Hauskauf per Zwangsversteigerung, was sollte man beachten?

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lohepudel:

Es gibt in diesem Forum einige lesenwerte Meinungen. Ich befasse mich einmal nur mit dem "Gutachten".

„Der Grundstückswert (Verkehrswert) wird vom Vollstreckungsgericht, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen, festgesetzt....“ (§ 74a Abs. 5 Zwangsversteigerungsgesetz). Der daraufhin vom Vollstreckungsgericht festgesetzte Wert ist bedeutsam, um eine Verschleuderung der Immobilie zu begegnen, zur Festsetzung der Mindestgebote von 7/10 und 5/10, dem Verteilungsschlüssel bei Gesamtgrundpfandrechten, dem Eigenerwerb durch den Gläubiger, der Festsetzung der Gerichts- und Anwaltskosten etc.

Das Gutachten kann auch dem Bietinteressenten als Orientierungshilfe dienen. Deshalb empfiehlt es sich, das Gutachten beim Vollstreckungsgericht einzusehen, am besten sich eine Fotokopie zu besorgen.

Es ist jedoch auf folgendes zu achten:

Alter der Gutachtens

Verfahren dauern teilweise länger als zwei Jahre. Ist der festgesetzte Verkehrswert überhaupt noch aktuell? Oder bestehen erhebliche Wert-Differenzen, z. B. eingetreten durch Schäden infolge Feuer, Wasser, Hagel, Sturm, Erdbeben, Aufruhr... oder durch Verbesserungen infolge erheblicher Ausbesserungen des Gebäude, Ausführung wertsteigernde Handwerkerarbeiten, Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse oder Verkehrsverhältnisse?

Standen dem Gutachter alle objektbezogenen

Unterlagen

zur Verfügung, wie z.B. aktueller Grundbuchauszug, Bauzeichnungen (Grundriss, Ansichten und Schnitt), Berechnung der Kubikmeter und der Wohn-/Nutzfläche, Baubeschreibung, amtlichen Lageplan, Auszug aus der Flurkarte, Grenzbescheinigung, Hausnummernbescheinigung, Brandversicherungsschein, Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, Auszug aus dem Altlastenkataster (bei Verdacht auf Schadstoffbelastungen), Bodengutachten (bei Verdacht auf Bodensenkungsgefahr), Mietverträge etc.

Zutritt zum Objekt/Innenbesichtigung

Oft verbietet der (Noch-)Eigentümer eine Innenbesichtigung, so dass sich die Begutachtung auf eine Außenbesichtigung beschränkt. Der Zutritt kann nicht erzwungen werden. Der Gutachter hat diesen Nachteil hervorzuheben und einen mehr oder minder großen Abschlag (20 – 30 %) vom Bauwert zumachen.

Bestehenbleibende Rechte

Der Bietinteressent muss wissen, dass er nicht jedem Fall eine völlig lastenfreie Immobilie ersteigert. Die wichtigsten Rechte, die außerhalb des geringsten Gebots bestehen bleiben, sind z. B. Vorkaufsrecht nach §§ 24 – 26 Bundesbaugesetz, Erbbaurecht, Überbau- und Notwegrente, Baulasten. Inwieweit sich z. B. eine Notwegrente oder eine Baulast wert beeinflussend auswirkt, muss nicht Inhalt des Gutachten sein.

Erschließungskosten,

die erst nach dem Zuschlag abgerechnet und geltend gemacht und damit fällig werden, haftet der Ersteher. Hat der Schuldner vor dem Zuschlag Vorausleistungen erbracht und entsteht die endgültige Beitragspflicht erst nach dem Zuschlag, so ist die Vorausleistung ihn auszuzahlen. Sind offene Erschließungskosten in der Schätzung berücksichtigt?

Zur Genauigkeit des Gutachtens

schreiben Goetz Sommer/Ralf Kröll in „Immobilienbewertung“:

„…. Höchstrichterlich ist auch festgestellt worden, dass in verschiedenen Gutachten über das selbe Objekt zu dem selben Wertermittlungsstichtag durchaus Unterschiede von bis zu 20 % in den Ergebnissen, je nach Kompliziertheit des Falls, noch als korrekt gelten können.“

Und im Kommentar zum ZVG von Kurt Stöber und Dr. Friedrich Zeller heißt es:

„Exakt lässt sich des Verkehrswert ohnehin nicht ermitteln. Wichtig ist, dass das Gutachten von richtig bewerteten Grundlagen ausgeht, sachkundig und frei von Widersprüchen ist und keine Verstöße gegen allgemein gültige Regeln erkennen lässt.“

Dem Bieter sollte also bewusst sein, dass die Wertfestsetzung des Vollstreckungsgerichts keine verlässliche Entscheidungsgrundlage für ihn sein kann. Er muss auch wissen, dass Gewährleistungsausschluss besteht.

Danke. Das Gutachten im Auftrag vom Amtsgericht liegt vor, es kann Online als PDF heruntergeladen werden. Die Immobilie konnte vom Gutachter auch innen besichtigt werden, es sind einige Innenbilder gemacht und im Gutachten aufgeführt worden.

Ich habe allerdings Bedenken, dass sich der bisherige Eigentümer oder Mieter weigern könnte auszuziehen.

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@lohepudel

Lohepudel:

Der Zuschlagsbeschluss ist für den Ersteher Vollstreckungstitel auf Räumung und Herausgabe des Grundstücks (§ 93 ZVG).

Bewohner ermitteln über Klingelschild, Nachbarn, Postboten, Gutachter, Einwohnermeldeamt. Bewohner direkt ansprechern und nötigenfalls Umzugshilfe anbieten.

Viel Erfolg.

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Man kann nur davor warnen, solche Objekte zu erwerben, wenn man diese nicht besichtigen kann. Auch dann sind noch jede Menge Fallstricke vorhanden.

Meine Schwester hat auf diesem Weg ihren Ponyhof erworben. Die vorherige Eigentümerin wollte nicht ausziehen, da sie keine Wohnung gefunden hat. Meine Schwester hat daraufhin eine besorgt. Dann fand sie keine Umzugshelfer. Deshalb bin ich und mein Bruder als Umzugshelfer eingesprungen. So weit so gut.

14 Tage nach Umzug erschien ein Altmetallhändler und meinte er hätte von der früheren Besitzerin das Altmetall erworben und wollte es jetzt abholen. Meine Schwester hatte bereits alles entsorgt.

Vor 25 Jahren wurde das Haus meines Nachbarn versteigert, weil er insolvent war. Er ist über nacht verschwunden mit den Büschen aus der Gartenbepflanzung. Wir haben uns nur gewundert. Am folgenden Tag stand ein Auto vor dem Haus mit einer Frau drin die am heulen war. Der Mann war hecktisch am telefonieren.

Wie sich herausstellte hatte das Ehepaar das Haus ersteigert. Innen waren alle Steckdosen und Schalter, Sicherungsautomaten, Waschtische incls. Armaturen, Gastherme usw. ausgebaut. Sogar die Türblätter waren weg.

Das Haus hat danach 5 Jahre leer gestanden. Das Ehepaar ist nicht eingezogen.

Im Bewertungsgutachten steht oftmals etwas von Mietverhältnissen.

Allerdings sollte man unbedingt auch selber vor Ort ermitteln. Sofern möglich, denn der Eigentümer ist weder zu Auskünften noch zur Besichtigung verpflichtet.

Aus dem Grund kann es so mache Überraschung geben. Ich hatte einmal einen Fall anwaltlich bearbeitet wo der Gutachter Hausschwamm übersehen hatte. Der Ersteigerer ist mit dem Versuch Schadensersatzansprüche geltend zu machen gescheitert und saß auf einer Fehlinvestition in sechsstelliger Höhe.

Wenn der Gutachter den Hausschwamm übersehen hat, dann haftet der doch dafür!?

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@Hansxxx

Der Gutachter hatte sein Gutachten ohne Innenbesichtigung geschrieben, aber so formuliert als ob eine solche stattgefunden hätte. Das war dann auch der Ansatzpunkt. Außer § 826 BGB gibt es für den Ersteigerer keine andere Anspruchsgrundlage. Auftraggeber des Gutachters ist der nämlich nicht, hat also keinerlei vertragliche Ansprüche. In erster Instanz wurde der Anspruch bejaht, in der Rechtsmittelinstanz dann aber nicht. Der Ersteigerer fiel daher aus.

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