Immobilie verkaufen und trotzdem gratis drin wohnen bleiben-geht das?

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7 Antworten

der Käufer würde dadurch ja unter Preis kaufen können

Da irrst Du Dich: Das Wohnrecht hat doch einen konkreten Wert. Wenn man für ein Haus mit Wohnrechtsbestellung weniger bezahlt als für ein unbelastetes Haus bringt das nur diesen Umstand zum Ausdruck. Da die meisten Hauskäufer aber selber einziehen wollen und der Rest Miete kassieren möchte, ist das eine äußerst theoretische Frage: Niemand wird Dir Dein Haus zu diesen Konditionen abkaufen.

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Immobilienrenten können als Zeitrente oder Leibrente vereinbart werden.

  • Die Leibrente wird dem Verkäufer der Immobilie bis zu seinem Lebensende gezahlt (§ 759 BGB). Ihre Höhe bemisst sich nach dem Wert der Immobilie und nach dem Lebensalter des Verkäufers.
  • Die Zeitrente wird für einen bestimmten Zeitraum gezahlt (und zwar unabhängig von einem zwischenzeitlichen Ableben des Verkäufers).
Als frei gestaltbare Varianten sind möglich 
  • eine Teilverrentung des Kaufpreises (Kombination einer verringerten Einmalzahlung mit einer Zeitrente oder Leibrente),
  • ein späterer Beginn der Rentenzahlungen oder
  • eine spätere Übergabe der Immobilie.
  • Häufig wird zusätzlich zum Hausverkauf auf Rentenbasis auch ein (meist lebenslanges, aber auch befristet mögliches) Wohnrecht für den Verkäufer vereinbart. Die Rentenzahlung wird um den Wert des Wohnrechts reduziert.

Je nach Fall, bleibt das "Langlebigkeitsrisiko" des Verkäufers.

Berechnungsbeispiel:

Je älter ein Verkäufer zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist, desto höher ist seine Leibrente:

  • Verkauft beispielsweise eine 45-jährige Frau eine Immobilie und wird bei einem Kapitalwert von 145.000 Euro eine Verzinsung von 5 Prozent p. a. zugrundegelegt, so erhält die Verkäuferin eine Monatsrente von etwa 715 Euro.
  • Einer bei Vertragsabschluss 70-Jährigen Frau würden ca. 1.125 Euro monatlich ausgezahlt.

Quelle: http://www.makler-vergleich.de/immobilien-verkauf/hausverkauf/hausverkauf-was-beachten/haus-auf-rentenbasis-verkaufen.html

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Wer sollte wohl ein Haus kaufen, dass er weder sebst noch durch Vermietung nutzen kann, aber die Lasten (Grundsteuer, kommunale Abgaben...) und Kosten (Versicherungen, Instandsetzung...) jahrelang selbst zu tragen hätte?

Und natürlich mindert ein Wohnrecht den Verkaufspreis erheblich (fikt. Miete x 12 Monate x Lebenserwartung Verkäufer zzgl. Kapitalisierungs- und Dynamikzinssatz) und wäre als geldwerter Vorteil steuerlich relevant.

G imager761

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Wahrscheinlich meinst du eine Umkehrhypothek.

Ich bin da sehr skeptisch. Es doch wohl klar, das die Anbieter solcher Umkehrhypotheken nicht aus Altruismus handeln sondern um Gewinn zu machen. Das ist auch völlig legal und in Ordnung.

Der Vorteil ist auch klar. Es gibt sofort Geld auf die Hand, womit man den Lebensunterhat besser bestreiten kann.

Der erste und auch gravierendste Nachtteil den ich sehe, ist der, dass gerade in der Höhe der Umkehrhypothek der Haken ist. Hier wird mit über die Sterbetafeln ein zu hohe Lebeneserwartung vorausgesetzt, was natürlich die Summe der Auszahlungen stark reduziert. Ehrlich gesagt traue ich hier niemanden. Zweiter Nachteil: Es ist nicht mehr das eigene Haus, du hast nichts mehr zu melden in deinem Haus. Außerdem hast du keine insolvenztsichere Anlage mehr. Besser wäre vielleicht, das Haus zu vermieten und in eine kleiner Wohnung zu ziehen, ist auch leichter zu pflegen. Wenn Kinder vorhanden sind, das Haus den Kindern unter Auflage einer kleinen Leibrente und Nießbrauch das Haus zu vererben.

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Es gibt einige Versicherungs-Gesellschaften und eine Stiftung die Umkehrhypotheken anbieten, d.h. Du erhälst entweder einen Einmalbetrag gemessen am Wert des Hauses oder eine monatliche Rente.Anbieter sind die ,,R+V Versicherungen, die ,,Caritas" Stiftung in einigen Regionen und die ,,giv Gesellschaft für internationale Immobilienvermittlung und Vermögensplanung" München.Oder Du versuchst Dein Haus über einen Makler privat zu verkaufen.Du könntest Dich von einer Verbraucherberatung oder einem Steuerberater beraten lassen, was die steuerlichen Dinge betrifft.

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theoretisch geht das. Nur wer wird so ein Objekt kaufen? Wer soll die Lebenserwartung korrekt einschätzen? Da kann man sich um Jahre vertun - in der einen wie auch anderen Richtung.

Versuch dein Glück, so einen Käufer zu finden.

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... geht das?

Theoretisch bzw. rechtlich geht das. Das Ding, welches Dich absichert, heißt "Nießbrauchsrecht" und sollte auch ins Grundbuch eingetragen werden.

Bei Steuerfragen halte ich mich mangels Ahnung raus.

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imager761 06.10.2013, 07:20

Das Ding, welches Dich absichert, heißt "Nießbrauchsrecht"

Nein, Wohnrecht - Miete möchte der Verkäufer ja gerade nicht bezahlen.

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