Hauskauf von der Tochter aus finanziellen Gründen - spätere Schenkung?
Von der Tochter wurde vor fünf Jahren ein Wohnhaus sehr günstig (30.000 Euro) über eine Zwangsversteigerung erworben. Sie möchte das Haus energetisch sarnieren lassen und benötigt ein Darlehn über 50.000 Euro. Die Bank sieht das Haus als Sicherheit nicht geeignet an, weil der Kaufpreis so niedrig war und verweigert das Darlehn. Eigenmittel sind nicht vorhanden. Der Vater möchte der Tochter helfen, kauft ihr das Haus ab, übernimmt die Verpflichtungen und kann das gewünschte Darlehn beantragen. Die Tochter zahlt in Zukunft Miete an den Vater. 1. Grunderwerbssteuer fällt unter direkten Verwandten nicht an? 2. Alle Sarnierungsmaßnahmen, wie auch der Erwerb des Mietobjektes, kann der Vater steuerlich absetzen? 3. Wie erreicht man, daß die Tochter das Haus nach Abtrag der Darlehn oder bei Todesfall des Vaters das Haus zurück erhält und nicht mit den Geschwistern teilen muß?
2 Antworten
zu 1.: ja!
zu 2.: Das Mietobjekt schreibt er wie andere, also im Zweifel 2 %/Jahr des Gebäudes ab. Das kann aber bei entsprechendem Bodenateil auch wenig sein. Mit der Sanierung sollte der Vater drei Jahre warten. Alles was an Sanierungskosten netto 15 % der Anschaffungskosten übersteigt ist anschaffungsnaher Aufwand (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
zu 3. mit einem entsprechendem Testament.
zu 3:
An dem Verkehrswert, nicht Versteigerungspreis, der dann sanierten Immobilie am Todestag des Eigentümers stünden allen Kindern Erbrecht, mindestens aber Pflichtteilsrecht zu.
Im Fall der lebzeitigen Schenkung an einen Erbin 10 Jahre lang degressiv Pflichtteilsergänzungsanspruch gegen sie, wäre dieser Nachlasswerte vorenthalten.
Wäre die Sanierung aus ererbten Mitteln der vorverstobenen Mutter mit gemeinschaftlichem Testament vorzunehmen, könne sie über den durch Vorerbschaft zugefallenenn Nachlasswert Sicherung beanspruchen.
Im Fall eines Vermächtnisses könnte Erfüllung verweigert werden, wenn dieser Mindestanspruch nicht erzielt würde.
Und der Eigentümer entscheidet, ob er diese Ungleichhbehandlung seiner Kinder an seinem Nachlass denn überhaupt zulässt oder gar Erbstreit befördert.
zu 2:
Zumindet kann er sie bedingt im Rahmen der Einnahmen aus Vermietung als Aufwand steurmindernd gegenrechnen. Auf Staatskosten sanieren kann er nicht.
zu 1:
Richtig.
G imager761