Immobilien Vollfinanzierung?

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6 Antworten

Bist Du sicher, dass Du das Haus Deiner Eltern erben wirst? Es kann doch auch passieren, dass Deine Eltern zu Pflegefällen werden, noch sehr lange im Pflegeheim leben und dann das vorhandene Vermögen dafür aufgebraucht werden muss.

dhilmer1986 12.07.2017, 10:14

Hallo. Ist nur noch mein Vater der das haus bewohnt. Dieser ist 71 jahre alt und ist nach einem schlaganfall bereits in pflegestufe1. Angehörige und freunde kümmern sich um ihn und ich kümmere mich aktuell um die instandhaltung und somit um den werterhalt des hauses. Aber falls der von ihnen genannte fall Eintritt und es ist nichts mehr da zum erben oder noch schlimmer ein Schuldenberg, wie plane ich dann eine Tilgung? 

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Luscinia 12.07.2017, 11:27
@dhilmer1986

Das weiß ich auch nicht, sollte nur eine Anregung sein, was man alles bedenken sollte. Bin auch nur Laie.
Was ist, wenn die Pflegestufe schlimmer wird, wenn die Angehörigen und Freunde damit dann überlastet sind und es nicht mehr machen können? So etwas passiert oft!
Konnte bzw. könnte der Vater das Haus nicht schon an euch Kinder verschenken (ggf. mit Wohnrecht)? Ist

Kümmerst du dich momentan mit eigenem Geld um die Instandhaltung? Dann steckst Du evtl. viel Geld rein und am Ende gehört es Dir nicht! Oder steht ihr Kinder schon mit Anteilen im Grundbuch?

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dhilmer1986 13.07.2017, 09:25
@Luscinia

Hallo. Uns gehört jetzt schon ein gewisser prozentsatz. Wieviel weiß ich nicht. Ich investiere momentan vom eigenen geld in die instandhaltung. Hält sich aber im Rahmen. Ursprünglich wollte ich das haus mal übernehmen, allerdings ist das interesse geschrumpft da einfach die aufteilung des hauses und die Bebauung des Grundstücks etwas, sagen wir mal, krumm und schief ist und es wenig platz für erweiterungen gibt. Außerdem hat sich die Hauptstraße an der das haus liegt mit den jahren in eine autobahn verwandelt.

Ob nun die pflegebedürftigkeit schlimmer oder weniger wird ist unvorhersehbar. Aber ich denke das risiko muss man eingehen.

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Ich habe so meine Bedenken, dass das Vorhaben zu einem Desaster wird. Für 70 000 € ein Haus zu erwerben das keinen Sanierungsbedarf und keinen Instandhaltungsrückstau hat, halte ich für nahezu ausgeschlossen.
Die Option auf ein zu erwartendes Erbe ist nur dahingehend interessant, dass man sich die Möglichkeit der Sondertilgungen offenhalten möchte; dies wiederum kann man sich nur durch einen höheren Zinssatz fü den Kredit erkaufen. Ob die Banken bei der Finanzierung mitspielen ist ein anderes Thema, denn das Objekt alleine kann ja nur einen Teil des Kredits in Form einer Grundbuchschuld abdecken. Der Finanzberater wird sicher nur eine Zwischenfinanzierung bis zur Zuteilungsreife bei dieser Bausparkasse vorschlagen. Die geringe Sparleistung bisher zeigt, dass zwar ein regelmäßiges Einkommen vorhanden ist, aber viel davon für den Alltag verbraucht wird. Wichtiger wäre da eine Aussage gewesen, wieviel man an monatlicher Belastung für Zins und Tilgung aufbringen kann.

baufinord 12.07.2017, 08:50

Es gibt durchaus Regionen in Deutschland, in denen man Einfamilienhäuser ohne Sanierungs-/Modernisierungsbedarf für 70.000 Euro kaufen kann...ob eine solche Immobilie auf Dauer werthaltig ist (weil in strukturschwacher Regioen), ist wieder etwas anderes...

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Snooopy155 12.07.2017, 09:09
@baufinord

Wie der Fragesteller schreibt, besteht noch Sanierungsbedarf und hierführ hält er 6 000,- € bereit. Auch in Eigenleistung diese Sanierung durchzuführen - hier ist Optimismus "pur" angesagt. Zudem hat er bis dato die in Frage kommenden Objekte noch nicht besichtigt.

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Hallo,

also 70.000 Euro zu finanzieren, scheint mir - ein passables Einkommen vorausgesetzt - ein durchaus machbares Projekt.

Die "Fuchs WohnRente" (was immer das ist) scheint mir bei 4% Ansparung nicht besonders ins Gewicht zu fallen.

Das irgendwann zu erwartende Erbe stellt ja dann auch noch eine gewisse Sicherheit dar. Für diesen Fall würde ich versuchen, 
im Kreditvertrag die Möglichkeit zu günstigen Sondertilgungen festzuschreiben.

Grundsätzlich ist eine Vollfinanzierung inkl. Erwersbnebenkosten kein Problem (sofern das Einkommen entsprechend ist). Allerdings sollte man sich darüber im Klaren sein, dass Vollfinanzierungen relativ teuer sind.

Der Gedanke, das Darlehen "irgendwann" mittels eines Erbes zurückzahlen zu wollen, ist naheliegend. Allerdings habe ich in 25 Jahren Berufspraxis zahlreiche Fälle gesehen, in denen dieser Plan letztlich nicht funktioniert hat. Mein Tipp: nicht auf Erbschaften, Lottogewinne o.ä. setzen, sonder die Finanzierung so aufbauen, dass es auch ohne geht.

Wer in einer Region ein "Haus mit Garten" für 70.000 Euro kauft, muss sich im Klaren darüber sein, dass er/sie in einer strukturschwachen Region kauft, und er keine großartigen Wertsteigerungen zu erwarten sind. Wenn es schlecht läuft, kann ein späterer Verkauf sogar zum Verlustgeschäft werden. Gerade bei einer Vollfinanzierung gilt es daher, die Darlehen möglichst hoch zu tilgen, um aus dem sog. "Wiederverkaufsrisiko" rauszukommen.

Den Bausparvertrag würde ich aus der Finanzierung rauslassen, sondern ihn als stille Reserve behalten (z.B. für spätere Modernisierungsmaßnahmen).

Aber das nur so als "Gedanken-Anreger" ;-)

dhilmer1986 12.07.2017, 10:22

Ok danke. Das eine vollfinazierung geld kostet ist mir bewusst. Aber ewig zur miete wohnen ist auch keine lösung. Das die Regionen dann in dem fall Strukturschwach sind, ist mir ebenso bewusst. Aber ich setze lieber auf eine höhere Qualität der immobilie. Immerhin soll es bis zu meinem lebensende in meinem besitz bleiben. 

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Hallo dhilmer1986, die Vollfinanzierung (ohne Details zu kennen) sieht auf den ersten flüchtigen Blick nach nem machbaren Plan aus. Bedenke aber auch die Kosten wie Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuch, evtl. Makler usw. ... Bei handwerklicher Begabung wird Eigenleistungen und Renovierungen oft auch als "Sicherheit" akzeptiert (was von Banken oft als Eigenkapitalersatz anerkannt wird). Den Bausparvertrag würde ich für spätere Instandhaltung oder Modernisierung liegen lassen. Um den Hinweis von Luscinia aufzunehmen, würde ich als Tipp die Finanzierung für sich auf sichere Beine stellen (mit einem ordentlichen/hohen Tilgungsprofil), ohne Berücksichtigung von Erbe etc. Auch sind am besten Reserven für kaputtes Auto, Waschmaschine etc. eingeplant. Sondertilgungsleistungen werden meines Wissens oft schon von den Banken angeboten (für den Fall, dass mal Geld über ist). Außerdem google mal nach Sonderkündigungsrecht bei Darlehen, ich meine das nach 10 Jahren oder so eins besteht, wenn doch mal nen dicker Batzen getilgt werden soll. Die Interhyp hat sich hier ja auch bereits mit einigen Tipps gemeldet. Du kannst ja deren Beratung mal testen, Fragen und deinen finanziellen Spielraum klären. Die kennen ja alle Banken und wissen, wer "was wie und wo" macht und wer was anbietet. Einen Link hatte ich bei der Interhyp vermisst, und zwar kannst du mal schauen, wie Zins und Tilgung für dich aussehen würden. Die haben für eine erste Indikation den "persönlichen Zinsrechner" hier

https://www.interhyp.de/persoenlicher-zinsrechner/

. Da werden einige Zahlen mal konkreter und man kann besser einschätzen ob das leistbar ist ;-) Die haben auch weitere Budgetrechner etc. hier

https://www.interhyp.de/rechner/

, falls man die eigenen Möglichkeiten besser greifen möchte. Sowieso sind bei einer Vollfinanzierung einige Dinge zu berücksichtigen. Die Banken legen bei Vollfinanzierungen die Latte gerne sehr hoch, auf der Seite

https://100finanzierung.de/

findest du einiges an Hintergrundwissen oder hier einen interessanten Artikel vom Handelsblatt

http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/ratgeber-hintergrund/tool-der-woche-baufinanzierung-die-maer-vom-hauskauf-ohne-geld/9125952.html

. Sofern man einiger weiterer Artikel beim googeln glauben schenken mag, nehmen die Banken aber auch gerne den höheren Zins für den eigenen Ertrag. Die haben wohl mit den niedrigen Zinsen einiges zu Schaffen ;-) Nen Bekannter hat aber letzt auch ne 100% Finanzierung gemacht, wobei die in einer Stadt mit mehr als 500.000 Einwohner war und es die Wohnung zu nem guten Kurs gab. Schöne Grüße

Hallo dhilmer1986,

gerne möchte ich versuchen Dir weiterzuhelfen:

Beim Kauf bzw. Bau einer Immobilie kommen immer sogenannte Erwerbsnebenkosten auf den Kaufpreis bzw. auf die Baukosten drauf. Unter folgenden Links kannst Du Dir einen ersten Eindruck verschaffen:

www.interhyp.de/bauen-kaufen/tipps-zur-immobilie/nebenkosten-beim-kauf-einer-immobilie.html

 

www.interhyp.de/bauen-kaufen/tipps-zur-immobilie/nebenkosten-beim-bau.html

 

Nach Möglichkeit solltest Du aber immer Eigenkapital einbringen, da sich dies positiv auf die Beleihung, den Zinssatz und die Machbarkeit des Darlehens auswirkt:

https://www.interhyp.de/bauen-kaufen/tipps-zur-finanzierung/eigenkapital.html

https://www.interhyp.de/service/news/finanzierung-ohne-eigenkapital-vorsicht.html

 

Über manche Banken hast Du die Möglichkeit, die Erwerbsnebenkosten mitzufinanzieren.

 

Ich empfehle Dir ein persönliches Beratungsgespräch bei Deiner Hausbank oder einem unabhängigen Finanzierungsvermittler.

 

Ich wünsche Dir viel Erfolg bei Deinem Vorhaben.

 

Viele Grüße,

Kurt von Interhyp

 

 

dhilmer1986 12.07.2017, 01:07

Hallo. Es soll keine Villa werden sondern ein kleines renovierungsbedürftige Häuschen inkl. nebenkosten wie evtl. provision, grundbucheintrag usw. für max 70000. Ein paar Objekte in dieser preisklasse habe ich bereits gefunden aber noch nicht näher besichtigt.

Sämtliche Renovierungsmaßmahmen werden in Eigenleistung erbracht. Das wenige Eigenkapital welches vorhanden ist (ca 6000€) will ich direkt nutzen um die Immobilie instand zusetzen bzw. bewohnbar zu machen

Meine einzige Sicherheit ist der erlös des zu erwartenden Erbe. Dieses muss ich mit einem Familienmitglied (Bruder) teilen und schätze es auf rund 35 bis 40000€. Mein Gedanke ist nun eine Vollfinanzierung der 70000€ aber nur eine Rückzahlung des Darlehens bis 50000€ und den Rest auf einen Schlag mit dem vorhandenen kapital aus dem erbe.

Ist das möglich? Macht das Sinn?

Nochmal zum Thema SchwäbischHall: Dort lese ich im Netz öfters das diese Bausparkasse für eine Immobilienvollfinanzierung nicht empfohlen wird? Desweiteren weiß ich noch nicht wie ein vorhandener Bausparvertrag in eine Finanzierung eingebunden werden kann. Läuft dieser dann weiter und man zahlt parallel das Darlehen ab? Wird das (geringe) angesparte Kapital direkt zur tilgung eingesetzt, vorhandener Vertrag aufgelöst und in eine normale finanzierung mit monatl. Rate übergegangen?

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Interhyp 12.07.2017, 09:12
@dhilmer1986

Vielen Dank für Deine Rückmeldung. Für eine detaillierte Beratung empfehlen wir Dir, Dich an Deine Hausbank, die Schwäbisch Hall oder einen unabhängigen Immobilienfinanzierungsvermittler zu wenden.

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