Grundstück teilen vor oder nach Verkauf?
Ich verkaufe aktuell ein Grundstück und habe einen Käufer gefunden. Dieser möchte nun den Grund mit einem Bekannten teilen um ein Doppelhaus darauf zu stellen. Ursprünglich war der Plan, das gesamte Grundstück an nur einen (ersteren) Käufer zu verkaufen und den Rest (Teilung etc.) wird von diesem durchgeführt und betrifft mich nicht weiter.
Nun meinte der Käufer es hätte steuerliche Vorteile, wenn der Grund bereits vor dem Verkauf geteilt wird, ohne mir konkrete Gründe nennen zu können. Kann mir jemand sagen, ob dies der Fall ist? Grundsätzlich würde ich mir gerne den Aufwand der Teilung ersparen (Kosten würden aber von dem Käufer übernommen werden). Was sind eure Meinungen dazu?
5 Antworten
@hildefeuer hat das schon richtig beschrieben.
Für Dich allein ist der Verkauf in einem Stück die günstigste Lösung.
Aber bei den Käufern fällt für den, der vom 1. Käufer das Teilstück abkauft Grunderwerbsteuer zusätzlich an und der , der aufteilt, muss die Kosten tragen.
Um es insgesamt um günstigsten zu haben, schlage denen vor, Du machst die Aufteilung. Dafür müssen Sie die Kosten zu je 50 % auf den einzelnen Kaufpreis aufschlagen und Dir etwas Geld geben, weil Du bis zur Durchführung so ja etwas warten musst und Laufereit hast.
Beispiel:
Das ganze Grundstück ist 100.000,- Wert. Dr erste kauft von Dir für diesen Preis und hat Kaufkosten von sagen wir 5 % Grd-Erw-St. und ca. 1.430,- Notar.
Dann macht der die Teilung, sagen wir 2.000,- und verkauft für 53.000,- weiter. Der käufer zahlt dann 2.650,- Grunderwerbsteuer und 1.022,- für den Notar.
Also Summe an Steuern 7.650,- und 2.450,- Notar.
Nun die Version Du teilst auf.
Du hast die Aufteilungskosten udn die Lauferei.
Dafür verkaufst Du jedem sein Stück für 52.000,-.
Beide zahlen je 2.600,- GRunderwerbsteuer und 1.022,- für den Notar.
Bedeutet insgesamt werden 2.450,- Euro Grunderwerbsteuer und und 410,- Euro Notar gespart.
Danke für deine ausführliche Antwort und die anschauliche Beispielrechnung. Du hast recht, für die gesparten Kosten sollte ich die Teilung "auf mich nehmen".
Ja klar wenn der Käufer erst mal das komplette Grundstück kauft, dann teilen lässt und einen Teil weiterveräußert, wird die Grunderwerbsteuer noch einmal fällig für den Teil-Verkauf.
Bei der alternativen Lösung müssen zwar 2 Notarverträge her, dessen Gebühren sich aber nach dem Kaufpreis der Teile richten. Zudem werden meist noch Teilungskosten bei den Behörden fällig und Vermessungskosten und Kosten für Grenzsteine.
Es gibt natürlich auch eine Variante:
Käufer des Grundstücks ist eine Bauherrengemeinschaft, bestehend aus diesen beiden Personen.
Beide führen das über in eine Eigentümergemeinschaft und unterteilen das Doppelhaus in 2 Teileigentume.
Eine reale Grundstücksteilung ist dann nicht erforderlich.
Das werde ich auf jeden Fall vorschlagen. So wäre mir das auf jeden Fall lieber. Danke für deine Antwort! :)
Wenn die beiden Kaufinteressenten das ganze Grundstück gemeinsam kaufen, und nachher die Teilung vornehmen, fällt nur einmal GrESt an und dem Verkäufer bleibt das Gerödel mit der Teilung erspart. Oder?
Doch, wenn man ein Grundstück kauft mit ideellem Anteil und später einer den Anteil den anderen übernimmt, werden noch einmal Grunderwerbssteuer fällig. Das ist Fakt. Kollege hatte mit seiner Freundin gebaut, Freundin ist nach 10 Jahren ausgezogen und hat ihren Anteil meinem Kollegen verkauft. Er durfte Grunderwerbssteuer auch auf die Hälfte des Eigenheimes zahlen.
Wie kommst du auf "ideellen Anteil"? Der Fall des Kollegen ist ein ganz anderer.
NasiGoreng schlägt vor, dass die beiden das Grundstück zusammen kaufen und dann aufteilen. Das sieht für mich bei der Problematik nach dem Königsweg aus. Es falen einerseits keine zusätzlichen Vertragskosten an (sonst zwei Verträge) und die Risiken tragen die, die auch den Nutzen haben.
Warum sollte der Vekäufer die Probleme der Käufer haben, wenn es auch so geht?
Wie von hildefeuer geschrieben spart es tatsächlich die Grundsteuer. die sonst beim Kauf vom Käufer an dessen Bekannten anfallen würde. Weil die Kosten der Teilung so und so anfallen, kann der Käufer dir diese erstatten. Übrig bleibt die gesparte Grundsteuer.
Du hast trotzdem eine blöde Situation. Wenn die Teilung nicht genehmigt wird (bei Doppelhäusern jedenfalls hier nicht selbstverständlich) oder wenn es sich der Bekannte anders überlegt, bist du im Risiko. Dazu kommt das Risiko, dass der Bekannte oder seine finanzierende Bank Probleme macht und der Aufwand.
Insgesamt ist die Frage, in welcher Position du dich siehst, also wie lange du nach Käufern suchst. Wenn du in einer guten Position bist, tendenziell also schnell einen andern Käufer findest, solltest du dir die Ersparnis ausrechnen (halber Kaufpreis * regionaler Grunderwerbsteuersatz) und dich wegen deines Risikos daran beteiligen lassen.
Ja da hast du recht. Die genannten Risiken kommen zusätzlich dazu und muss ich auf jeden Fall nochmal überdenken. Danke für deine Antwort! :)
Wie kommst Du darauf? Dann muss man sich aber genau beraten lassen. Bei ideellem Anteil wird ja auch Grundsteuer fällig.