Hauskauf und abbezahlte ETW aber bei Verkauf Spekulationssteuer?

5 Antworten

Vom Fragesteller als hilfreich ausgezeichnet

Die Rechtslage haben @Privatier59 und @littleArrow zur genüge dargelegt, da brauche ich mich nicht dazu gesellen.

Ich denke an einen Gestaltungsvorschlag.

Wie wäre es, wenn Deine Eltern Dir die Wohnung schenken. Sie schenken damit den Anschaffungszeitpunkt mit. Also der einkommensteuerfreie Veräußerungszeitpunkt ändert sich nicht.

Aber damit ist bei Dir alles vereint, was die Verhandlungen mit der Bank vereinfacht.

Du lässt Dir einen Kredit für 2-3 Jahre gewähren, der durch den Verkauf abgelöst werden kann.

Woher ich das weiß:Berufserfahrung

vielen Dank! Schenkungssteuer würde dann nur anfallen wenn ich die Immobilie dann verkaufen würde, richtig? Aber wenn wir diese dann vermieten würden..?

Grunderwerbssteuer gibt es bei Schenkung nicht?

Was wäre den hier der gängigste Fall?

Wohnung direkt verkaufen, vermieten bis nach 10 Jahren oder einfach als Sicherheit an die Bank geben?

Wir wollen ungern einen Kredit in so hoher Höhe aufnehmen da dadurch ja auch die Zinsen steigen. Wir haben aktuell mit einem Kredit von 160000€ gerechnet den wir auch innerhalb von 10 Jahren bei einer Rate von ca 1.400€ mtl. abzählen könnten.

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@Mareike305

Natürlich nur wenn wir die Wohnung verkaufen oder einen zusätzlichen Kredit aufnehmen den man ggf. durch Mieteinnahmen decken kann und bei Verkauf ablösen kann. Oder ist das Vorgehen eher unüblich?

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@Mareike305
Schenkungssteuer würde dann nur anfallen wenn ich die Immobilie dann verkaufen würde, richtig? 

Schenkungssteuer hat nichts mit Verkauf und nicht Verkauf zu tun. Für Schenkungssteuer gilt ein Freibetrag von 400.000,-, der wird nicht berührt.

Grunderwerbssteuer gibt es bei Schenkung nicht?

Einmal das nicht und ausserdem nicht zwischen Verwandten in gerader Linie.

Wohnung direkt verkaufen,

Das kostet Einkommensteuer, weil die Haltedauer bisher nur 8 Jahre ist. Deshalb habe ich ja geraten ein Zeitfenster von 2-3 Jahren anzunehmen und den Kredit nur für diese Zeit aufzunehmen, weil er dann vom Verkauf abgelöst wird.

Wir wollen ungern einen Kredit in so hoher Höhe aufnehmen da dadurch ja auch die Zinsen steigen.

Es wären hier 2 Kredite. Einer über 2 Jahre nur zur Vorfinanzierung des Eigenkapitals aus der zu verkaufenden Wohnung und ein 2. Kredit der über die Laufzeit getilgt wird.

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@Mareike305
einen zusätzlichen Kredit aufnehmen den man ggf. durch Mieteinnahmen decken kann und bei Verkauf ablösen kann.

Das ist üblich für diese Fälle.

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@wfwbinder

Vielen lieben Dank für die ganzen antworten!! Das hilft mir sehr!!

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@wfwbinder

Mal so eine blöde Frage, was wäre wenn meine Eltern mir die Wohnung schenken würden und wir diese dann verkaufen? Wir wohnen hier bereits seit 8 Jahren und sind auch hier gemeldet. Würden dann trotzdem Steuern für den Verkauf anfallen? Zu diesem Sachverhalt konnte ich leider nichts im Internet finden.

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@Mareike305

Um ehrlich zu sein, den Fall hatte ich auch noch nicht, aber ich nehme an, dass der Fall beim Finanzamt genau geprüft würde und die versuchte Umgehung herauskommen würde.

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Mareike305: Taste das ETW-Eigentum Deiner Eltern nicht an!

Die Idee mit der Kreditaufnahme auf die ETW ist wenig hilfreich, da die Kreditzinsen steuerlich nicht als Vermietungskosten anerkannt werden.

Plane nur aus eigenen Mitteln und Kreditaufnahme das Haus zu kaufen, wenn Euer verfügbares Einkommen das finanzierbar macht.

Meine Eltern würden mir die Wohnung so geben, das wäre kein Problem. Dafür wurde diese damals gekauft, quasi für mich

nur leider wussten meine Eltern nicht das sie steuern vor 10 Jahren verkaufen zahlen müssen wenn sie nicht selbst darin wohnen

Frage ist eher wie man das Haus am besten finanzieren kann

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Wieso meinst Du?

Wenn die Wohnung seit Erwerb ausschliesslich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, fällt keine Einkommensteuer auf den Veräusserungsgewinn an.

Ersatzweise auch dann nicht, wenn sie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde.

Siehe Paragraf 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG.

https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&url=https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html&ved=2ahUKEwjmh7PJrI_iAhX78KYKHYUGDasQFjAAegQIARAB&usg=AOvVaw1BXZdikncNNjtbkWhxvgUU

Hallo und erstmal danke für die Antwort! Ich hatte im Internet gelesen das der Eigentümer selbst in der Wohnung wohnen muss bzw dort gemeldet sein müsste. Oder Kinder die noch Anspruch auf Kindergeld haben. Das wäre bei mir nicht der Fall!

Also meinst du das hier keine Steuern anfallen würden wenn ich dort die letzten Jahre gewohnt habe. Meine Eltern hatten auch nie Einnahmen durch Vermietung oder sowas da halt kein Mietvertrag zwischen uns besteht. Sie wohnen halt nur woanders aber sind die Eigentümer der Wohnung.

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ausschliesslich zu eigenen Wohnzwecken

Die Eigentümer Eltern haben dort nicht gewohnt, sondern Mareike305. Warum sollten die Eltern beim ETW-Verkauf dann von der Gewinnbesteuerung ("Spekulationssteuer") befreit sein?

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@LittleArrow

Dann zieh ich meine Antwort natürlich zurück.

Ich hatte oben gelesen " Bisher habe ich darin gewohnt.". Das war wohl nicht so gemeint.

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@Andri123

Die ganze Verwirrung entstammt dieser Aussage:

Eigenkapital haben wir nur 20.000€ aber eine abbezahlte ETW die vor 8 Jahren von meinen Eltern gekauft wurde.

Denn wirklich "haben wir keine ETW, sondern nur meine Eltern!"

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Oder wäre es einfach besser die Spekulationssteuer in Kauf zu nehmen?

Die gibt es schon einmal nicht, sondern nur Einkommensteuer für private Veräußerungsgeschäfte.

Da Ihr nicht Eigentümer seid, kann die nur bei den Eltern anfallen. Auch nur die können ja verkaufen.

Wie hoch diese Steuer sein wird hängt vom Gesamteinkommen der Eltern im Veräußerungsjahr ab. Das müssen die sich also ausrechnen.

Im übrigen geht der Kaufpreis auch an die und nicht an Euch. Wissen die überhaupt schon davon, dass Ihr den so großzügig für eigene Zwecke eingeplant habt? Nicht, daß die was ganz anderes mit dem Geld vorhaben als das Euch zu schenken....

Ja selbstverständlich wissen meine Eltern davon :)

Die Wohnung soll definitiv in den Hauskauf Einfließen.

frage ist nur ob man diese verkaufen soll und steuern zahlen oder doch lieber einen höheren Kredit aufnehmen der dann allerdings fast so hoch Sein müsste wie die Kosten des Hauses.

Frage ist eigt was billiger ist

Kreditaufnahme oder Steuern zu zahlen.

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@Mareike305

Da bleibt nur, mühsame Rechenarbeit zu leisten. Damit müssen die Eltern anfangen, denn nur die können ja abschätzen, wie hoch ihre Einkommensteuerbelastung in diesem Jahr ist.

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Verstehe ich das richtig?

Du hast bisher im Eigentum der Eltern gewohnt - und das willst Du jetzt verkaufen?

Ja genau so :)

Allerdings haben meine Eltern die Eigentumswohnung erst vor 8 Jahren erworben und jetz fragen wir uns ob bei Verkauf dort steuern anfallen würden.

Wie gesagt Miete musste ich in diesem Sinne so nie an die beiden Zahlen .

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@Mareike305

Da werden aber ein paar Leute lachen, wenn Du fremdes Eigentum verkaufen willst.

Wenn, dann können die Eltern verkaufen und Dir das Geld schenken.

Das hat aber mit Deiner Einkommensteuer nichts zu tun.

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