Grundstückskauf mit Ratenzahlung an Voreigentümer = Schenkung?

2 Antworten

Deine Fragen lassen sich ja nur nach Ausgestaltung der vertraglichen Vereinbarung beantworten und da sollte vielleicht nicht nur der Notar die Gestaltung übernehmen, sondern darüber hinaus auch ein Steuerberater tätig werden.

Um das mal zu erläutern:

Wenn in dem Vertrag ein ganz konkreter Kaufpreis steht und dieser Kaufpreis dem Marktwert des Grundstücks entspricht, käme niemand auf die Idee, von Schenkung zu sprechen. Völlig gleichgültig ist dabei, ob ein enem Betrag oder in Raten gezahlt wird.

Ist der Kaufpreis niedriger als der Verkehrswert, liegt eine teilweise Schenkung vor.

Auf keinen Fall sollte man versäumen, den Gesamtkaufpreis schon im Notarvertrag zu nennen. Das könnte zu Problemen nicht nur mit dem Finanzamt, sondern auch mit den übrigen Erben der Oma führen. Selbstverständlich muß man denen nämlich die restlichen Raten bezahlen.

Was ich auch in Erinnerung habe ist, dass der Verkäufer bei einer solchen Ratenzahlung Probleme mit dem FA bekommen kann und zwar bei Einkommensteuer. Vor langer Zeit habe ich mal einen Beitrag darüber gelesen, dass das FA aus der Rate einen fiktiven Zins herausrechnet und als Einkommen ansetzt. Möglicherweise meldet sich der große EB auf diese Frage und kann insofern Licht in das Dunkel meiner Erinnerung werfen.

Das mit der Bank wird allerdings schwieriger werden als Du es Dir vorstellst: Zum einen werden derartige Ratenzahlungen üblicherweise grundbuchlich abgesichert und zwar im Rang den übrigen Gläubigern vorgehend. Und selbst wenn das nicht vereinbart wird, so fragt Dich Deine Bank doch bei der Kreditvergabe danach, ob das Grundstück bezahlt ist und da mußt Du wahrheitsgemäß antworten. Ich sehe den Vorteil ggü einer sofortigen Zahlung des Gesamtkaufpreises nicht.

dass das FA aus der Rate einen fiktiven Zins herausrechnet und als Einkommen ansetzt.

Also ich gehe mal davon aus, dass sich das Grundstück im Privatvermögen der Oma befindet.

Da wird kein Zins herausgerechnet. Wenn keine Zinsen gezahlt werden, sind auch keine zu versteuern. Das wäre ja noch schöner.

Aber ich habe zwei Theorien, wie du darauf kommst.

a) Betriebsvermögen
Bei einem BV wird ein unverzinsliches Darlehen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr mit 5,5% p.a. abgezinst. In diesem Fall sollte man lieber einen Zins von 0,5% vereinbaren, um die Abzinsung zu vermeiden.

b) der alte Rentenerlass
Da musste man bei wiederkehrenden Leistungen verschiedene Dinge prüfen und kam dann unter Umständen zu dem Ergebnis, dass es sich um Versorgungsleistungen handelt, die nach § 22 Nr. 1b EStG zu versteuern wären. Aber der RE ist tot, es lebe der (neue) RE.

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@EnnoBecker

Zu b): Es liegt sehr lange zurück (frag mich bitte nicht, ob 10 oder 15 Jahre!), dass ich davon gelesen hatte und es könnte dann in der Tat der alte RE sein. Dann hat er das Problem schon mal nicht.

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@Privatier59

Der neue RE hat den alten erst vor zwei oder drei Jahren abgelöst. Wie lange es den alten vorher gab, weiß ich nicht.

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jens: Anmerkungen zu deinem Vorhaben:

Dem beurkundenden Notar treffen erhebliche Belehrungspflichten. Deiner Oma würde er – vielleicht zunächst in einem Vier-Augen-Gespräch - auf die Gefahren eines möglichen Ausfalls ihrer Forderung hinweisen und dringend empfehlen:

1) In Höhe des Kaufpreises ist im Grundbuch auf dem Grundstück zu Gunsten der Oma eine vollstreckbare, verzinsliche Hypothek einzutragen.

2) Diese Hypothek hat die einwandfrei erste Rangstelle - auch ohne Vorrangrechte in Abt. II - zu erhalten. Die Baugeldhypotheken/-grundschulden sind demzufolge im Range danach zu plazieren. Dadurch wäre die Beleihbarkeit des Projekts wäre ganz erheblich eingeschränkt.

3) Die Hypotheken(rest)forderung fällt in den Nachlass. Die Erben würden an die Stelle deiner Oma treten. Sie könnten im Falle des Leistungsverzugs die zwangsweise Verwertung betreiben.

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