Grundbuch & Hausbau : Wie Eigenkapital absichern, Darlehen aufnehmen und Steuern minimieren?
Hallo,
meine Lebensgefährtin und ich möchten ein Grundstück kaufen und anschließend ein Haus drauf bauen. Das von mir eingebrachte Eigenkapital beträgt 200.000€. Das Darlehen für das Haus würden wir beide aufnehmen (400.000€), und die Raten zur Tilgung des Kredits wollen wir uns hälftig teilen. Eine Heirat ist momentan nicht vorgesehen.
Hierbei möchten wir dass diese Verhältnisse rechtlich verbindlich festgehalten werden, wobei für niemanden ein Nachteil entstehen soll. Wie kann man dies am Besten lösen und ohne Schenkungssteuer oder xmal Grunderwerbssteuer zu zahlen.
Uns schwebt folgendes vor.
1) Kauf des Grundstücks durch mich, Nutzung des Eigenkapital von 100.000€. Nur ich werde ins Grundbuch eingetragen.
2) Darlehen für das Haus auf uns Beide. Nutzung meines restlichen Eigenkapital von 100.000€. Dabei oder vorher(?) Umänderung des Grundbuchs zu 50/50 mit dem Vermerk das beim Verkauf mir immer erst mein Eigenkapital zusteht. Somit wäre ich abgesichert, und beim etwaiger Trennung und Verkauf des Hauses stünde meiner Freundin dann der Rest vom Erlös geteilt durch 2 zu.
Problem: Fällt bei der Umänderung bei Punkt 2 nicht wieder Steuer an, und dann gleich auf das ganze Haus? Und wäre eine Eintragung ins Grundbuch bei Punkt 1 gleich zu 50/50 besser? Meine Freundin kann aber kein Eigenkapital einbringen. Also würde ja dann auch Schenkungssteuer anfallen da ich das Grundstück finanziere und ihr quasi zu 50% schenke.
Oder wäre gleich bei Punkt 1 ein Eintrag mit 20/80 besser, um die Schenkungssteuer zu vermeiden (20.000€ Freigrenze)? Aber, kann die Freundin das ganze Darlehen für das Haus überhaupt mit mir zusammen aufnehmen wenn sie nur zu 20% im Grundbuch steht. Oder müsste man in dem Moment zu 50/50 wechseln, aber dann fällt doch wieder Steuer an oder nicht?
Ohjee ich glaub ich mach es komplizierter als es ist :)
Könnt ihr mir helfen bitte?
Vielen Dank
Jürgen
2 Antworten
Jürgen:
Bei veranschlagten Gestehungskosten von 600 000 € bringst du 200 000 € Eigenkapital ein, legst Wert auf Alleineigentum, nimmst zusammen mit deiner Gefährtin 400 000 € Fremdkapital auf, für das sie mit dir üblicherweise gesamtschuldnerisch zu haften hat und sich (im Innenverhältnis) verpflichtet, die Hälfte des Zinses- und Tilgungsdienstes zu erbringen.
Hätte ich deine Gefährtin zu beraten, würde ich zu ihrer Sicherheit eine Sicherungsgrundschuld von 200 000 € im Grundbuch-Range nach der Fremdgrundschuld von 400.000 € und die Eintragung eines Vorkaufsrechts empfehlen.
Was du überlegst, wäre tatsächlich kompliziert und teuer.
Wenn ihr ein Haus zusammen kaufen wollt, müsst ihr das, was (intern) gewünscht ist vertraglich Wasserdicht regeln und euch - aus haftungstechnischen Gründen - idealerweise auch beraten lassen.
Wenn du dien Eigenkapital einbringen willst, das Haus aber euch gehören soll, müsst ihr auch den Grund zusammen kaufen. Praktisch leihst du deiner Freundin 50.000 € (Darlehensvertrag), mit denen sie die Hälfte des Grundes kauft. Ihr steht dann von Anfang an beide im Grundbuch. Ebenso leihst du ihr das Geld für den Bau des Hauses (Darlehensvertrag).
Probleme:
- Deine Absicherung
- Ihre Bonität könnte das zusammen mit der Hälfte des Darlehens nicht hergeben. Du wirst also in den Nachrang (hinter die Bank) gehen müssen.
Derzeit generelles Problem:
Immobilien sind überbewertet. http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/gutachten-billigere-immobilien-in-muenchen-1.3875124