Immobilien Preisentwicklung für die nächsten 10 jahre?

11 Antworten

Wie die Mitsrtreiter hier sagen, ist es eine schwierige Entscheidung.

Auf der einen Seite nehme ich nicht an, dass die Entwicklung der Immobilienpreise weiter so laufen wird.

Irgendwann gehen die Zinsen wieder etwas höher udn dann wird die Entwicklung gestoppt.

Aus meiner Sicht eine Frage der persönlichen Pläne. Ist es eine Wohnung, in der Du selbst mal wohnen möchtest, würde ich sie evtl. behalten.

Ist es eine Wohnung wo Du selbst nie wohnen willst, wäre es ggf. ein Verkaufsargument.

Verkaufen um eine andere Immobilie zu kaufen, lohnt sich nur, wenn es eine ist, die man selbst beziehen will.

Alternative wäre eben:

Gewinnmitnahme der Immobilie, Anlage in Aktienfons.

Woher ich das weiß:Berufserfahrung

Deine 2008 für 40 000 € erworbene ETW hat in 11 Jahren bis 2019 mit 120 000 € einen Wertzuwachs von jährl. 10,5 % erfahren. Künftig dürfte sich der rasante Anstieg wohl nicht wiederholen.

Leider hast du uns nicht verraten, welche Rolle die Immobilie in deiner Vermögensplanung spielt und ob du auf den Mietertrag (Höhe ebenfalls unbekannt) angewiesen bist. Du hast uns auch nicht erklärt, wie du den Erlös von 120 000 € anlegen willst, rentierlich versteht sich.

Deshalb nur soviel: ETW behalten.

Also die Wohnung ist in Stadtrandlage aber man kommt innerhalb von 10 Minuten zu 6 größeren Städten hin.

Die Wohnung war damals billig, denn damals war es noch Dorf ohne Geschäfte, heute gibt es da eine fantastische Infrastruktur und Anbindung an 2 Autobahnen.

Die netto Miete beträgt 6600 Euro im Jahr.

Die Quadratmetermiete beträgt hier und im Umkreis 10€ qm.

Die Lage ist vermietungssicher, im Hause quasi keine Leerstände.

Die Anlage ist hervorragend in Schuss, kein Reperaturstau, ebenso die Wohnung.

Mit dem Geld aus den Verkauf könnte ich nichts anfangen. In der Preisklasse gibt es nichts zu kaufen.

Wohnungen zum Eigennutz kosten doppelt so viel

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@HappyHappy

Gratulation! Zu der edlen Bonboniere. Ich bleibe bei meiner Empfehlung.

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was könnte mir im „schlimmsten“ Falle passieren, könnte es tatsächlich sein, das die Wohnung noch mehr wert wird oder eher deutlich weniger wert?

Ein großartiger Verfall von Wohnungspreisen an einem gefragten Standort ist nicht sehr wahrscheinlich. Weder wird es ein schlagartiges Bevölkerungsdefizit geben, noch wird die Urbanisierung eine 180 Grad Wende machen oder wir allen anfangen wieder in Höhlen zu leben.

Was sich ändern kann ist die Höhe der Wertsteigerung, könnte abflachen. Der deutsche Durchschnittswert, was Preissteigerung angeht, liegt aktuell knapp im zweitstelligen Bereich pro Jahr, das könnte etwas abflachen, wenn

  1. mehr gebaut wird, vor allem außerhalb urbaner Regionen
  2. die Zinsen wieder steigen (8% und mehr wird es wohl nie mehr geben)

Bei Vermietung stellen sich auch andere Fragen, wie ist die Mieterauswahl, besteht eine Sondereigentumsverwaltung, wie ist das Mietsteigerungspotenzial.

Woher ich das weiß:Beruf – § 34c GewO vorhanden

Die Wohnung muss in einer Stadt mit sehr großer Nachfrage gelegen sein, ansonsten könnte es diese enorme Wertsteigerung nicht gegeben haben.

Ob das so weiter geht ist schwer absehbar. Bei deutlich steigenden Zinsen werden die Preise leiden.

Außerdem wertbestimmend ist, wie groß die Nachfrage gerade nach diesem Wohnungstyp ist.

Kleine Wohnungen werden relativ selten zur Eigennutzung gekauft. Da steht eher der Kapitalanlagesichtspunkt im Vordergrund.

Derzeit ist in den Ballungszentren der Mietwohnungsmarkt extrem angespannt. Man bekommt fast jede Wohnung vermietet. Andere Zeiten liegen noch nicht so lange zurück. Da waren die Mietinteressenten zum Teil äußerst wählerisch. Schon der falsche Stadtteil, schon die vielbefahrene Straße vor der Tür oder schon die falsche Farbe der Badezimmerfliesen hatten ausgereicht um abschreckend zu wirken.

Das hat dann nicht nur niedrigere Mieten zur Folge, sondern zieht mitunter enorme Investitionen zur Auffrischung der Wohnung nach sich. Kaufinteressenten bleibt so etwas nicht verborgen, der erzielbare Preis sinkt.

Es ist einfach eine Frage der Lage.

Bei einer guten Großstadtlage ohne regionalem Riesenarbeitgeber (ich nehme mal Wolfsburg als Monokultur) würde ich halten und nicht verkaufen.

Bei mittleren Städten die von einer bestimmten Branche oder Arbeitgeber abhängen würde ich verkaufen.

Was kann passieren?

Nun der Himmel kann immer einstürzen aber davon mal abgesehen ist der Preis einer Immobilie die jemand selbst nutzen kann immer im Vergleich zu der Miete zu sehen.

ich gehe bei meiner Empfehlung davon aus, dass die Mieten sich in den nächsten 5 Jahren in einem Korridor von -5% zu +5% bewegen. Und das sich die Zinsen in einem Korridor von 2% (aktuelle Inflationsrate) und 6% bewegen. Und das Du derzeit eine Mietrendite von 2% hast.

Erst mal warum diese Korridore? Wenn die Mieten deutlich mehr sinken oder die Zinsen mehr steigen muss etwas anderes passiert sein. Wie größere Arbeitslosigkeit oder Bevölkerungsschwund und dann könnte es unabhängig von dem kurzfristigen Wert einer Immobilie immer gut sein Sachwerte zu besitzen.

Also bei meinen Annahmen ist der Worstcase -5% Miete und 6% Hypothekenzinsen. Wenn die Mieten um 5% sinken und das direkt auf den Preis durchschlägt wäre Deine Immobilie statt 120.000 nur 114.000 Euro wert. Der erhöhte Hypothekenzins würde sich auch auf den Preis auswirken allerdings signalisiert er halt auch eine Inflation von ca. 6% und damit die Sorgen der Menschen nach weiteren Preissteigerungen. Nehmen wir an er wirkt sich mit weiteren 10.000 Euro auf den Immobilienpreis aus. Dann wäre im Worstcase Deine Immobilie ca. 100.000 Euro wert. Du hättest in den nächsten 5 Jahren durch die Mietrendite 10% Einkommen gehabt also ca. 12,.000 Euro also unter dem Strich 8.000 Euro verloren. Denn wenn Du heute verkaufen würdest bekommst Du keine risikolose 2% Rendite sondern bei einer Investition in ETFs, Fonds, Aktien usw. bekommst Du halt ein andere Risiko und andere Renditen.

Beim Bestcase (5% Mietsteigerung und 2% Hypothekenzins) ist Deine Immobilie im Wert weiter gestiegen und Du hattest noch Deine Mietrendite.

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