Haus kaufen und dann alle Zimmer vermieten - Kredit?

3 Antworten

Ein wenig blauäugig bist Du aber schon, oder meinst Du nicht:

Keine Bank wird jemand mit einem Einkommen unter der Pfändungsfreigrenze ein Haus mit 115% des Kaufpreises finanzieren. So viel brauchst Du nämlich, die Erwerbsnebenkosten eingerechnet.

Im Normalfall ist bei etwa 60% des Hauswertes Schluß. Wo nimmst Du die übrigen 55% her?

Und die Gesamtrechnung hinkt doch auch: Wo gibt es denn Häuser ohne Sanierungsbedarf?

Das klappt nicht. No Chance!

Hallo Privatier,

danke für Deine Antwort.

Spielt denn mein monatliches Einkommen eine so grosse Rolle? Selbst wenn ich einen Job mit 5.000 netto hätte, wäre dieser ja kündbar. Und außerdem soll sich das Haus ja durch die Mieteinnahmen finanzieren.

Wenn ich Dich also richtig verstanden habe, braucht man IMMER (also bei jedem Immobilienkredit) 55% Eigenkapital vom Kaufpreis? Das wären ja immerhin über 150.000 €. Wie machen das denn die anderen Haus-Käufer? Es hat ja nicht jeder 150.000 € rumliegen.. Und wie ist das bei einem Bausparvertrag? Ich habe gesehen, es gibt auch Bausparverträge wo man bereits mit einem Eigenkapital von nur 7.000 € SOFORT einen Kredit bekommt. Also nicht erst nach Ablauf einer bestimmten Wartefrist.

Was die Sanierungskosten angeht: Ich habe vor, ein Passiv/Fertighaus zu bauen. Die sind sehr wartungs-UN-anfällig. Und außerdem werden ja auch irgendwann mal alle 9 Zimmer vermietet sein und schon ist auch Geld für Reparaturen da. Außerdem: Gibt es nicht für Reparaturen im Haus eine Versicherung? Heut zu Tage gibts doch für alles eine Versicherung.

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@Kapital4ever
Gibt es nicht für Reparaturen im Haus eine Versicherung?

Du machst hoffentlich einen Witz! Dafür gibt es keine Versicherung. Jedenfalls nicht in Deutschland.

Fertighäuser sind nicht gerade für besondere Solidität bekannt. Manche davon sind nach 30 Jahren bereits Abrißobjekte. Dieser Gesichtspunkt fehlt in Deiner Kalkulation. ebenfalls.

Und wieviel Eigenkapital man braucht, ist von der Bonitätseinschätzung durch die Bank abhängig. Ein Kunde mit Einkommen unterhalb der Pfändungsfreigrenze wird es schwer haben, überhaupt eine Bank für sein Vorhaben begeistern zu können.

Ich weiß auch nicht, wo das Projekt starten soll. Im Zentrum von Universitätsstädten kann man ein WG-Wohnen noch vermarkten. In Mittel- oder Kleinstädten interessiert sich dafür niemand. Leerstände werden zum Dauerzustand werden. Es sei denn, man würde ein Asylbewerberheim draus machen. Dann kann man aber schon nach 10 Jahren zur Abrißbirne greifen.

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@Zitterbacke

Ich liebe präzise Kommentare!!!!

Ist meine Schätzung zu progressiv oder zu konservativ? Oder nur einfach zu iv?

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Du hast die Zinsen, das Bad und einen Gemeinschaftsraum/Aufenthaltsraum vergessen.

Einer der Haken ist, dass du dir jemanden suchen musst, der dir das Geld leiht. Banken sind außen vor. Von denen hast du für diese "Idee" nichts zu erwarten. Dein Einkommen spielt eine entscheidende Rolle und mit deinem bekommst du von Banken nichts. Ganz sicher nicht die 110-%-Finanzierung, die du brauchst.

Dazu hören sich 250 € für ein Zimmer dort, wo es für 300.000 € ein Haus mit zehn Zimmern gibt, nach Wucher an. Alternativ unterschätzt du wohl die Nebenkosten/den Instandhaltungsaufwand des Hauses, das mit 7 - 10 Bewohnern niedergewohnt wird wie ein Hotel (das man alle 10 Jahre saniert).

Falls nein, warum macht das eigentlich nicht jeder?

Die Rechnung hat gewaltige Haken aber wenn der Markt die Situation hergibt und sie (wegen ausreichendem Eigenkapital) möglich ist, macht das keiner, weil es ein Irrer Aufwand ist, so ein Arbeiter- oder Studentenheim privat zu betreiben. Man hat sehr viel Wechsel und muss öfter als bei normalen Objekten, seinem Geld hinterherlaufen. Dazu kann sich die Hausgemeinschaft in Richtungen entwickeln, die sich nicht mehr steuern lassen. Es braucht also strenge Regeln, die nichts bringen, wenn sie nicht auch überwacht werden. In ein Heim, in dem der Eigentümer mitwohnt, werden wenige einen hohen Preis zahlen wollen.

Danke für Deine Antwort :-)

250 € für ein Zimmer ist eh sehr günstig. Weißt Du was mikro-kleine WG-Zimmer in Oberbayern südlich von München so kosten? Die meisten kosten zwischen 300 und 400 €!

Grundstücke für 200.000 € bekommt man. Das habe ich schon in Erfahrung gebracht. Ich habe vor, auf diesem Grundstück dann ein Smarthouse (Energiesparhaus/Fertighaus) zu errichten. Das sind so kleine Bungalows. Daher sind sowohl die Instandhaltungskosten, als auch die Nebenkosten gering.

Und welche Rolle spielt denn mein eigenes Einkommen? Das Haus soll sich ja ausschließlich über die Miet-Einnahmen finanzieren! Kredite für Immobilien vergibt die Bank also grundsätzlich nur bei mindestens 40% Eigenkapital? Aber wer hat denn schon 150.000 € einfach so rumliegen? Wie machen das denn die anderen?

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@Kapital4ever

die "Anderen" haben entweder Eigenkapital angespart oder haben eine so gute Bonität - sprich sicheren Job das sie dann eine Finanzierung bekommen.

Wenn du so 5-6 Tausend Euro netto pro Monat hast, deinen Job mind. 3 Jahre bei einer Firma und es auch ein Job ist wo man Leute sucht dann bekommst du evtl. auch eine 110 Prozent Finanzierung.

Du hast auch nicht bedacht das man in der Regel ab 60 Prozent Finanzierungen die Zinsen immer teurer werden!

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@Tina34

Völlig Deiner Meinung Tina, der oder die Fragende hat noch einiges mehr nicht bedacht.

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@Kapital4ever

Ich bin Münchner und kenne den Markt. Es gibt einen Unterschied, ob man ein Zimmer sucht oder zu vermieten hat. "In Oberbayern südlich von München" gibt es nicht. Entweder man hat eine ausgezeichnete Infrastruktur (direkt an der S-Bahn oder mit guter Verkehrslage in München) - dann geht auch mehr - oder die Lage ist nicht für deine Zwecke sondern höchstens als Ferienwohnung zu vermieten, weil dort keiner einen WG-Platz sucht.

Der Markt ist extrem überhitzt. Du kriegst also alles aber bei der Grundstücksgröße und Preisvorstellung konkurrierst du mit tausend Bauträgern. Dazu hast du utopische Vorstellungen, was die Baukosten anbelangt.

Dein Finanzierungsmodell ist aber noch wesentlich utopischer. Du bekommst eher einen neuen Sportwagen, der wenigsten 300 km/h fährt für weniger als 10.000 € als eine Finanzierung für das Projekt. Das hat nichts mit 0, 10, 20, 30 oder 40 % EK zu tun. Das gibt es alles. Die Bank will ganz einfach nicht ins Risiko gehen und wenn du weder entsprechende Sicherheiten noch ein von dem zu finanzierenden Projekt unabhängiges Einkommen hast, würde sie ins Risiko gehen.

Andere haben entweder das Eigenkapital oder ein hohes Einkommen. Leute ohne Einkommen brauchen Banken nicht. Sonst klappt das nicht.

Es ist kein Buch mit sieben Siegeln. Eigentlich sind die Regeln allen bekannt und du kommst - ein Beispiel aus dem Fußball - auf die Idee, einfach immer einen oder zwei Stürmer im 16er zu haben und alle Mitspieler sollen den Ball einfach in die Richtung dreschen. Dass es die Abseitsregel gibt, hast du leider übersehen.

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Hallo Kapital4ever, Meines Erachtens ist Deine Idee nicht mehr als theoretische Gedankenspiele die sich in der Realität nicht so einfach umsetzen lassen wie gedacht. Du solltest auch nicht davon ausgehen , dass Du der erste und einzige bist dem diese „ Idee „ eingefallen ist. Das haben vor Dir schon viele versucht und sind grandios daran gescheitert. Wer will denn bitte schön in ein Haus ziehen in dem sich zehn Parteien (10-20 Personen) ein WC und eine Küche teilen müssen und dafür noch unverschämte 250 € bezahlen sollen und wie sieht es mit Bad oder Dusche aus, auch gemeinschaftlich ? Das wichtigste Kriterium der Gewährung eines Hypo-Darlehens ist für eine Bank die Bonität und die ist in Deinem Fall unzureichend. Du müsstest selbst unter schlechtesten Bedingungen stets in der Lage sein das Darlehen zu bedienen. Von daher ist ein gut bezahlter Job in einem unbefristeten Beschäftigungsverhältnis oder eben andere Sicherheiten (und damit meine ich keine eingetragene Grundschuld) absolut notwendig. „ Sicherheiten habe ich keine. Außer eben das Haus selbst. „ Das hast Du eben nicht, das gehört der Bank bis das Darlehen getilgt ist. Das Du in Deiner Rechnung die Erwerbskosten vergessen hast darauf wurde in den Vorantworten schon hingewiesen, was Du offensichtlich auch nicht bedacht hast sind die Grundstückskosten und alle damit verbundenen weiteren Kosten wie Grunderwerbssteuer, Grundsteuer, Einfriedungen, Wegbefestigung, Gartengestaltung etc. Nun noch einmal zu Deiner theoretischen Berechnung: Du glaubst doch nicht wirklich für ein Darlehen von 300.000 € in 30 Jahren nur 360.000 € zurück zahlen zu müssen. Diese Rechnung ist naiv und wird nicht aufgehen.

Man sagt ja nicht umsonst, man bezahlt das Haus meist doppelt, zumindest bei einer Finanzierung über 30 Jahre. ^^

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Hauskaufkredit trotz bestehendem Kredit möglich?

Wenn ich eine Eigentumswohnung kaufe, sagen wir für 215.000€ und vermiete diese für knapp 800€, sodass meine monatlichen Tilgungs- und Zinsenbeträge komplett gedeckt werden, würde ich dann trotzdem einen Kredit bekommen, wenn ich später zur Selbstnutzung ein Haus kaufen möchte?

Die Sache ist etwas komplizierter als hier kurz beschrieben, die Wohnung müssen wir kaufen um meinem Bruder vor der ZVG zu retten, der Wert liegt ca. bei 290.000€. Die Gläubiger sind mit 215.000€ zufrieden. Da er uns noch 75.000€ schuldet, kaufen wir es für 215.000€. Wir wollten erst dort einziehen, doch nach langen Überlegungen- kommt es für uns nicht in Frage, daher wollen wir es vermieten. Wir möchten uns ein Haus mit Garten kaufen. Kriegen wir überhaupt nach dem Kauf der Wohnung noch einen Kredit für ein Eigenheim?

Kurze Daten noch: Wohnungskredit wird uns mit 1,37% und 3% Tilgung angeboten. Wir verdienen monatlich netto 2.400€ ohne Provision, mit Provision im Schnitt der letzten 24 Monate: 6.700€.

Über eure Antworten freuen wir uns sehr und vielen Dank im voraus!

Ich muss einiges ergänzen, vieles wurde von mir unzureichend dargestellt.

Die 800€ sind Kaltmiete, vermietet wird nicht an den Bruder. Der Mietpreis ist nicht utopisch, sondern realistisch ohne auf weitere Details einzugehen. Die Wohnung hat einen Kamin, Whirpool und ist mitten in der City. Wir haben bereits eine Voranfrage gestoppt weil es mehr als 30 Nachfragen gab. 

Für uns kommt es nicht in Frage, weil es keinen Garten hat, wir ein Kind haben und das 2. unterwegs ist. Wir wollen was ländliches. Anfangs wollten wir es selbst nutzen, aber nach langer Überlegung doch nicht.

Unsere Hausbank finanziert uns den kompletten Kaufpreis von 215.000€ - dadurch dass die Wohnung viel mehr Wert ist, rechnet die Bank die Differenz als EK (75.000€). Das ist auch genau der Betrag den uns mein Bruder schuldet. 

Die Kaufnebenkosten zahlen wir aus eigener Tasche.

Nach diesem Kauf, hätten wir noch 50.000€ Eigenkapital. womit wir uns selbst ein Eigenheim kaufen würden. Haben momentan noch nix in Aussicht. Daher die Frage, würde eine Bank uns überhaupt nach dem Kauf der Eigentumswohnung was wir vermieten wollen ein Eigenheim zum Selbstwohnen finanzieren, sagen wir 300.000?

Wir sind noch 3 Personen, ab August 4. Ich werde in 3 Jahren arbeiten und 2000€ netto dazuverdienen. Mein Mann verdient 2.400 netto, erhält allerdings regelmässig alle 3 Monate höhre Provisionen, im Schnitt der letzten 24 Monate hat er 6.700€ verdient im Monat.

Vielen Dank nochmal vorab.

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