Grundstückskauf mit Ratenzahlung an Voreigentümer = Schenkung?
Hallo liebe Community,
ich möchte demnächst meiner Oma ein Grundstück abkaufen, um in 1-2 Jahren darauf zu bauen.
Jetzt kam mir gestern eine Idee. Und zwar würde ich gerne das Grundstück kaufen und dies auch so beim Notar eintragen lassen, jedoch würde ich gerne den Geldbetrag per Ratenzahlung direkt an meine Oma leisten. Das hätte eventuell mehrere Vorteile, warf jedoch auch einige Fragen auf, die ich gerne geklärt hätte.
Vorteile:
- Ich umgehe Kreditzinsen bei einer Bank
- Ich könnte das Grundstück evtl. gleich als Grundschuld für einen Hauskredit nutzen, also als Eigenkapital, obwohl ich es eigentlich noch nicht abgezahlt habe.
Fragen:
- Liegt durch das Vorgehen (Kaufen, aber per Ratenzahlung an Oma) eine Schenkung vor?
- Was benötigt der Notar als Nachweis, dass keine Schenkung o.Ä. vorliegt? Benötigt er einen Kontoauszug, auf der die Geldbewegung des Kaufs nachgewiesen werden kann?
- Stimmt meine These mit der Grundschuld? Oder bin ich erst dann Eigentümer, wenn ich es komplett bezahlt habe und kann es auch erst dann als Eigenkapital nutzen? Es geht doch eigentlich nur darum, wer beim Notar als eigentümer eingetragen ist, dann habe ich es auch als Eingekapital, oder?
- Was ist, wenn das alles so funktioniert, wie ich mir das gerade vorstelle und meine Oma dann aber stirbt, bevor ich das Grundstück komplett abbezahlt habe? Wie geht es dann weiter mit der Ratenzahlung, wenn es z.B. vier Erben gibt, die sich das Erbe teilen?
- Muss überhaupt der Umweg über die Oma erfolgen, um den Grundstückswert sofort als Eigenkapital nutzen zu können?
Vielen Dank schon vorab für eure Antworten.
Jens
2 Antworten
Deine Fragen lassen sich ja nur nach Ausgestaltung der vertraglichen Vereinbarung beantworten und da sollte vielleicht nicht nur der Notar die Gestaltung übernehmen, sondern darüber hinaus auch ein Steuerberater tätig werden.
Um das mal zu erläutern:
Wenn in dem Vertrag ein ganz konkreter Kaufpreis steht und dieser Kaufpreis dem Marktwert des Grundstücks entspricht, käme niemand auf die Idee, von Schenkung zu sprechen. Völlig gleichgültig ist dabei, ob ein enem Betrag oder in Raten gezahlt wird.
Ist der Kaufpreis niedriger als der Verkehrswert, liegt eine teilweise Schenkung vor.
Auf keinen Fall sollte man versäumen, den Gesamtkaufpreis schon im Notarvertrag zu nennen. Das könnte zu Problemen nicht nur mit dem Finanzamt, sondern auch mit den übrigen Erben der Oma führen. Selbstverständlich muß man denen nämlich die restlichen Raten bezahlen.
Was ich auch in Erinnerung habe ist, dass der Verkäufer bei einer solchen Ratenzahlung Probleme mit dem FA bekommen kann und zwar bei Einkommensteuer. Vor langer Zeit habe ich mal einen Beitrag darüber gelesen, dass das FA aus der Rate einen fiktiven Zins herausrechnet und als Einkommen ansetzt. Möglicherweise meldet sich der große EB auf diese Frage und kann insofern Licht in das Dunkel meiner Erinnerung werfen.
Das mit der Bank wird allerdings schwieriger werden als Du es Dir vorstellst: Zum einen werden derartige Ratenzahlungen üblicherweise grundbuchlich abgesichert und zwar im Rang den übrigen Gläubigern vorgehend. Und selbst wenn das nicht vereinbart wird, so fragt Dich Deine Bank doch bei der Kreditvergabe danach, ob das Grundstück bezahlt ist und da mußt Du wahrheitsgemäß antworten. Ich sehe den Vorteil ggü einer sofortigen Zahlung des Gesamtkaufpreises nicht.
Zu b): Es liegt sehr lange zurück (frag mich bitte nicht, ob 10 oder 15 Jahre!), dass ich davon gelesen hatte und es könnte dann in der Tat der alte RE sein. Dann hat er das Problem schon mal nicht.
Der neue RE hat den alten erst vor zwei oder drei Jahren abgelöst. Wie lange es den alten vorher gab, weiß ich nicht.
jens: Anmerkungen zu deinem Vorhaben:
Dem beurkundenden Notar treffen erhebliche Belehrungspflichten. Deiner Oma würde er – vielleicht zunächst in einem Vier-Augen-Gespräch - auf die Gefahren eines möglichen Ausfalls ihrer Forderung hinweisen und dringend empfehlen:
1) In Höhe des Kaufpreises ist im Grundbuch auf dem Grundstück zu Gunsten der Oma eine vollstreckbare, verzinsliche Hypothek einzutragen.
2) Diese Hypothek hat die einwandfrei erste Rangstelle - auch ohne Vorrangrechte in Abt. II - zu erhalten. Die Baugeldhypotheken/-grundschulden sind demzufolge im Range danach zu plazieren. Dadurch wäre die Beleihbarkeit des Projekts wäre ganz erheblich eingeschränkt.
3) Die Hypotheken(rest)forderung fällt in den Nachlass. Die Erben würden an die Stelle deiner Oma treten. Sie könnten im Falle des Leistungsverzugs die zwangsweise Verwertung betreiben.
Also ich gehe mal davon aus, dass sich das Grundstück im Privatvermögen der Oma befindet.
Da wird kein Zins herausgerechnet. Wenn keine Zinsen gezahlt werden, sind auch keine zu versteuern. Das wäre ja noch schöner.
Aber ich habe zwei Theorien, wie du darauf kommst.
a) Betriebsvermögen
Bei einem BV wird ein unverzinsliches Darlehen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr mit 5,5% p.a. abgezinst. In diesem Fall sollte man lieber einen Zins von 0,5% vereinbaren, um die Abzinsung zu vermeiden.
b) der alte Rentenerlass
Da musste man bei wiederkehrenden Leistungen verschiedene Dinge prüfen und kam dann unter Umständen zu dem Ergebnis, dass es sich um Versorgungsleistungen handelt, die nach § 22 Nr. 1b EStG zu versteuern wären. Aber der RE ist tot, es lebe der (neue) RE.