Immobilie vorhanden, neue Immobilie kaufen?
Es ist eine lastenfreie selbstgenutzte Immobilie vorhanden. Diese soll als Sicherheit für eine neue preislich gleichwertige Immobilie ebenfalls zur Selbstnutzung genutzt werden. Zusätzlich ist auch ein mittlerer 5 stelliger Geldbetrag vorhanden
Es wird also eine zwischenfinanzierung benötigt, die alte Immobilie soll erst nach Kauf der neuen Verkauft oder auch Vermietet werden.
Obwohl also als Sicherheit die Immobilie und Geldvermögen da ist, stellt sich die Bank queer, den benötigten Kredit zu gewähren, weil laut Bank das Monatliche Einkommen zu niedrig ist.
Welche Möglichkeiten hätte man noch, das Vorhaben zu realisieren.
5 Antworten
Ohne jede Zahlenangabe ist es nicht nachzuvollziehen.
Grundproblem ist, dass eine Bank einen Kredit nicht nur bei ausreichenden Sicherheiten vergeben darf, sondern auch darauf achten muss, dass die Zahlung für Zins- und Tilgung gesichert ist.
Im Normalfall sollte sich Deine Idee finanzieren lassen. Schließlich hast Du ja Deine bisherige Wohnung auch finanziert, oder war es ein Erbe?
Ja, aber das ist ein völlig neuer Sachverhalt.
Die Bank sieht es, zumindest teilweise, als betriebliche Investition (ohne Rücksicht darauf, ob es im Betrieb aktiviert werden muss). Also gehört zu der Einreichung natürlich ein Busienssplan, in dem der Betrieb ohne Miete dargestellt wird. Ich ja mit den Buchhaltungsdaten als Basis schnell gemacht.
Aber das ist in der Bearbeitung bei der Bank natürlich ein Unterschied.
Nach dem Sachverhalt habe ich es als Verkauf einer ETW und kauf einer neuen ETW durch einen Arbeitnehmer gesehen udn war etwas erstaunt.
Nun ist es der Kauf durch zwei Käufer, von denen einer Selbständig ist udn das Gebäude ist zwar gleichwertig (gleicher Wert = Kaufpreis), aber eine andere Art der Immobilie (alt = Wohnzwecke, neu = gemischt genutzt), das ergibt auf der Bank eine andere Art der Bearbeitung.
Dann sind wir das wahrscheinlich falsch angegangen. Danke.
Donnerstag nen Termin, Businessplan wird nicht benötigt allerdings die Betriebswirtschaftliche Auswertung der letzten 5 Jahre.
Welche Möglichkeiten hätte man noch, das Vorhaben zu realisieren.
Bei einer anderen Bank anfragen.
Wie wfwbinder schon angemerkt hat, ist die Absicherung eines Kredites nicht mehr so entscheidend für die Kreditvergabe. Seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist die Kapitaldienstfähigkeit deutlich stärker in den Vordergrund getreten und es gibt indirekt sogar ein Kreditvergabeverbot für den Fall, dass die Erbringung des Kapitaldienstes nicht dauerhaft gesichert erscheint.
Da jede Bank aber ein wenig anders rechnet, ggf. auch schon eine mögliche Mieteinnahme aus der alten Immobilie oder gar eine Kreditrückzahlung aus dem etwaigen Verkauf mit berücksichtigt, macht es Sinn, es ggf. wo anders zu versuchen.
derzeit müssen wir ja auch Gewerbemiete zahlen und der Betrag währe ja sogar zusätzlich frei
Wurde das mit der Bank auch so deutlich kommuniziert und entsprechend berücksichtigt? Eigentlich sollte ja das Eigenkapital und die Lastenfreiheit der alten Immobilie unterlegen, dass die Kapitaldienstfähigkeit letztendlich darstellbar sein sollte...
Wir hatten gestern nur ein Vorgespräch mit groben Zahlen aber ohne die entsprechenden Belege. Das Vorgespräch hörte sich für mich nicht wirklich gut an. Der Berater müsse erst Rücksprache halten und wenn er ne Lösung hat, würde er uns informieren und wir müssen dann nochmal hin die konkreten Zahlen vorlegen.
Sein Ansatz, erst die vorhandene Immo zu verkaufen, dann würden die uns den Kredit auch geben. Wenn wir erst verkaufen, sitzen wir zum einen auf der Strasse bevor wir was neues haben, zum anderen brauch ich dann keine Finanzierung über eine Bank mehr.
Sein Ansatz, erst die vorhandene Immo zu verkaufen, dann würden die uns den Kredit auch geben.
Da verstehe ich den Sinn dahinter nicht, denn in der Tat, dann braucht ihr den Kredit eh nicht und so wahnsinnig viel an der Einnahmen und Ausgabensituation würde das ja auch nicht ändern, denn dann müsstet ihr euch in der Zwischenzeit ja eine Mietwohnung oder ähnliches suchen, kostet dann ja auch zusätzlich Geld...
Ihr müsst eine Bank fragen, die viel Gewinn gemacht hat. Diese Banken vergeben lieber eine Hypothek, da sie daran verdienen. Die UBS musste die CS übernehmen. Damit bei der Credit Suisse mit dieser Übernahme durch die UBS ein Konkurs der CS verhindert werden konnte. Es ist unheimlich viel Geld von CS-Anlegern an die UBS geflossen.
Im Internet konnte ich lesen:
Die Schweizer Großbank UBS konnte im ersten Quartal des Jahres einen erheblichen Zuwachs an Kundenvermögen verzeichnen. Besonders bei vermögenden Kunden (Global Wealth Management) flossen von Januar bis März insgesamt 28 Milliarden USD (25,32 Milliarden Euro) in die Bank.
Es gibt in Deutschland 9 UBS Filialen. Ich erhalte nächste Woche (die mündliche Zusage habe ich erhalten vom UBS Bankberater) für einen Anbau meines Hauses in der Schweiz eine Hypothek und zwar mit 0.2 % tieferem Zins als 2 andere Banken mir angeboten haben. Ich wähle die Saron-Hypothek und das Angebot ist 0.7 % über dem Leitzins, der im Moment 1.5 % ist in der Schweiz (ich bin Schwiezerin). Ich muss also 2.2 % Zins bezahlen, wobei dieser wahrscheinlich im Juni 2023 erhöht wird, da sich die Saron Hypothek nach dem Leitzins der SNB richtet.
Heute kann man alle Unterlagen per Mail senden auch eine Passkopie. Wenn ihr eine Bank findet, die im 1. Quartal viel Gewinn machte, habt ihr eher Chance den Kredit zu erhalten, es muss nicht unbedingt die UBS sein. Ich habe eine Immobilie in Deutschland, ich werde diese nach 10 Jahren Haltedauer verkaufen. Als ich das Haus in Deutschland unbefristet vermietet hatte, hatte ich Pech. Die Mieter haben in einem 8jährigen Haus Schrauben ausgeschraubt und Einsturzgefahr geltend gemacht und noch 20 Dinge um Mietminderung zu verlangen. Ein junges Ehepaar, beide berufstätig, war nur freundlich bis sie den Vertrag hatten. Ich konnte wegen Unterstellungen und Ungerechtigkeiten der Mieter nicht mehr schlafen. Es hat mich 7'000 Euro gekostet, nur mit einer Abfindung brachte ich die Mieter hinaus, ich vermiete jetzt als Ferienhaus bis 2026 und verkaufe dann das Haus. Das deutsche Mietrecht ist leider vermieterfeindlich, ich würde mir das überlegen. Ein vermietetes Haus könnt ihr schlecht verkaufen, die Mieter werden bei Besichtigungen das Haus schlecht machen (Wasserschäden, Lebenslanges Wohnrecht, was nicht stimmt) kein Telefon abnehmen für einen Besichtigungstermin. Das ist meinem Kollegen passiert, er kann seine Wohnung in Frankfurt im obersten 14. Stock nicht verkaufen, der Makler hat aufgegeben obwohl er 10 Interessenten hatte. Die Mieter sind in Deutschland so sehr geschützt, wenn ihr verkaufen wollt, bekommt ihr für das Haus mehr Erlös, wenn es leer ist. Käufer wollen nicht eine müsame Räumungsklage einreichen.
Ich wünsche Euch viel Glück, Banken wollen verdienen, ihr findet bestimmt eine Bank, die den Kredit geben wird.
berlina,
Es könnte erfahrungsgemäß auch der Gedanke aufgekommen, dass die Bank wenig Interesse daran hat, ein mit relativ hohen Begebungskosten verbundenes Darlehen für womöglich kurze Zwischenfinanzierungszeit auszuleihen.
Das währe nicht der Fall, wenn wir die immobilie dann vermieten und nicht verkaufen würden.
Das Eigenkapital erhöhen ist die logische Alternative.
Nein, ist alles selbsterwirtschaftet. Allerdings dadurch, das ich nur nen Teilzeitjob hab und mein Partner Selbsständig ist. Ist entsprechend das monatliche Einkommen stark schwankend.
Wir müssen aus der gemieteten Gewerbeimmobilie raus. Daher ist die Idee, was grösseres zu kaufen und das Gewerbe in die Immobilie zu Integrieren, derzeit müssen wir ja auch Gewerbemiete zahlen und der Betrag währe ja sogar zusätzlich frei. Von uns aus gesehen geht die Rechnung also auf.