Grundschuldänderung für besseren Beleihungsauslauf

3 Antworten

Hallo Okanikolov,

der Beleihungswert einer Immobilie entspricht in der Regel ihrem aktuellen Marktwert. Manche Banken ziehen von dem aktuellen Verkehrswert noch einen Sicherheitsabschlag (z.B. 10%) ab, um den Beleihungswert eines Objekts zu ermitteln.

Der Beleihungsauslauf ist der Anteil des von der Bank ermittelten Beleihungswertes, der fremdfinanziert - also beliehen - wird. Dieser ist unter anderem wichtig für die Konditionsfindung der jeweiligen Bank.

Wenn Du die komplette Finanzierung über ein Kreditinstitut planst, ist für die Ermittlung des Beleihungsauslaufs nicht die eingetragene Grundschuld sondern das in Anspruch genommene Darlehen ausschlaggebend.

Ich empfehle Dir ein Beratungsgespräch bei Deiner Hausbank oder einem Finanzierungsvermittler wahrzunehmen, um die Details Deines Anliegens zu besprechen. So kann eine für Dich passende Finanzierung gefunden werden.

viele Grüße Kurt,

Interhyp AG

Vorsicht!!!!!!!!!!!!

Zu welchem Wert soll denn gekauft werden?

Eigentlich heißt es, dass keine gemischte Schenkung vorliegt, wenn der Kaufpreis höher ist als die Hälfte des tatsächliche Wertes, aber ich wäre da vorsichtig aber so 140,- = 70 % sollten reichen.

GRunderwerbsteuer fällt nicht an (§ 3Nr. 6 GrdEStG), weil Schwiegerkinder den Kindern gleich gestellt sind.

Kosten für die Grundschuldeintragung udn den Kaufvertrag zusammen dürften so bei 2.000,- Euro liegen. Eintragen lassen, kannst Du soviel Du willst.

Wo werden denn die Schwiegereltern wohnen?

Bekommen die Ein Wohnrecht?

Wird das eingetragen?

Wenn ja, müssen sie der Bank den Vorrang einräumen, sonst macht die Bank nicht mit.

Du schriebst "...ich kaufe das Haus meiner Schwiegereltern..." Macht Deine Frau dabei nicht mit?

Bei der höheren Beleihung ist zu berücksichtigen, dass wenn Du vermietest, die Zinsen trotzdem nur für die Darlehnshöhe abzuziehen sind, die für den Kauf des Hauses gebraucht wurde (+ggf. Renovierung).

Die Eltern werden in eine kleine Mietswohnung ziehen, Sie schenken uns quasi das Haus.... Quasi weil es ja noch ordentlich beliehen ist... Die Eltern bekommen kein Wohnrecht oder dergleichen! Meine Frau (Hausfrau) macht schon mit, zumindest der Form halber...ich werde die Raten bezahlen ;)

Es ist halt so, das die Schwiegereltern in Frührente gehen wollen und ein Hausverkauf an dritte für Sie (trotz meiner "Gewinnprognose") nicht in Frage kommt.... Ich verdiene Gut 3k Netto, keine Verbindlichkeiten etc. Wir wohnen noch zur Miete usw. Es bietet sich halt an....

Du schriebst "eintragen lassen kannst du soviel du willst". Ich bin davon ausgegangen, dass die Bank die Höhe der Grundschuld festlegt.... Bin nun etwas verwundert...

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@Okanikolov
  1. Was heißt meine macht schon mit? steht sie mit im Kaufvertrag oder nicht? es kann, wie Du aus den Antworten gesehen hast, schon Auswirkungen haben.

  2. Mit, "man kann eintragen soviel man will" hatte ich gemeint, es gibt rechtlich eigentlich keine Grenze. Man läßt natürlich schon aus Kostengründen nciht mehr eintragen, als man sich als Kredit holt/holen will. Ich hatte es nur so aufgefaßt, dass Du die Grenzen ausreizen wolltest.

  3. mein Rat wäre: Verkauf für die 200.000,- Schätzwert. kostet zwar etwas mehr gebühren, aber garantiert kein Ärger mit dem Finanzamt (befürchtete gemischte Schenkung mit Überschreitung des Freibetrages bei dir.). Den Teil des Kaufpreises, der höher ist als die Schulden, die übernommen werden, können Deine Schwiegerelteern dann dir mit 20.000,- und Deiner Frau (gesamten Rest) schenken.

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Okanikolov:

Der Realkreditspezialist der Bank könnte wie folgt rechnen:

Marktwert der Immobilie 200 000, Beleihungswert 90 % = 180.000, Beleihungsmöglichkeit max. 80 % = 144.000, abzulösende Restschuld 135 000, verbleiben ganze 9 000 €.

Der Veraußerer hat 45000€ Grundschuld. Darf die Bank von mir 126500€ Kaufpreis für Loschungsbeweiligung verlangen?

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