Ist ein Disagio bei einem Hypothekenkredit für ein MFH sinnvoll?
Wir möchten ein MFH (KP EUR 550.000) zur reinen Vermietung kaufen und haben von einem Steuerberater gehört, dass ein Disagio in Höhe von 4% sinnvoll wäre. Bisher haben wir unsere Steuererklärung immer selber erstellt, da keine schwierigen Positionen vorhanden waren. Wir sind jetzt doch etwas unsicher, da wir seinen Ausführungen zur Disagio-Berechnung nicht ganz folgen konnten. Vom Bankberater haben wir nur erfahren, dass das Disagio in den ersten 10 Jahren der Darlehenslaufzeit als Zinsvorauszahlung verrechnet wird und daher ein höherer Effektivzins zustande kommt. Wir haben folgende Angebote: Darlehen: EUR 500.000, Zinssatz: nom. 3,49% p.a. (3,55% eff.), Zinsbindung: 20 Jahre, mtl. Annuität: EUR 2.900, Gesamtbetrag Zinsen: EUR 195.040,20, Restschuld: EUR 0,00 Darlehen: EUR 520.000, Zinssatz: nom. 3,27% p.a. (3,80% eff.), Zinsbindung: 20 Jahre, mtl. Annuität: EUR 2.955, Gesamtbetrag Zinsen: EUR 189.097,25, Restschuld: 0,00 Steuerliche Fakten: Bruttoeinkommen 2012 ca. EUR 83.000,-- (Mann) ALG1 (für ein halbes Jahr) EUR 3.430 (Frau), danach kein Job mehr wegen Studium ein Kind 2010 ein zu versteuerndes Einkommen von EUR 57.000 (= gezahlte Einkommensteuer von EUR 13.000). Wir haben durch ein Arbeitszimmer, Kinderbetreuung und Studiengebühren recht hohe Werbungskosten (2012 ca. EUR 15.000). Nun meine Frage: Lohnt sich ein Disagio bei uns überhaupt? Wir müssten immerhin einen um 20.000 EUR höheren Kreditbetrag aufnehmen, damit sofort EUR 20.800 an Zinsen voraus gezahlt werden. Diese können wir dann als Werbungskosten in diesem Jahr voll steuerlich ansetzen, während das Gebäude und die Marklercourtage über 50 Jahre abgeschrieben werden. Damit würde sich zwar unser Spitzensteuersatz von 42% verringern und wir würden eine Steuerrückzahlung (nicht bekannte Höhe) erhalten, aber wir zahlen einen um 0,25% höheren Effektivzins (bei einem so hohen Darlehen recht viel) und über die 20 Jahre durch die mtl. höhere Belastung (mtl. EUR 55) 13.200 EUR mehr zurück. Selbst wenn man die Zinsersparnis über die 20 J. mit berücksichtigt, hätten wir EUR 7.257 mehr bezahlt. Oder mache ich hier einen Denkfehler? Im Internet habe ich gelesen, dass ein Disagio sich vor allem lohnt, wenn man zum Zeitpunkt der Auszahlung einen hohen Steuersatz hat und danach zum Beispiel in Rente geht. Die nächsten 2 (evtl. auch 4-5 Jahre wg. Masterstudium) Jahre werde ich noch studieren und mir danach wieder eine Teilzeitarbeitsstelle suchen. Wir werden in der Zukunft also wieder mehr Geld zur Verfügung haben. Ich hoffe es kann uns jemand helfen und ist so nett für uns eine Entscheidungshilfe zu sein. Vielen herlichen Dank!
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