Geltendmachung des Vermieterpfandrechts durch Gerichtsvollzieher möglich?

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Was geschieht mit dem Pfand? Pfandgläubiger sind verpflichtet das Pfand sachgerecht auf ihre Kosten einzulagern. Herkömmliche Vorgehensweise der Räumung: Der Gerichtsvollzieher bestimmt einen Räumungstermin und bestellt einen Spediteur, welcher die Räumung und Einlagerung der Sachen des Mieters vornimmt. Für die Räumung muß nach traditioneller Vorgehensweise der Vermieter an den Gerichtsvollzieher einen Vorschuss leisten der Kosten für Spedition, Einlagerung und Wohnungsöffnung ausgleicht. Der Vorschuss orientiert sich an der Wohnungsgröße und kann zwischen 2.000 und 10.000 Euro betragen. Theoretisch kann der Vermieter kann diese vorgestreckten Vollstreckungskosten vom Mieter zurück verlangen. In der Praxis wird sich dieser Anspruch meist nicht realisieren lassen. Dann vereinbart der Gerichtsvollzieher mit einer Spedition seiner Wahl einen Termin und setzt die Räumung an.

Alternative: Um diese hohen Räumungskosten für den Vermieter zu minimieren kann nach dem sogenannten „Berliner Modell „vorgegangen werden. Aufgrund einer vermieterfreundlichen Entscheidung des BGH vom 17.11.2005 (BGH: Az. I ZB 45/05) eröffnet sich für Vermieter so eine kostengünstigere Verfahrensvariante der zwangsweisen Räumung. Hierbei macht der Vermieter von seinem Vermieterpfandrecht an allen Sachen des Mieters Gebrauch. Dann beauftragt er denn Gerichtsvollzieher die Wohnung zu öffnen, den Mietschuldner heraus zu setzen, um so wieder den tatsächlichen Besitz seines Eigentums zu gelangen. Die sich im Mietobjekt befindlichen Pfandgegenstände lässt er durch den zur Pfandrechtsverwertung berechtigten allgemein öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer öffentlich versteigern.( § 1235 BGB (1) Der Verkauf des Pfandes ist im Wege der öffentlichen Versteigerung zu bewirken.) Nichtpfändbare Gegenstände werden vorher ausgesondert und separat eingelagert. Für den Fall, dass sich keine Bieter finden, ersteigert der Vermieter selber und erlangt so tatsächliches Eigentum am Pfand. Darüber kann er dann nach Bedarf verfügen. Er fordert den Mietschuldner auf die nichtpfändbaren Gegenstände abzuholen. Falls dieser innerhalb von 2 Monaten der Aufforderung nicht nachkommt, dokumentiert er, dass er kein Interesse an diesen Gegenständen mehr hat und der Vermieter kann auch diese entsorgen. Die Versteigerung des Vermieterpfandes kann bei guter Abstimmung kurzfristig erfolgen, so dass schnellstmöglich das Mietobjekt neu an den Markt gebracht werden kann. Vor einer eigenmächtigen Vorgehensweise sei ausdrücklich gewarnt. Der BGH hat in seinem Urteil vom 14.07.2010 - VIII ZR 45/09 [197 KB] [197 KB] festgestellt das der Vermieter schuldensunabhängig bei der "kalten Räumung" für entstandene Schäden haftet. VORTEIL RECHTSSICHERHEIT: Eine Pfandrechtsverwertung ist ein sogenannter hoheitlicher Akt. Der allgemein öffentlich bestelllte, vereidigte Versteigerer ist auch zur Vermieterpfandrechtsverwertung berechtigt (Legaldefinition nach § 383 BGB). Mietschuldner können meist belegen, dass sie über kein Vermögen mehr verfügen und haben darum, bei Aussicht auf Erfolg, die Möglichkeit ohne Prozesskostenrisiko gegen den Vermieter den Klageweg zu beschreiten. Deshalb sollte man in Zwangsräumungsangelegenheiten immer bedenken, dass Selbstjustiz bei der Räumung Schadensersatzforderungen nach sich ziehen kann und unter Umständen sogar strafrechtliche Konsequenzen folgen können. Rechtssicherheit auch gegenüber dem Bieter. Auf dem Wege der öffentlich Versteigerung erworbene Gegenstände sind grundsätzlich nach § 935 BGB immer gutgläubig erworben. (§ 935 Kein gutgläubiger Erwerb von abhanden gekommenen Sachen (1) Der Erwerb des Eigentums auf Grund der §§ 932 bis 943 tritt nicht ein, wenn die Sache dem Eigentümer gestohlen worden, verlorengegangen oder sonst abhanden gekommen war. Das Gleiche gilt, falls der Eigentümer nur mittelbar Besitzer war, dann, wenn die Sache Besitzer die Sache abhanden gekommen war. (2) Diese Vorschrift findet keine Anwendung auf Geld oder Inhaberpapiere sowie auf Sachen, die im Wege der öffentlichen Versteigerung veräußert werden. )

WICHTIG: Selbstverständlich kann der Vermieter bei der Versteigerung mitbieten. Bei Zuschlag geht das Vermieterpfand in sein tatsächliches Eigentum über und er kann dann sofort frei verfügen.

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F. Eberhard Ostermayer Allgemein öffentlich bestellter, vereidigter Versteigerer

Das darf der Mieter, da der Gerichtsvollzieher sein Beauftragter ist und seinen Weisungen unterliegt.

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