine gute Alternative zum klassischen Annuitätendarlehen?

9 Antworten

Endfällige Tilgung wäre vor allem bei zu erwartender hoher Inflation sehr günstig, wie aber bereits mehrfach erwähnt wird kaum eine Bank ein Darlehen mit endfälliger Tilgung vergeben, vor allem nicht unter den neuen Richtlinien, bleibt also wohl eher ein Traum.

Das mit den Fonds ist eine sehr kreative, jedoch eher unrealistische Idee zur Finanzierung einer Immobilie. Die Unsicherheiten, denen die Fondsanlage ausgesetzt sind, übersteigen die Anforderungen der Bank an die Eigenkapitalbasis bestimmt.

Gerade das aktuelle Zinsumfeld ermöglicht vergleichsweise hohe Tilgungssätze bei den niedrigen Zinsen beim Annuitätendarlehen. Die konstante Belastung durch die Annuität, dient nicht zuletzt hier dem Verbraucherschutz vor Selbstüberlastung (-überschuldung) und steht somit im Einklang mit den neuen Richtlinien.

Bis auf das mit dem "soliden Mischfonds" ist die Idee natürlich sehr gut. Es spart eine Menge Geld und führt zu einem flexibel nutzbaren Vermögen, statt eines Annuitätendarlehens die Tilgung in einen Fondssparplan laufen zu lassen.

Am "soliden Mischfonds" stört mich der Rentenanteil. Wegen der von der EZB geförderten extremen Entwicklung, könnten mit dem Anleihenanteil auch mit einem Sparplan auf 20 Jahre keine oder kaum Renditen erzielt werden. Flexibilität im Ausstieg vorausgesetzt (und die hast du) ist (nicht irgendein sondern ein Portfolio aus sehr guten) Fonds, die auch zu 100 % in Aktien investieren können, wesentlich interessanter.

Du musst erst einmal eine Bank Finden die bei einer endfälligen Tilgung mitspielt. 

Seit dem 21.3.2016 existiert die neue Wohnimmobilienkreditrichtline (WIKR). Das Darlehen soll im Rahmen der statistischen Lebenserwartung zurückgeführt werden. Viele Banken sind hinsichtlich der Interpretation der WIKR zurückhaltend, da Sie verstärkt haften.

Bsp.: Volltilger: Darlehen 300 TEUR, Zins 1,8%, Laufzeit 20 Jahre, Annuität 1489,40 EUR mtl., ges.Zins 57455,50 EUR, ges. Kapitaldienst 357.455,50 EUR.

vs

Tilgungsaussetzung:Darlehen 300 TEUR, Zins 1,8%, Laufzeit 20 Jahre, Zins mtl. 450 EUR mtl., ges.Zins 108.000 EUR

Um beim gleichen Gesamtaufwand von 357.455,50 EUR zu bleiben, kannst Du einen Sparplan mit 1039,39 EUR mtl. bespannen.

Mit 2,4% Nettorendite erreichst Du dann rund 320 TEUR Fondsvermögen. 

Nach Abzug der Abgeltungssteuer bleiben rund 300 TEUR übrig.

Während der Laufzeit entstehen Kosten (Depotkosten, Ausgabeaufschläge). Wenn Du am Anfang in einem rentablen jedoch volatile Fonds investiert bist, sollte dieser zum Laufzeitende hin in "sichere" Papiere umgeschichtet werden. Fällig werden dann Abgeltungssteuer, Steuer auf die bisher erhaltenen Ausschüttungen (auch bei thes. Fonds), Ausgabeaufschläge, Bankspesen (je nach Depotführendes Institut).

Wie reagierst Du in einem Krisen-Szenario - alle Märkte fallen zum Ende um 20-30%?

Der Fondssparer sitz die "Delle" aus. Nur von Dir will die Bank das Darlehen zurückbezahlt haben.

Fazit: Wie hoch Deine Bruttorendite sein muss, damit Du am Ende die 300 TEUR hast ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Auf alle Fälle deutlich > 2,4%.

Die Bank verdient auf alle Fälle das doppelte an Zinsen.

Du haftest für das Darlehen und gehst ein Kapitalmarktrisiko ein.

Mit Fremdkapital zocken - ich weiss nicht?

Danke. Es ist mit Risiken behaftet, richtig. Ich hatte dabei den Hintergedanken, dass eine langfristige Anlage in Aktiensparpläne eine durchschnittliche Rendite von rund 5-6 % erbringt.

Das Kapital vermehrt sich nicht nur durch die Sparraten, sondern auch durch Erträge und wieder angelegte Ausschüttungen, also den
Zinseszinseffekt. Marktrisiken stehen dem natürlich entgegen.

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@lohepudel

lohepudel: Die größte Unsicherheit ist die persönliche Besteuerung der künftigen Kapitalerträge, gerade beim Zinseszinseffekt. Vielleicht mußt Du eines Tages sogar noch auf die Kapitalerträge Beiträge zur gesetzlichen Krankenversicherung zahlen (s. Direktversicherung!)!

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Genauso ist es, es spart mir einen eigenen Beitrag. Aus meiner sicht ein ziemliches Risiko.

Ähnliches "zocken," in dem Fall mit Währungen führt gerade zu einer Prozesswelle wegen Wechselkursrisiken mit Schweizer Franken.

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