Wohnungskauf in München: Finanzierung, Eigenkapital, Vorgehensweise...?
Liebe Mitglieder,
ich möchte mich erstmal vorstellen, ich heiße Lisa, bin 28 Jahre alt, Studentin und wohne in München. Aktuell suche ich mit meinen Eltern (bereits in Rente) eine Immobilie (Wohnung) zur Kapitalanlage bzw. ganz eventuell auch für mich zur Eigennutzung. Da das mehr oder weniger Neuland für uns alle ist, hoffe ich hier vllt ein paar nette Tipps oder Hilfen von Fachkundigen Mitgliedern zu erhalten. Danke schonmal für alle die mir in den Antworten zur Seite stehen ...
Meine Eltern besitzen bereits eine fertig abbezahlte relativ große Wohnung am Rande von München und suchen nun eine weitere Immobilie zum Kauf. Aus einer Anlage verfügen wir über ein Eigenkapital von etwa 100.000 (Ich weiß, nicht soviel für einen Wohnungskauf, aber als Anlage stellt der Immobilienmarkt hier aktuell einfach eine sehr interessante Anlageform dar). Ziel ist es natürlich die Kreditraten weitestgehend aus der Miete zu finanzieren und mit einer monatlichen Zuzahlung von etwa 300€ zu den Mieterträgen, zu bezahlen.
Alles sieht natürlich auf den ersten (Leien-)Blick sehr einfach aus: Immobilie kaufen, der Mieter finanziert die Kreditraten und 10 Jahre später Wohnung wieder mit Gewinn durch Wertsteigerung verkaufen ... Ich weiß aber das es bei weiten nicht so einfach ist, Faktoren wie Rücklagen, Inflation, anfallende Sonderzahlungen, eventuelle Mietausfälle durch Leerstände, die Zinsbindung auf oft nur 10 Jahre, usw. machen das ganze Geschäft zu einem nicht so leichten Unterfangen und lassen einen garantiert schnell in etliche (Schulden-)Fallen treten!
Fragt man Banken und Makler raten diese einem bei den "wunderbaren" Zinsen aktuell sofort zum Kauf, machen dies aber wohl mehr aus Eigeninteresse, als das sie die genaue Lage und Umstände der Käufer durchdenken und wirklich die beste Lösung suchen.
Deshalb dachte ich frage ich mal in einem unabhänigen Forum, was Ihr unter den gegebenen Umständen machen würdet, was ihr für Tipps habt. Besonders würde mich interessieren, was würdet ihr mit dem gegebenen Ek plus Kreditsumme maximal für eine Immobilie ausgeben. Dazu sei gesagt das Schnäppchen auf dem Markt nicht wirklich groß vorhanden sind in München.
Viele Grüße, Lisa
3 Antworten
Du schaust du auf den Wohnungsmarkt wie ein Investor in Techaktien im Anfang 2000 auf seine Aktien.
Wenn etwas absurd teuer ist, ist es erst mal nur teuer. Es gibt keinen Grund, aus dem es in Zukunft teurer wird aber gute, dass sich die Preise wieder normalisieren. Es kann auch sehr viel an Wert verlieren.
Weder stellt dieser Markt eine sehr interessante Anlageform dar, noch sind in den nächsten zehn Jahren irgendwelche Wertsteigerungen zu erwarten.
Idealerweise sollte man entweder wen kennen, der sich mit so was auskennt oder sich selbst informieren können.
Stimmt, deshalb bist du ja hier! Also klare Worte: vergiss die Idee!
Nebenbei sind Rentner und Studenten auch nicht kreditwürdig. In dem Fall glücklicherweise.
Liebe Lisa
Wenn ihr eine Immobilie findet, die relativ neu ist, dann empfehle ich zum Kauf. Die neueren Immobilien sind gut isoliert (heisse Sommer und weniger Heizkosten im Winter) und die Bewohner haben immer angenehme Temperaturen. Ein schönes Objekt kann man immer wieder verkaufen ohne grossen Verlust vielleicht auch ohne grossen Gewinn, weil zu teure Wohnungen auch für andere Menschen finanziell schwer tragbar sind. Wer reich ist, wird sich ein Haus kaufen und keine Wohnung, diese Leute fallen als Käufer weg.
Risiko: Schlechte schwierige Mieter erhalten wo man ständig Ärger hat. Viele Reparaturen, falls das Objekt schon älter ist.
Der Hypothekarzins kann steigen, die Hypothek gestaffelt aufnehmen, also z.B. die Hälfte vielleicht für 3 Jahre und die andere Hälfte für 5 Jahre binden.
Positiv: Bei einer Immobilie als Anlage kann der Wert nicht nicht über Nacht plötzlich herunterfallen, wie das bei Aktien passieren kann.
Nach meiner Meinung hat es jedoch nur einen Sinn eine Immobilie zu kaufen, wenn du später selber in der Wohnung wohnen möchtest. Auch eine Eigenbedarfskündigung kann von den Mietern hinausgezögert werden. Es ist sehr schwierig Mietern zu kündigen, wenn du schwierige Mieter hast, dann musst du dich damit abfinden. In Deutschland sind die Mieter extrem geschützt.
Schaut Euch mal um, was auf dem Markt erhältlich ist, die Entscheidung müsst ihr selbst treffen. Ich habe einen Fonds als Anlage und dieser hat von 2012 bis jetzt 40 % zugenommen. Ich habe nichts damit zu tun und bin sehr zufrieden mit der Fondsverwaltung. Wenn es einen Aktiencrash gibt wird auch mein Fonds wieder herunterfallen, deshalb habe ich auch eine Immobilie (Risikoverteilung) und habe leider extrem schwierige Mieter erwischt.
Hallo Lisa,
der Plan, eine Immobilie zur Vermietung zu erwerben, ist nicht grundlegend falsch, aber leider wird das nicht so einfach werden. Dies gilt insbesondere für die Finanzierung durch eine Bank.
Grund: Banken sind verpflichtet, die persönlichen Einkommensverhältnisse zu prüfen. Studenten ohne eigenes nachhaltiges Einkommen fallen schon mal durch alle Bankraster (= Finanzierung in der Regel nicht möglich). Auch bei Ihren Eltern könnte es schwierig werden, denn der Gesetzgeber verlangt, dass Immobilienkredite spätestens innerhalb der Lebenserwartung der Darlehensnehmer allein über die Ratenzahlungen getilgt werden. Dementsprechend hoch könnten die Tilgungsraten ausfallen (allerdings gibt es auch Banken, die dieses Thema etwas entspannter sehen).
Zudem gelten bei vielen Banken besondere Anforderungen an Kapitalanleger (z.B. ein Mindesteinkommen).
Bei der sog, Bonitätsprüfung spielt es im übrigen keine Rolle, wie hoch der Eigenkapitalanteil ist.
Wenn Ihre Eltern die 70 Lebensjahre überschritten haben, würde ich mir den Plan, eine Anlageimmobilie zu erwerben und über Ihre Eltern zu finanzieren, eher abschminken. Allerdings hängt das von der tatsächlichen persönlichen und finanziellen Situation Ihrer Eltern ab (Alter, Höhe der Renten, sonstiger Vermögenshintergrund usw.).
Es bringt übrigens auch nichts, wenn Sie Darlehensnehmerin werden (wollen) und Ihre Eltern bürgen bzw. mitverpflichtet werden.