Hausgutachten

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1 Antwort

Der Verkehrswert ist der Wert, der auf dem Markt zu erzielen ist, oder anders gesagt: Der Wert, den ein Käufer bezahlen würde. Seine gesetzliche Definition findet sich in § 194 BauGB.

Um diesen Wert zu ermitteln, gibt es verschiedene Wertermittlungsverfahren.

Eins davon ist das Sachwertverfahren. Wenn man danach vorgeht, ergibt sich am Ende ein Wert: der Sachwert. Der kann mit dem Verkehrswert übereinstimmen, muss es aber nicht.

Wenn man dasselbe Objekt nämlich nach verschiedenen Verfahren bewertet, wird man in den meisten Fällen zu unterschiedlichen Ergebnissen je nach Verfahren kommen. Diese Ergebnisse weichen im Idealfall um jeweils bis zu maximal 5 % voneinander ab. Und um aus mehreren - unterschiedlichen - Verfahrensergebnissen den Verkehrswert zu bestimmen, muss man die Verfahrensergebnisse entsprechend ihrer Qualität (die hängt vom "Input", also den zur Verfügung stehenden Ausgangsdaten und deren Qualität ab) gewichten. Der arithmetische Durchschnitt ist m. E. keine sachgerechte Gewichtung. Jedenfalls wird man durch die Gewichtung einen Wert als Verkehrswert erhalten, der um einiges (z.B. ein paar Tausend EUR) von den Verfahrensergebnissen (z.B. auch dem Sachwert) nach oben oder unten abweicht.

Beim Sachwert hat man noch die Besonderheit, dass man ganz genau hinschauen muss, ob es sich um den vorläufigen oder den marktangepassten Sachwert handelt. Der vorläufige Sachwert ist der Wert, der stumpf aus den indexierten Herstellungskosten und der Alterswertminderung abgeleitet und unter Addition mit dem vorläufigen Bodenwert gebildet wird. Der muss dann mit dem sog. Sachwertfaktor multipliziert werden, um sich der tatsächlichen Marktlage anzunähern. Nur wenn das geschehen ist, kann man vom eigentlichen Sachwert reden.

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Kommentar von Doisi
30.08.2013, 21:57

Kann es Sachwert fast doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert? Beispiel: Sachwert 220000 Euro und Verkehrswert dann nur 119000 Euro?

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