Grundschuld

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Dagobert: Hohe Grundschuldzinsen und Nebenleistungen der erststelligen Grundschuld können das Ausfallrisiko des Zeitranggläubigers erheblich erhöhen, eine zweistellige Beleihung sogar gänzlich verhindern. Wie das? Ein – zugegeben nicht alltägliches - Beispiel zur Verdeutlichung:

Die erststellige Grundschuld von ca. 50 & des Immobilienwerts dient gemäß der weiten Sicherungsabrede der Unterlegung eines Baudarlehens und auch als Sicherheit für alle aus der Geschäftsverbindung herrührenden und auch künftig entstehenden Forderungen. Die (forderungsunabhängige) Grundschuld ist – ungeachtet der schuldrechtlich vereinbarten geringeren Zinsen - mit 19 Prozent zu verzinsen, fällig jährlich nachträglich. Darüber hinaus wird eine einmalige Nebenleistung von fünf Prozent vereinbart. Der Darlehensnehmer kommt längere Zeit in Zahlungsverzug und hat auch sein Geschäftskonto erheblich überzogen. Der Gläubiger, der sich im ersten Rang in Sicherheit wähnt, wartet zunächst die weitere Entwicklung ab, bevor er kündigt und anschließend die Zwangsversteigerung betreibt.

Aus dem Zwangsversteigerungserlös sind zu befriedigen: die Grundschuldhauptsache. die von der letzten Fälligkeit vor der Beschlagnahme (= gerichtliche Anordnung der Zwangsversteigerung) an laufenden Zinsen und die aus den letzten zwei Jahren davor rückständigen Zinsbeträge, fällige Bereitstellungszinsen, Bürgschaftsgebühren, Vorfälligkeitsentschädigung, Säumniszuschläge/Verzugszinsen, Disagio, wenn es außerhalb des Kapitals geschuldet wird, Strafzinsen wegen Nichtabnahme eines Darlehensteils, Verwaltungskostenbeitrag samt Verfahrenskosten. Sind bei der Verteilung des Erlöses zwei Jahre nach der Beschlagnahme vergangen, sind an der ersten Rangstelle das Grundschuldkapital und die Zinsen für nahezu fünf Jahre zu befriedigen. Aus anfangs 50 % sind dann 100 % des Immobilienwerts geworden: Kapital + Zs. 19 % x 5 + 5 % NL + Kosten des ZV-Verfahrens. Es kommt hinzu, dass das Meistgebot, auf das der Zuschlag erfolgt, oftmals unter dem Verkehrswert bleibt.

Trotz des anfangs rechnerisch vertretbaren Beleihungsrisikos kann Nachranggläubiger, wie das Beispiel zeigt, einen Totalausfall erleiden.

Super erklärt vom Fachmann. D.h.

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Was meinst Du mit "Beleihungsraum"? Verhindert wird durch den Rang nichts, es wird nur keinen Gläubiger geben, der zusätzliche Darlehen gibt. Da hilft nur eins: Sich mit dem erstrangigen Gläubiger auf eine Reduzierung der Grundschuldhöhe zu einigen. Wenn man natürlich vorher nicht ausreichend von dem gesicherten Darlehen abbezahlt hat, ist eine entsprechende Anfrage zwecklos.

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