Gemischte Schenkung Immobilie?
Wir leben aktuell zusammen mit meiner Schwiegermutter in ihrem Haus. Wir würden das Haus nun gerne übernehmen und umfangreich sanieren und renovieren. Die Schwiegermutter soll nach der Übernahme lebenslanges Wohnrecht erhalten und wir wollen sie später auch pflegen falls nötig. Meine Frau hat noch 2 Geschwister.
Uns ist nun unklar, wie man hier sinnvoll, finanzierunstechnisch schlau und auch steuerrechtlich korrekt vorgeht.
Für den Kauf haben wir wie folgt kalkuliert: Wir haben das Haus schätzen lassen. Der Verkehrswert wird auf 560000€ geschätzt. Wir sehen den real zu erzielenden Verkaufswert bei 500000€ (Vgl. andere Immobilien). 100000€ würden wir für das Wohnrecht und 40000€ für die spätere Pflege der Schwiegermutter abziehen können. 60000€ würden wir für den Anbau und altersgerechten Umbau der Wohneinheit für die Oma abziehen.
Folglich würden wir das Haus für 300000€ kaufen. Die beiden anderen Geschwister würde von der Oma mit je 70000€ ausbezahlt werden (60€ behält sie für sich). Wie handhabt man das dann aber sinnvoll mit dem „vorgezogenen Erbe“ meiner Frau. Ist es günstiger wir zahlen 300000€ an die Oma und sie schenkt dann jedem Kind den Teil den Sie als angemessen empfindet (uns dann voraussichtlich 100000€). Oder ist es besser/korrekt wenn wir direkt nur 200000€ bezahlen (gemischte Schenkung)?
Was ist da der korrekte Weg gegenüber dem Finanzamt? Welcher Weg ist zu bevorzugen hinsichtlich der Finanzierung bei der Bank - was wird da als EK angerechnet?
Vielen Dank
5 Antworten
Eure Kalkulation mag Euch interessieren, aber nicht das Finanzamt.
Es ist, egal wie ihr es macht, eine gemischte Schenkung.
Die Werte könnt Ihr gemeinsam mit dem Steuerberater (oder er für Euch) ermitteln. Die Schilderung ist relativ verworren, bzw. sind die Gedankengänge anders, als steuertechnisch zu bewerten.
Ihr werft da mit Zahlen um Euch von denen man den Eindruck hat, sie sind nach dem Prinzip "Pi mal Daumen mal Omas Geburtstag" ermittelt worden.
Ohne den Rechenweg zu kennen kann niemand sagen, ob das Hand und Fuß hat und ob die Ermittlung nach den einschlägigen Bestimmungen und Formeln richtig erfolgt ist.
Das aber wird das Finanzamt im Hinblick auf die Schenkungsteuer interessieren.
Ich bin mir im übrigen ziemlich sicher, daß Wohnrecht und Pflegeverpflichtungen nur dann als Belastungen anerkannt werden, wenn sie im notariellen Schenkungsvertrag vereinbart und jedenfalls im Hinblick auf das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen sind. Dann aber könnt Ihr den Punkt Fremdfinanzierung streichen. Mit Wohnrecht belastete Grundstücke werden in der Regel nicht als Sicherheit anerkannt.
Am besten beauftragt Ihr vorab einen Steuerberater mit der Prüfung und Optimierung des Plans, ansonsten wird das im Desaster enden.
Ergänzend zu den Vorrednern,
Ich hab nun zumindest zu dem für die eventuell irgendwann stattfindende Pflege eine Quelle gefunden
und wäre ja auch gespannt, wie Ihr auf 40.000,-€ überhaupt gekommen seid, ist aber eigentlich egal, da der Abzug ohnehin nicht funktioniert.
Den Wert des Hauses könnt Ihr auch besser einschätzen als der selbst bestellte Gutachter, interessant. Das Finanzamt wird sicher leicht davon zu überzeugen sein...
Die Schwiegermutter soll nach der Übernahme ein Wohnrecht erhalten - falsch, das muss als Gegenleistung direkt im Kauf-/Schenkungsvertrag geschrieben stehen.
Ob Ihr den Wohnrechtswert nun mit derselben Methode geschätzt habt wie die Pflegekosten? Dafür gibt es ja Regeln.
Dann 60.000,-€ einfach mal so geschätzt für Umbau und Anbau. Davon abgesehen ahne ich nur, dass Dein Abzug hier nicht an der richtigen Stelle erfolgt bzw. erfordert es bestimmt vertragliche Regelungen.
Soviel von mir als Laie. Die Meinung der Profis hätte mich ja schon im Einzelnen interessiert, schade.
Ja.
Und davon abgesehen könnten die Geschwister die ganze Konstruktion im Erbfall nochmal auseinandernehmen (Pflichteilsergänzungsanspruch).
Auf jeden Fall und auch deswegen birgt das Gesamtkonzept erhebliche Risiken. Ohne fachliche Beratung in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht wird das ein Abenteuer.
Ich sehe nur folgende Möglichkeit. Macht zusammen folgende Termine aus :
- Bank
- Steuerberater
- Notar
Besprecht dort eure Pläne und lasst euch beraten. Nur so vermeidet ihr teure Fehler.
den korrekten Weg gegenüber dem Finanzamt erläutert euch ein Steuerberater
Zu dem Umbau und Anbau kann ich schon etwas sagen: Der steigert doch Substanz und Wert des Grundstücks. Was soll denn da als "Belastung" in Abzug gebracht werden?