Hausfinanzierung - Zinsbindung durch Umschuldung mit einem Bausparvertrag

1 Antwort

Ich habe den Kommentar von Dir auf die Antwort von gtbasket gelesen. Seine Antwort und große Skepsis teile ich, aber die Idee ist ja nicht schlecht, um sich Zinssicherheit für viele Jahre schon heute zu sichern.

Ich habe daher noch ein paar Klärungsfragen:

Die Tilgungsaussetzung vom derzeit laufenden Darlehn ist problemlos machbar (nach Auskunft des Kreditgebers) und verursacht keine Mehrkosten?

Die Kosten und Konditionen für den Zusatzkredit lauten wie?

Was passiert, wenn unvorhergesehen der BSV in 4 Jahren nicht zugeteilt wird (ein sehr großes und realistisches Risiko, da der aufgepeppte BSV viel zu kurz läuft!) und der Zusatzkredit 6, 12, 18, 24 oder 36 Monate verlängert werden muß? Zinshöhe?

Niedrige BSV-Zinsen von 3,5 % p.a. bis 2025 klingen gut, verursachen aber eine Tilgungsquote und Annuität von wieviel? (Ich möchte nur anmerken, dass BSV in der Kreditphase oft eine monatliche Annuität von 1 % der Kreditsumme haben, was oft eine sehr hohe finanzielle Belastung bedeutet.

Die Alternative ist natürlich, dass BSV wie bisher weiter zu besparen und auf Zuteilung zu warten (das Guthaben müßte aber dazu bei ca. 40 % = €t 35 liegen). Würde das bis 2013 klappen (Unsicherheit)??? Das derzeit laufende Darlehn könnte 2013 aufgespalten werden in eine Portion 1, die variabel verzinst wird und die durch das kommende Bauspardarlehn abgelöst wird und eine Portion 2, die fest bis zur Volltilgung läuft. Unklar dabei ist natürlich das Zinsniveau für die beiden Anschlußfinanzierung in 2013, sowohl der variable Zins und der feste Teil.

Baufinanzierung Hilfe

Hallo Zusammen,

wir planen folgendes Projekt.

Daten Haus:

Neubau einer massiven DHH, E70 EG+OG+DG+KG 122m2 Wohnfläche 5 Zimmer WU Beton-Keller (gedämmt und mit Heizkörpern) Heizungsanlage Wärmepumpe und Fussbodenheizung

Kosten:

Herstellungskosten Haus Festpreis 240.000 EUR (Schlüsselfertig)

Grundstückskosten inkl. Erschl., Grunderwerb, Notar: 170.000 EUR

Baunebenkosten: ca. 30.000 EUR

Garage: 8.500 EUR

Bemusterungspuffer: 5000 EUR

Material für Bodenbeläge, Farbe: 6000 EUR

Außenanlagen (ca. 16.500 EUR)

Gesamtkosten: 475.000 EUR

Eigenkapital: 60.000 EUR

Eigenleistung: 20.000 EUR

Fremdkapital:

396.000 EUR

Ich habe an Hand der Daten mir von zwei verschiedenen Finanzmaklern Finanzierungsangebote errechnen lassen, dass wir auf eine monatl. finanzielle Belastung von ca. 1400 EUR kommen.

Fragen:

Könntet ihr mir diese Angebote mit euren Erfahrungen und Wissen beurteilen?

Was ist gut, was ist schlecht an den einzelnen Komponenten?

Was könnte man anders machen oder besser machen?

Wo sollte man etwas verändern?

Würdet ihr eher einen reines Anutätendarlehen empfehlen? Ohne Kombi o. Riester? Wie lange sollte die Zinsbindungsdauer mind. sein? und anf. Tilgung?

Vielen Dank euch!!!!

LG


  1. Angebot

a) Riester-Darlehen (Ehemann): 136.000 EUR Hier fließen jährl. Grundzulage Mann (154 EUR) und 1 Kind (300 EUR) in die Tilgung ein.

Auszahlung: 100% Sollzins 3,44 % Effektiv 3,49 % Anf. Tilgung 1% Sondertilgung 5% Sollzinsbindung 20J. Rate 503,20 EUR Bereitstellungszinsen 3% (p.a. ab 3M nach Zusage) Kosten Gutachten keine Bearbeitungsgebühren keine Restschuld ca. 84.919,71 EUR nach Sollzinsbindung Kalk. Vertragslaufzeit 34 J. 7 M (o. Sondertilgungen)

b) KFW 124 (Wohneigentum): 50.000 EUR

Auszahlung: 100% Sollzins 2,60 % Effektiv 2,63 % Tilgungssatz 2,01% (p.a. zzgl. ersparter Zinsen) Tilgungsbeginn nach 3J. Sollzinsbindung 10J. Rate 192,08 EUR Bereitstellungszinsen 3% (p.a. ab 4M und 2Banktage nach Zusage) Gebühren keine Restschuld ca. 42.293,58 EUR nach Sollzinsbindung (Tilg.freie Zeit berücksichtigt) Kalk. Vertragslaufzeit 35 J. (o. Sondertilgungen)

c) KFW 153 (Energieeff. Bauen): 50.000 EUR

Auszahlung: 100% Sollzins 1,45 % Effektiv 1,46 % Tilgungssatz 2,90% (p.a. zzgl. ersparter Zinsen) Tilgungsbeginn nach 2J. Sollzinsbindung 10J. Rate 181,25 EUR Bereitstellungszinsen 3% (p.a. ab 12M nach Zusage) Gebühren keine Restschuld ca. 37-708.25 EUR nach Sollzinsbindung (Tilg.freie Zeit berücksichtigt) Kalk. Vertragslaufzeit 30 J. (o. Sondertilgungen)

d) Anuitäten-Darlehen: 160.000 EUR

Auszahlung: 100% Sollzins 2,78 % Effektiv 2,82 % Anf. Tilgung 1% Sondertilgung 5% Sollzinsbindung 10J. Rate 504,00 EUR Bereitstellungszinsen 3% (p.a. ab 6M nach Zusage) Kosten Gutachten keine Bearbeitungsgebühren keine Auszahlungen 1 Restschuld ca. 141.579,21 EUR nach Sollzinsbindung Kalk. Vertragslaufzeit 47 J. 11M (o. Sondertilgungen)


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Kann man Bausparguthaben welches VWL beinhaltet, vor Ablauf der Sperrfrist auszahlen lassen?

Wir haben im Jahr 2008 einen Bausparvertrag bei der Schwäbisch Hall abgeschlossen um diesen für die Anschlussfinanzierung unseres Hauses (Zinsbindung endet in 2018) zu nutzen. Im Jahr 2013 haben wir diesen Bausparvertrag in einen neuen Bausparvertrag bei der BSH überführt. Seit 2015 fließen zusätzlich 40€ VWL mit ein.

Aufgrund der derzeitigen Zinsentwicklung am Markt ist dieser BSV jedoch nicht für unsere Anschlussfinanzierung geeignet. Es liegen uns mehrere Angebote vor. Auch ein aktuelles von der BSH. Das beste Gesamtpaket ist von unserer Hausbank (Sparkasse, bisheriger Darlehensgeber ist die Raiffeisenbank).

Wir würden gerne im Jahr 2018 über das Bausparguthaben verfügen wollen und dieses mit in die Anschlussfinanzierung einfließen lassen. Kündigungsfrist gemäß Vertrag sind 6 Monate (würde ausreichen), Sperrfrist für VWL allerdings bis 2020, wobei dies der geringste Anteil am Guthaben ist. Anspruch auf Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie haben wir aufgrund des Einkommens nicht.

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Finanzierung mit Bausparvertrag

Derzeit liegt mir ein Angebot einer Sparkasse vor für eine Baufinanzierung von einem Darlehen von 260.000, abzgl. KFW 70 Kredit, 210.000 Euro. Zins 2,3% und Tilgung (in einen Bausparvertrag - Abschlussgebühr 2100 EUR) ca. 1,7%. Nach 10 Jahren sind (ohne Sonderzahlung) 36.300 Euro zusammengekommen. (Vergleich - Bei einem Annuitätendarlehen wären 40.200 Euro zusammengekommen. - mit Sonderzahlung auf 44.000 Euro) Durch Sonderzahlungen soll man 10 Jahren auf 40.000 Euro kommen. Danach könnten durch den Bausparvertrag von der restlichen Summe von 170.000 Euro, 60.000 Euro durch den Bausparvertrag mit 2,65% Zins mit einer hohen Tilgung finanziert werden. Die Rate muss dann aber bei mindestens für die 60.000 Darlehn bei 600 Euro liegen und 1200 Euro als "Startgebühr" bezahlt werden.

Als restliches Darlehen bleibt 110.000 Euro, dass nach dem Zinsniveau in 10 Jahren bezahlt werden muss.

Bei einem Annuitätendarlehen wäre eine Restschuld von 166.000 Euro da, die nach 10 Jahren nach Zinsniveau anschlussfinanziert werden müsste.

Was ist vorteilhafter?

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Sondertilgungsoption - in welcher Höhe bei Baudarlehen üblich?

Wenn man ein Baudarlehen abschießt, in welcher Höhe räumen einem da Banken Sondertilgungsrechte ein?

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Muss die Bank freie Grundschulden freigeben?

Wir haben eine Eigentumswohnung auf die derzeit eine Grundschuld i.H.v. EUR 168.000,00 im Grundbuch eingetragen ist. Der Wert der Wohnung liegt bei weit über EUR 200.000,00. Wir haben noch eine Restschuld i.H.v. EUR 140.000,00. Nun wollen wir ein Grundstück kaufen. Die Bank möchte auf unsere Wohnung eine Grundschuld eintragen lassen. Um den Umfang der Grundschuld aus Sicherheitszwecken zu erhöhen, wollen wir die freie Grundschuld i.H.v. EUR 28.000,00 nun löschen lassen und nur eine Grundschuld über den Restbetrag i.H.v. EUR 140.000,00 für die Wohnung stehen lassen. Geht das? Bzw. muss die Bank freie Grundschulden abtreten oder löschen lassen?

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Zinsbindung - Formulierung im Vertrag zur Immobilienfinanzierung so üblich?

Hallo zusammen,

Wir hatten mit unserem Bankberater eine Zinsbindung von 15 Jahren vereinbart! Nun liegt uns der Vertrag zur Unterschrift vor. Der Sollzins ist wie vereinbart bei 1,51%. Der Effektivzins leicht höher als im ursprünglichen Angebot (1,73%), was aber ja nicht unüblich ist, richtig? Zur Zinsbindung sind dort jedoch nun lediglich zehn Jahre angegeben und es findet sich folgende Formulierung:

"Die Bank erklärt sich bereit, spätestens drei Monate vor Ablauf der zehn Jahre Zinsbindung mit dem Darlehensnehmer über einen neuen Zinssatz für das Darlehen für weitere fünf Jahre zu verhandeln. Im Rahmen dieser Verhandlungen verpflichtet sich die Bank dazu, dem Darlehensnehmer dieses Darlehen mit einem Zinssatz für weitere fünf Jahre anzubieten, der nominale 1.51% nicht übersteigt. Die weiteren Vertragsbestandteile werden wie vereinbart übernommen. Die Bank verzichtet insoweit auf ihr vertragliches Kündigungsrecht zum Ablauf der ersten Sollzinsbindung"

Nun zu meiner Frage: ist so eine Formulierung üblich? Was bringt es uns für Vor- bzw Nachteile und was hat vor allem die Bank davon??

Ich danke euch schon mal für eure Rückmeldungen!

Viele Grüße K.S

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