Wie sollen wir bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung vorgehen?

4 Antworten

jedoch bleiben vermutlich 50.000€ Restschuld übrig.

Frage den Kalkulator nach den genauen KfW-Kreditsalden nach 10 und 15 Jahren, um hier kein Rätselspiel zu veranstalten. Um welches KfW-Darlehnsprogramm mit welchen Konditionen handelt es sich? Wie lange ist die tilgungsfreie Zeit und bis wann gilt die Festzinsbindung? Können jährlich Sondertilgungen in beliebiger Höhe erfolgen?

Das wären die Fragen, die mich, als Darlehnsnehmer, interessieren würden, ehe ich über Strategien nachdenke.

Sicherlich kennst Du (oder kannst Du noch nachfragen), wie sich der (Fest)Zinssatz für das KfW-Darlehn nach Ablauf der anfänglichen Zinsbindung ermittelt und wie er heute - hypothetisch natürlich - für den dann gültigen Kreditrestsaldo für die restlichen Jahre betragen würde. Diese Überlegung findet Eingang in Deine Strategie, ob Du Dir den anfänglichen günstigen Zinssatz und anschließend die Zinsunsicherheit der Anschlussfinanzierung leisten kannst. Oder ob Du aus Vereinfachungsgründen und zur Kalkulationssicherheit auf das KfW-Darlehn völlig verzichtest und stattdessen bei einer Bank oder Versicherungsgesellschaft eine 15-jährige Komplettfinanzierung mit 15-jähriger Zinsfestschreibung und vollständiger Tilgung (sog. Volltilgerdarlehn) wählst (letzteres wäre eine Strategiealternative zum Zocken).

PS: Mit keinem Wort hast Du beim anderen Bankdarlehn die Zinsbindung erwähnt. Vielleicht spielt die für Dich keine Rolle; für mich wäre sie entscheidungsrelevant.

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Vielen Dank für die Antwort. Ich habe versehentlich die Fragen in einer weiteren Antwort, anstelle eines Kommentars beantwortet.

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@pommel

Ich habe mir aufgrund Deiner Hinweise die KfW-Programme angesehen.

Kritisch erscheint mir zunächst das Programm 153 Effizient Bauen 70, da dort ein externer Energiesachverständiger eingesetzt werden muss, der möglicherweise zusätzliche Kosten verursacht, die die Zinsvergünstigung kompensieren können. Prüfe mal, ob bei diesem Objekt Deinerseits für eine Eigentumswohnung überhaupt das Wahlrecht der Inanspruchnahme dieses Programms besteht oder nicht. Bei diesem Programm kannst jährlich mindestens € 1.000 sondertilgen. Grundsätzlich ist von einer 10-, 20- oder 30-jährigen Gesamtkreditlaufzeit auszugehen. Der Kredit wird nach der tilgungsfreien Zeit (in Deinem Fall 12 Monate) in entsprechenden Annuitäten (also gleichbleibenden) Raten bedient. Die Tilgungskomponente richtet sich nach der gewählten Kreditlaufzeit. Nach 10 Jahren erfolgt eine Zins- und somit eine Annuitätsanpassung auf Basis des dann gültigen, heute unbekannten Marktzinsniveaus oder freiwillige Kompletttilgung. Da es sich offenbar um ein Neubauprojekt handelt, ist ab dem 13. Monat mit einer Bereitstellungsprovision von 3 % p.a. auf den nicht ausgezahlten Kreditbetrag zu rechnen (bitte diesen mit dem Vertragszahlungsplan abgleichen).

Beim Programm 124 Wohneigentum gibt es eine 20- oder 35-jährige Gesamtlaufzeit. Bei einjähriger Tilgungsfreiheit wird die Annuität auf der Basis von 19 oder 34 Jahren errechnet. Die Zinsbindungsdauer beträgt max. 10 Jahre, während der eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) bei vorzeitiger Tilgung fällig werden kann. Bei 20-jähriger Gesamtlaufzeit wird also die Annuität nach einem Jahr auf der Basis von 19 Jahren ermittelt, wobei nur die ersten 9 Jahre fix sind. Bei einer Zinsneufestsetzung ab 10. Jahr auf Basis des dann gültigen, heute unbekannten Marktzinsniveaus fängt erneut das VFE-Probem an. Da es sich ferner um ein Neubauprojekt handelt, ist ab dem 4. Monat(!) mit einer Bereitstellungsprovision von 3 % p.a. auf den nicht ausgezahlten Kreditbetrag zu rechnen. 

In der Gesamtschau gibt es die beiden KfW-Darlehn nur mit - sagen wir - mindestens 20 Jahren Kreditlaufzeit. Dagegen hat die Bank nur 15 Jahre Kreditzeit. Es fehlt bei diesen 3 Darlehn also eine Synchronisierung auf das Jahr 15. Und bei der Zinsanpassung der KfW-Darlehn zum 11+. Jahr die Dauer der erneuten Zinsbindung. Die KfW-Kredite bedürfen der aktiven Einschaltung Deiner Bank (oder Versicherung). Die unterschiedlichen Kreditlaufzeiten erlauben keinen einfachen Wechsel bei einer Anschlussfinanzierung, da der "alte Kreditgeber" auf dem ersten Rang stehen bleibt oder vom zweiten nachrückt.

Für etwaige Ratschläge wäre Dein verfügbares Budget für den Kapitaldienst (eher üppig oder "auf Kante"?) zu ermitteln. Dazu brauchst Du unbedingt einen persönlichen Berater, der Deine Gemengelage analysiert und Dir Dein Optimum findet. Ein Verzicht auf die KfW-Zinsvorteile bringt Dir definitiv bei einer einheitlichen Finanzierung Kalkulationssicherheit. Ein KfW-Darlehn ist natürlich dann sinnvoll, wenn Du es nach 10 Jahren zurückführen könntest, weil Du z. B. eine Erbschaft oder einen Lottogewinn gemacht hast.

Ich kann Dir hier leider nur einige Facetten der Gesamtproblematik der angedachten 3-Scheiben-Finanzierung bewußt machen.

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Vielen Dank für die Antwort.

Ein paar Informationen konnte ich noch in Erfahrung bringen. 

Es handelt sich um das KfW 153 u. 124. Dieses beinhaltet eine Summe von jeweils 50T Euro bei 1,76% (Progr. 124) und 1,42% (Progr. 153). Die Zinsbindung beträgt 10 Jahre bei beiden Programmen. Bei den tilgungsfreien Anlaufjahren wird das Minimum angesetzt, d.h. 1 Jahr.

Bezüglich der Sondertilgungen konnte ich erstmal nichts in Erfahrung bringen. Ich würde daher vermuten, dass diese berücksichtigt wurden. Falls dies nicht den Zinssatz beeinflusst, könnten wir dies vllt. auch einfach ignorieren?!

Mir geht es auch irgendwie mehr um die Frage: was in 15 Jahren eine bessere Ausgangssituation ergibt? Bin da kein Experte, aber spontan würde ich sagen, dass wenn das Darlehen der Bank vollständig getilgt wurde und nur noch "Schulden" beim Staat verbleiben ... ist für mich als Kreditnehmer zur Tilgung der Restschuld, die Situation bei der Bank besser, da ich ja quasi nur noch die Hälfte der "staatlichen Fördermittel" tilgen muss.

Danke nochmals ...

Grüße 

In der Regel kann man doch die Gesamtzinsen ausrechnen oder sich ausrechnen lassen, bzw.vorzeigen. Sinn macht das zu tun was auch in die tägliche Ausgabenrechnung bei Ihnen reinpasst. Sondertilgungen sind bei KfW Mitteln nicht möglich, jedoch bei Bankdarlehen. Dies ist somit dann schon ausschlaggebende wie Sie Ihre monatliche Rate festsetzen wollen.

Doppelhaus bauen

Hallo, wir evtl. vor ein Doppelhaus zu bauen und anschließend die Hälfte zu verkaufen. Unsere Kalkulation bis dato:
Schlüsselfertiges bauen einer Hälfte Festpreis: 150.000 € gesamt: 300.000 €
KFW 70 Standard Festpreis: 6.000 € gesamt 12.000 €
Keller: 40.000 € gesamt 80.000 €
Grundstück: 150.000 €
Baunebenkosten (Vermessung, Entwässerung, Anschlüsse, Anträge etc.) ca. 30.000 € Material für Fliesenarbeiten, Malerarbeiten & (Außenanlage) ca. 20.000 €
Puffer: 8.000 €
Gesamt: 600.000 €
Eigenkapital: 100.000 €
Eine Hälfte wird verkauft: ca. 340.000 € netto (ja, es ist teuer hier in Rosenheim, Bayern) Restschuld: 160.000 € + Küche

Wir rechnen mit 180.000 € zu tilgen.

Was sagt ihr? TOP oder FLOP?

Vielen Dank in diesen dunklen Stunden... ;)

Simon

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Darlehen und Grundschulden

Hallo,

ich hoffe hier sind Spezis die mir helfen können. Zum Sachverhalt: Immobilienwert 300.000 €, ursprüngliches Darlehen 100.000 €, voll über Grundbuch abgesichert. Mittlerweile wurden 25.000 € getilgt, also Restschuld 75.000 €. Ich wollte jetzt ein KfW Darlehen bei meiner Bank aufnehmen wo ich auch den ursprünglichen Kredit habe, über 40.000 €. In meiner Naivität hatte ich nun gedacht, dass ich nun nicht eine neue Grundschuld über 40.000 € eintragen lassen muss, sondern ein Teil durch die 1. Grundschuld abgesichert wird. Der Rest (15.000 €) wenn überhaupt nötig hätte ich dann notfalls über eine 2. Grundschuld absichern lassen können müssen/dürfen.

Ich hoffe das ist verständlich, was ich meine? Im Grunde möchte ich "nur" 15.000 € mehr als im Grundbuch abgesichert ist haben, soll aber 40.000 komplett neu, inkl. Kosten neu eintragen lassen.

Ist das so üblich oder soll ich da nochmal mit meiner Hausbank ins Zwiegespräch gehen? Meine Bonität ist ausgezeichhnet, ich habe bei denen noch ein Depot mit 10.000 € usw. Was würdet ihr mir raten???

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Warum will die Bank das KFW-Darlehen freiwillig umfinanzieren?

Es handelt sich um folgendes KFW-Darlehen:
Aktueller Darlehensbetrag 72.000,-
Ablauf der 10-jährigen Zinsbindung 7/2014
Aktueller Jahreszinssatz: 2,9%

Ich habe heute einen Anruf von meiner Hausbank erhalten, die dieses KFW-Darlehen vermittelt hat, mit folgenden Angebot:

Angeblich kann das bestehende KFW-Darlehen ohne jegliche Gebühren (keinerlei Vorfälligkeitsentscheidung) sofort komplett zurückgezahlt werden.
Stattdessen könnte ich ein neues Darlehen über die 72.000,- Euro bei der Bank aufnehmen. Angebote:

Variante 1:
Gebundender Sollzinssatz p. a. 2,0%
Dauer Sollzinsbindung 5 Jahre
Restschuld zum 30.09.2017 41.737,-
Effektiver Jahreszins 2,02%
Monatliche Annuität 600,-
Tilgungsverrechnung sofortige Verrechnung
Gesamtlaufzeit bis 30.11.2023
Optionale Sondertilgung pro Jahr 3.600,-

Dann gibt es noch eine Variante(Angebot) 2 mit:
2,78% effektiven Jahreszins
10 Jahre Dauer Sollzinsbindung.
Restschuld zum 30.09.2022 11.995,-
Monatliche Annuität 600,-
Gesamtlaufzeit bis 30.06.2024
Optionale Sondertilgung pro Jahr 3.600,-

Warum macht die Bank aktuell diese Angebote?
Klingt für mich als Laie auf den ersten Blick sehr verlockend, vor allem die mögliche Senkung des Zinssatzes von 2,9% auf 2% bei der 5-jährigen Zinsfestschreibung. Gibt es irgendwo einen Haken?

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KfW Förderung bei Hauskauf möglich?

Hallo zusammen,

Es geht nicht um das KfW Wohneigentumsprogramm sondern um das Programm 151 Energieeffizient Sanieren. Wir hatten vor einiger Zeit ein Haus über einen Makler angeschaut welches einem KfW Standard entsprach und es hieß, dass der Umbau ohne Fördermittel erfolgt sei und man diese deshalb beim Kauf beanspruchen könnte, aus dem Haus ist leider nichts geworden.

Jetzt haben wir ein anderes gefunden, welches die letzten Jahre umfassend saniert wurde, vieles davon hat der Eigentümer selbst gemacht. Das Haus hat einen Endenergiebedarfsausweis mit einem Kennwert von 15 kWh/(m²*a).

Das kommt unter anderem durch folgende Maßnahmen zustande: 300 mm Vollwärmeschutz 320 mm Vollsparrendämmung 200 mm Kelleraußendämmung 25 m² Solarthermiegroßflächenkollektor Luft-Wasserwärmepumpe

zusätzlich ist noch eine 1,4 kw Photovoltaikanlage verbaut.

Nebenbei gesagt, ich bin Informatiker und kann mit den Werten so gut wie nichts anfangen, denke nur das dass gut ist

Gibt es bei einem so sanierten Haus also die Möglichkeit an eine Förderung durch die KfW zu kommen, wenn ja was müsste dafür getan werden?

Wie gesagt, es wurde ohne Förderungen saniert und es gibt auch für das meiste keine Rechnungen bzw. Nachweise mehr, schon garnicht über die Arbeit selbst. Der Berater der Bank meinte, es gebe keine solchen Förderungen wenn man schon ein Haus kauft bei dem schon energetisch saniert wurde, so ganz ohne mich zu Vergewissern will ich ihm das aber nicht glauben.

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Können die Banken immernoch Immobilienkredite weiterverkaufen?

Hallo erstmal,

das war ja damals ein großes Thema während der Finanzkrise 2008/2009. Kreditnehmer hatten ihr Darlehen fast vollständig getilgt und plötzlich verkauft die Bank die Grundschuld bzw. Forderung an einen Investor und dieser will sofort die ganze Summe+Zinsen eintreiben.

Ist das heute auch noch so möglich oder hat der Gesetzgeber hier jetzt gehandelt und ein entsprechendes Gesetz zum Schutz der Kreditnehmer verabschiedet?

Grüße

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Der richtige Bausparvertrag, um sich zur Ablösung eines Darlehens einen niedrigen Zins zu sichern?

Hallo, Ich möchte demnächst Bauen und werden das Haus zunächst mit einem herkömmlichen Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung finanzieren. Für die Anschlussfinanzierung plane ich einen Bausparvertrag abzuschließen, der im Falle deutlich schlechterer Zinsen für einen Großteil der Restsumme einen guten Zins sichern soll.

  • Haltet ihr das für eine gute Idee?
  • Welche Zinsen kann man sich ganz grob geschätzt jetzt für in 15 Jahren sichern?
  • Mir ist Flexibilität sehr wichtig, das heißt, ich möchte die Ansparsumme und damit die Höhe des späteren Darlehens variieren und auch den Verwendungszweck (falls die Zinsen immernoch oder wieder niedrig sind) verändern können. Was ist bei diesem Vorhaben besonders zu beachten und habt ihr vllt. Sogar konkrete Anbieter, die ihr empfehlen könnt?

Schöne Grüße David

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