Hausverkauf Berechnung Steuer?

3 Antworten

Laut steuernetz.de muß man den Verkaufserlös sowie die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gemäß dem prozentualen Anteil der selbst bewohnten/vermieteten Fläche aufteilen.

Wie LittleArrow schon richtig schreibt, greift keine Begünstigung für die Eigennutzung, weil die Frist wohl nicht erfüllt wurde.

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Muss der zu versteuernde Gewinn nur aus dem vermieteten Teil gezahlt werden?

Nein, aus beiden Teilen ist der jeweilige Gewinn zu versteuern, denn die Ausnahmeregelung gemäß § 23 Abs. 1 Ziff. 1, Satz 3 EStG kommt offenbar nicht zur Anwendung, da Du schreibst: "... vor zwei Jahren gekauft und verkaufe es jetzt ..."

Wie berechnet sich die zu zahlende Steuer aus dem Gewinn, wenn der zu zahlende Steuersatz bei 35% liegt? 

Der Einkommensteuersatz liegt erst fest, wenn das zu versteuernde Einkommen bekannt ist. Aufgrund der Steuerprogression liegt der (Grenz-)Steuersatz - vermutlich wesentlich - höher als 35 %.

Guck mal hier, welchen Steuersatz Du haben könntest:

https://www.abgabenrechner.de/ekst/?

Wenn das zu versteuernde Einkommen € 120.000 wäre der Grenzsteuersatz bereits 42 %, egal ob alleinstehend oder verheiratet.

Die große Ausnahme, dass @LittleArrow mal irrt:

 § 23 Abs. 1 Ziff.1 Satz Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;

In der Literatur ist man sich nicht völlig einig, ob das auch bei Häusern mit Einliegerwohnung gilt. Aber da es für Mehrfamiliehäusern gilt (nämlich Aufteilung) muss es m.E. auch bei EFH mit Einliegerwohnung gelten.

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Kaufpreis

+ Grunderwerbsteuer

+ Notar/Grundbuch

+ ggf. Makler

= Anschaffungskosten 

Aufteilen 25:125

Verkaufspreis

- Verkaufskosten

= Ertrag

Aufteilen 25:125

Verkaufsertrag für die 25 qm

- Anschaffungskosten für die 25 qm

+ AfA, die in der Vermietung abgezogen wurde

= zu versteuern gem. § 23 EStG

Steuerermäßigung für Veräußerung nach § 23 dürfte hier nicht greifen.

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@Ernsterwin

Die große Ausnahme, dass @LittleArrow mal irrt:

 § 23 Abs. 1 Ziff.1 Satz Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;

In der Literatur ist man sich nicht völlig einig, ob das auch bei Häusern mit Einliegerwohnung gilt. Aber da es für Mehrfamiliehäusern gilt (nämlich Auftreilung) muss es m.E. auch bei EFH mit Einliegerwohnung gelten.

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Vielen Dank für Ihre Antwort

LG Gisela

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