Wie sollen wir bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung vorgehen?

4 Antworten

jedoch bleiben vermutlich 50.000€ Restschuld übrig.

Frage den Kalkulator nach den genauen KfW-Kreditsalden nach 10 und 15 Jahren, um hier kein Rätselspiel zu veranstalten. Um welches KfW-Darlehnsprogramm mit welchen Konditionen handelt es sich? Wie lange ist die tilgungsfreie Zeit und bis wann gilt die Festzinsbindung? Können jährlich Sondertilgungen in beliebiger Höhe erfolgen?

Das wären die Fragen, die mich, als Darlehnsnehmer, interessieren würden, ehe ich über Strategien nachdenke.

Sicherlich kennst Du (oder kannst Du noch nachfragen), wie sich der (Fest)Zinssatz für das KfW-Darlehn nach Ablauf der anfänglichen Zinsbindung ermittelt und wie er heute - hypothetisch natürlich - für den dann gültigen Kreditrestsaldo für die restlichen Jahre betragen würde. Diese Überlegung findet Eingang in Deine Strategie, ob Du Dir den anfänglichen günstigen Zinssatz und anschließend die Zinsunsicherheit der Anschlussfinanzierung leisten kannst. Oder ob Du aus Vereinfachungsgründen und zur Kalkulationssicherheit auf das KfW-Darlehn völlig verzichtest und stattdessen bei einer Bank oder Versicherungsgesellschaft eine 15-jährige Komplettfinanzierung mit 15-jähriger Zinsfestschreibung und vollständiger Tilgung (sog. Volltilgerdarlehn) wählst (letzteres wäre eine Strategiealternative zum Zocken).

PS: Mit keinem Wort hast Du beim anderen Bankdarlehn die Zinsbindung erwähnt. Vielleicht spielt die für Dich keine Rolle; für mich wäre sie entscheidungsrelevant.

Vielen Dank für die Antwort. Ich habe versehentlich die Fragen in einer weiteren Antwort, anstelle eines Kommentars beantwortet.

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@pommel

Ich habe mir aufgrund Deiner Hinweise die KfW-Programme angesehen.

Kritisch erscheint mir zunächst das Programm 153 Effizient Bauen 70, da dort ein externer Energiesachverständiger eingesetzt werden muss, der möglicherweise zusätzliche Kosten verursacht, die die Zinsvergünstigung kompensieren können. Prüfe mal, ob bei diesem Objekt Deinerseits für eine Eigentumswohnung überhaupt das Wahlrecht der Inanspruchnahme dieses Programms besteht oder nicht. Bei diesem Programm kannst jährlich mindestens € 1.000 sondertilgen. Grundsätzlich ist von einer 10-, 20- oder 30-jährigen Gesamtkreditlaufzeit auszugehen. Der Kredit wird nach der tilgungsfreien Zeit (in Deinem Fall 12 Monate) in entsprechenden Annuitäten (also gleichbleibenden) Raten bedient. Die Tilgungskomponente richtet sich nach der gewählten Kreditlaufzeit. Nach 10 Jahren erfolgt eine Zins- und somit eine Annuitätsanpassung auf Basis des dann gültigen, heute unbekannten Marktzinsniveaus oder freiwillige Kompletttilgung. Da es sich offenbar um ein Neubauprojekt handelt, ist ab dem 13. Monat mit einer Bereitstellungsprovision von 3 % p.a. auf den nicht ausgezahlten Kreditbetrag zu rechnen (bitte diesen mit dem Vertragszahlungsplan abgleichen).

Beim Programm 124 Wohneigentum gibt es eine 20- oder 35-jährige Gesamtlaufzeit. Bei einjähriger Tilgungsfreiheit wird die Annuität auf der Basis von 19 oder 34 Jahren errechnet. Die Zinsbindungsdauer beträgt max. 10 Jahre, während der eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) bei vorzeitiger Tilgung fällig werden kann. Bei 20-jähriger Gesamtlaufzeit wird also die Annuität nach einem Jahr auf der Basis von 19 Jahren ermittelt, wobei nur die ersten 9 Jahre fix sind. Bei einer Zinsneufestsetzung ab 10. Jahr auf Basis des dann gültigen, heute unbekannten Marktzinsniveaus fängt erneut das VFE-Probem an. Da es sich ferner um ein Neubauprojekt handelt, ist ab dem 4. Monat(!) mit einer Bereitstellungsprovision von 3 % p.a. auf den nicht ausgezahlten Kreditbetrag zu rechnen. 

In der Gesamtschau gibt es die beiden KfW-Darlehn nur mit - sagen wir - mindestens 20 Jahren Kreditlaufzeit. Dagegen hat die Bank nur 15 Jahre Kreditzeit. Es fehlt bei diesen 3 Darlehn also eine Synchronisierung auf das Jahr 15. Und bei der Zinsanpassung der KfW-Darlehn zum 11+. Jahr die Dauer der erneuten Zinsbindung. Die KfW-Kredite bedürfen der aktiven Einschaltung Deiner Bank (oder Versicherung). Die unterschiedlichen Kreditlaufzeiten erlauben keinen einfachen Wechsel bei einer Anschlussfinanzierung, da der "alte Kreditgeber" auf dem ersten Rang stehen bleibt oder vom zweiten nachrückt.

Für etwaige Ratschläge wäre Dein verfügbares Budget für den Kapitaldienst (eher üppig oder "auf Kante"?) zu ermitteln. Dazu brauchst Du unbedingt einen persönlichen Berater, der Deine Gemengelage analysiert und Dir Dein Optimum findet. Ein Verzicht auf die KfW-Zinsvorteile bringt Dir definitiv bei einer einheitlichen Finanzierung Kalkulationssicherheit. Ein KfW-Darlehn ist natürlich dann sinnvoll, wenn Du es nach 10 Jahren zurückführen könntest, weil Du z. B. eine Erbschaft oder einen Lottogewinn gemacht hast.

Ich kann Dir hier leider nur einige Facetten der Gesamtproblematik der angedachten 3-Scheiben-Finanzierung bewußt machen.

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Vielen Dank für die Antwort.

Ein paar Informationen konnte ich noch in Erfahrung bringen. 

Es handelt sich um das KfW 153 u. 124. Dieses beinhaltet eine Summe von jeweils 50T Euro bei 1,76% (Progr. 124) und 1,42% (Progr. 153). Die Zinsbindung beträgt 10 Jahre bei beiden Programmen. Bei den tilgungsfreien Anlaufjahren wird das Minimum angesetzt, d.h. 1 Jahr.

Bezüglich der Sondertilgungen konnte ich erstmal nichts in Erfahrung bringen. Ich würde daher vermuten, dass diese berücksichtigt wurden. Falls dies nicht den Zinssatz beeinflusst, könnten wir dies vllt. auch einfach ignorieren?!

Mir geht es auch irgendwie mehr um die Frage: was in 15 Jahren eine bessere Ausgangssituation ergibt? Bin da kein Experte, aber spontan würde ich sagen, dass wenn das Darlehen der Bank vollständig getilgt wurde und nur noch "Schulden" beim Staat verbleiben ... ist für mich als Kreditnehmer zur Tilgung der Restschuld, die Situation bei der Bank besser, da ich ja quasi nur noch die Hälfte der "staatlichen Fördermittel" tilgen muss.

Danke nochmals ...

Grüße 

In der Regel kann man doch die Gesamtzinsen ausrechnen oder sich ausrechnen lassen, bzw.vorzeigen. Sinn macht das zu tun was auch in die tägliche Ausgabenrechnung bei Ihnen reinpasst. Sondertilgungen sind bei KfW Mitteln nicht möglich, jedoch bei Bankdarlehen. Dies ist somit dann schon ausschlaggebende wie Sie Ihre monatliche Rate festsetzen wollen.

Umkehrhypothek - faire Modelle oder Varianten gesucht! Wer macht mit?

Bin mit ca. 60 Jahren für einen Kredit für Kernsanierung und Ausbau meines geräumigen Hauses am Rande einer Großstadt wohl zu alt und für eine Umkehrhypothek wohl nicht alt genug, um mit einer Bank in ein faires Geschäft zu kommen.

Mein Haus hat 160 qm, lässt sich mit relativ geringem Aufwand in 2 Wohnungen aufteilen, verfügt bereits über Dusche mit WC im ausgebauten Dachgeschoss, große Küche mit Esszimmer (aufteilbar) neben komplettem Bad.

Im derzeit unrenovierten Zustand ist es auf ca. 500 T € zu taxieren. Die im Grundbuch mit 320 T € eingetragene Grundschuld ist zu 90% getilgt, die verbleibende Restschuld beträgt 32 T €. Aktuell bewohne ich das Haus alleine, möchte jedoch - am liebsten nach Renovierung - ca. 70-75 qm vermieten und dem Mieter Gartenmitnutzung anbieten.

Das Haus ist nicht verschattet, daher für eine Solaranlage geeignet, die ich gerne installieren möchte, aus ökologischen Gründen wie auch zu langfristig ökonomischem Nutzen, wodurch ja u.a. die Nebenkosten erheblich sinken würden und auch sonst eine gewisse Unabhängigkeit von fremder Energie entstünde.

Die Kosten für ein Darlehen für eine - auch energetische - Sanierung (neue Heizung, neues Dach, neue Fenster, neue Fußböden) und eine Renovierung könnten durch die Einnahmen aus der Vermietung - in unserer sehr gefragten Wohngegend leicht und langfristig möglich - getragen werden.

Mein nur mit geringer Restschuld belastetes Haus mit schönem Garten sehe ich schon als beachtliches Eigenkapital an, das ich - gerade bei den derzeit noch niedrigen Zinsen - sinnvoll für die Zukunft ausbauen möchte, im doppelten Sinn des Wortes, um damit eine sichere, solide Investition in eine saubere, umweltfreundliche Zukunft zu erschaffen, über meinen Tod hinaus. Für die Planung, Koordinierung und Durchführung habe ich - dank meiner Lebens- und Berufserfahrung - vertrauenswürdige und kompetente Freunde, die mich unterstützen.

Ich denke, es sollte eine vernünftige Lösung geben, um die Lücke zwischen "zu alt für Immobilienkredit mit langer Laufzeit" und "zu jung für Umkehrhypothek mit sattem Gewinn für den Kreditgeber" geben, eine win-win-Situation.

Die - bislang noch als Problematik bestehende - Thematik wurde von der Verbraucherzentrale Hamburg bereits vor einiger Zeit erkannt. Soweit für mich zu eruieren, ist auch dort bisher kein wirklich faires Modell bekannt.

Sobald ich in Frage kommende Kreditgeber bzw. Projektteilnehmer für eine faire Beteiligung (Finanzierungsinstitut/Bank/Stiftung) für ein entsprechendes Projekt finde, sollten Ideen für eine nachhaltige umweltschonende Zukunft, mit Ansätzen zu Autonomie zu realisieren sein.

Falls jemand Interesse an einer Teilnahme/Begleitung eines solchen Projekts hat oder aber auch Erfahrungen, würde ich mich über Meldungen freuen.

Für konstruktive Beiträge schon mal vielen Dank im Voraus!

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