Hauskauf, worauf soll man achten?

3 Antworten

Heiko:

Einige Empfehlungen:

1.
Vor dem Erwerb sollte der aktuelle Marktwert des Objekts durch einen Fachkundigen (z. B. Gutachter, Immobilienschätzer, Architekt, Bauingenieur, Immobilienfachmann der Bank) festgestellt und mit der Höhe des Kaufpreisforderung verglichen werden.

Der Verkehrswertermittler benötigt nicht nur umfangreiche praktische Erfahrungen, er muss auch wissen, wie und wo die benötigten Daten recherchiert werden. Er muss Kontakt zum Immobilienmarkt haben, damit er einen Wert ermittelt, der nicht nur theoretisch richtig, sondern auch praxisbezogen ist (wie z.B. beim Vergleichswert). Auch auf Mängel und Schäden, die der Laie auf Anhieb nicht erkennen mag, weist der Ermittler hin. Die Wertschätzung schafft Gewissheit über die Angemessenheit des Kaufpreises. Vielleicht besteht aufgrund erheblicher Abweichungen noch Verhandlungsbedarf.

Die Wertermittlung dient i.d.R.auch dem Finanzierer zur Ermittlung der Darlehenshöhe.

Es ist empfehlenswert, das Objekt zu verschiedenen Tageszeiten und an Wochen- und Sonn-/Feiertagen im Beisein eines Fachkundigen zubesichtigen.

2.
Bevor es zum Kaufabschluss kommt, muss die Finanzierung des Kaufpreises samt Erwerbskosten (Notar, Grundbuchamt, Finanzamt, Makler) sichergestellt sein durch verfügbares Eigenkapital und verbindliche Zusagen der Fremdmittelgeber. Das verfügbare Eigenkapital sollte mindestens 20 % des Kaufpreises und sämtliche Erwerbskosten (etwa 10 %) betragen. Ausreichend Mittel für Unvorhergesehenes sind ebenfalls einzuplanen (ca. 6 Monatsnettogehälter).

3.
Dem Kaufinteressenten sind vor dem notariellen Kaufabschluss alle objektbezogenen Grundstücksunterlagen in Fotokopie, nach Kaufpreiszahlung im Original, auszuhändigen. Es sind dies u. a. Bauzeichnungen, Berechnungen der Kubatur und der Wohn- und Nutzfläche (Größenangaben vorsorglich nachprüfen!), Baugenehmigung (liegen die Baulichkeiten im Außenbereich und wurden sie ohne Baugenehmigung errichtet, droht behördliche Abrissverfügung), Katasterkarte (amtlicher Lageplan, Abzeichnung der Flurkarte), Auflistung der Serviceverträge und gfl. der am Bau beteiligten Handwerker und  Firmen, Energieausweis, Feuerversicherungsschein.

4.
Der öffentliche Glaube des Grundbuchs bezieht u. a. n i c h t auf die Grundstücksgröße. Nur ein amtlicher Auszug aus dem Liegenschaftskataster gibt Klarheit über die wahre Grundstücks-größe. Manchmal kommt es vor, dass der Baukörper teilweise auf dem Nachbargrundstück steht, also ein Grenzüberbau vorliegt, was den benachteiligten Nachbarn veranlassen könnte, eine Überbaurente zu verlangen. Ein Grenzattest eines vereidigten Landvermessers bringt Klarheit, ob die Grundstücksgrenzen eingehalten wurden. Es gab Fälle, in denen das Haus auf einem gänzlich anderen Grundstück stand und die Verwechselung erst bei der Wiederveräußerung oder Beleihung oder einer Zwangsversteigerung entdeckt wurde.

5.
Auf eine schriftliche Auskunft Bauaufsichtsbehörde über den Inhaltdes Baulastenverzeichnisses sollte bestanden werden (Kosten ca. 20 €). Nach der gesetzlichen Definition ist Baulast die Verpflichtung eines Grundstückseigentümers zu einem sein Grundstück betreffendes Tun, Dulden oder Unterlassen zur Sicherung baurechtlicher Verpflichtungen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (z.B. Grenz-Abstands-Regelung). Baulastenverzeichnisse bestehen in allen Bundesländern mit Ausnahme von Bayern und Brandenburg; hier erfolgt die Sicherung durchDienstbarkeiten im Grundbuch. Die übliche Freizeichnung des Notars im Kaufvertrag: „Das Baulastenverzeichnis wurde nicht eingesehen, die Vertragsschließenden verzichten hierauf“ ist abzulehnen.

6.
Bei einem hochbelasteten Objekt sind die aktuellen Forderungen sämtlicher Grundpfandrechtsgläubiger durch schriftliche Forderungsaufstellungen nachweisen, um prüfen zu können, ob der Kaufpreis zur Wegfertigung aller Belastungen überhaupt ausreicht.
Andernfalls besteht die Gefahr, dass bei einem zahlungsunfähigen oder auch unwilligen Verkäufer der Käufer gezwungen wäre, nachzuschießen oder sich mit dem Vertragsrücktritt zu beschäftigen.


7.
Gerade bei Neubauten kommt es vor, dass die Erschließungskosten noch offen sind. Entweder wurden sie noch voll bezahlt oder nicht endgültig abgerechnet oder es stehen noch Erschließungsmaßnahmen aus z. B. aus der nachträglichen Herrichtung des Bürgersteiges.

Eine schriftliche Auskunft der Kommune schafft Klarheit. Offene Kosten gehen zu Lasten des jeweiligen Eigentümers und genießen auch ohne Grundbucheintrag bei einer Zwangsversteigerung Vorrang vor allen Grundschulden, Hypotheken usw.


8.
Falls bestimmte vertragliche Bedingungen, wie z. B.die fristgerechte Fertigstellung der Baulichkeiten oder die termingerechte besenreine Räumung oder die Zahlung des vollen Kaufpreises zu einem bestimmten Termin, nicht eingehalten werden, ist ein Rücktrittsrecht mit Kostenerstattungsregelung zu vereinbaren. Andernfalls besteht das Risiko eines zeit- und kostenaufwendigen Zivilprozesses.

9.
Für den Fall des Verzugs sollten klare Regelungen über die Höhe der Verzugszinsen, deren Fälligkeit, z. B. monatlich nachträglich, und die Geltendmachung weiteren Verzugsschadens getroffen werden.

10.
Werden auch Mobiliar, wie z. B. Vorhänge, Lampen, Möbel, Gartengeräte, Heizöl etc. mit veräußert, empfiehlt es sich, diese Gegenstände mit den jeweiligen Werten getrennt aufzulisten und dem Kaufvertrag als Bestandteil bei zuheften. Für den Wert der Mobilien
fällt keine Grunderwerbsteuer an. Gleiches gilt für die an den Käufer abgetretene Instandsetzungsrücklage bei Wohnungseigentum.


11.
Eine Belastungsvollmacht darf dem Erwerber nur in Höhe der laut Finanzierungsplan erforderlichen Darlehen, nicht etwa in x-beliebigerHöhe, gegeben werden mit Abtretung des Auszahlungsanspruchs an den Verkäufer. Der Grundpfand-rechtsbestellung darf nur vor dem beurkundenden Notar erfolgen; er ist zu beauftragen, dem Darlehensgeber die Abtretung mit der Bitte um Bestätigung sofort anzuzeigen.

12.
Zwei Wochen vor dem notariellen Abschluss des Vertrages erhalten die Vertragsparteien vom Notar einen Kaufvertragsentwurf ausgehändigt. Die Zeit bis zur Beurkundung sollte genutzt werden, den Vertragsentwurf sorgfältig zu prüfen, gfl unter Zuhilfenahme eines Fachmanns. Änderungen und Ergänzungen sind vor der Beurkundung einzubringen. Im Beurkundungstermin selbst bleibt oft wenig Zeit,ganz abgesehen davon, dass mancher Vertragspartner es scheut, „angeblich unpopuläre Fragen“ zu stellen. Wichtig zu wissen ist, dass der Notar nicht der wirtschaftliche Vormund der Vertragsschließenden ist und jedem ausreichend Zeitm gibt und die Möglichkeit bleibt, berechtigte Interessen protokollieren zu lassen.

13.
Der Notar sollte kurz vor der Beurkundung des Vertrages neben dem Grundbuch auch auch die Grundakten einsehen; hier könnten z.B. noch unerledigte Eintragungsanträge liegen, die den Kauf behindern oder verhindern, so z. B. ein Zwangsversteigerungsantrag, ein Antrag auf Eintragung einer Zwangshypothek, die Bestellung einer Auflassungsvormerkung oder eines Vorkaufsrechts für einen anderen.


14.
Die Notarkosten, die Grunderwerbsteuer, die Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung gehen zu Lasten des Erwerbers. Er ist daraufzu achten, dass er nicht mit den Kosten der Lastenfreistellung belastet wird, schließlich erwirbt er ja lastenfrei. Folglich hat der Veräußerer die Löschungskosten und etwaige Kosten für die Hinterlegung des Kaufpreises auf Notaranderkonto zu tragen.

15.
Es handelt sich oftmals um die größte Investition im Leben eines Menschen. Die Immobilie behält er durchschnittlich 28 Jahre. Deshalb sollte er vor dem Erwerb einen Bau- und Finanzierungs-Fachmann zu Rate ziehen und nicht an der falschen Stelle sparen.

Merke:

Gute Beratung kostet immer, schlechte auch. Und wer meint, Kompetenz wäre zu teuer, sollte es einmal mit Inkompetenz versuchen.


Und weiter: Täusche nie Sachkenntnis vor wo Informationsbedarf besteht.

Und noch eins: Unter Zeitdruck wächst bekanntlich  das Risiko von Fehlentscheidungen.

ich würde Dir raten, Dir Zeit zu nehmen für den Hauskauf, die Erwartung
sollte nicht sein, daß das erste Objekt, was Euch von der
Papierform; her gefällt, gleich das richtige ist.
Geht mal hin, schaut  euch an, oft hat sich dann
schnell erledigt, aber mit der Zeit und vielen Besichtigungen kriegt man
doch ein Gefühl für den Markt

Die Frage ist nicht besonders verständlich. Bitte präzisiere sie!

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