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4 Antworten

Sehr viel Text, aber zu wenige Informationen, um daraus wirklich etwas zu machen.

Gehe zu Immobilienfinanzierungsexperten wie Interhyp, Dr. Klein und anderen, die sich nur mir Finanzierungen befassen.

Wir haben hier auch mindestens einen Experten im Forum, der aber selten reinsieht.

Was Du da vorhast ähnelt mehr einer Unternehmensfinanzierung, als einer Wohngebäudefinanzierung.

Natürlich zählen auch Deine persönlichen Verhältnisse mit.

Ganz entscheidend ist auch der Standort.

Ausserdem, wenn die Apartments Ferienapartments sind, kann es eine Zweckbindung geben.

Und a u von einem "alten Hof" schreibst, könnte es auch sogar noch Landwirtschaft sein.

Woher ich das weiß:Berufserfahrung

Ich danke Ihnen für die rasche Antwort. Zu den aufkommenden Fragen hier: Das Grundbuch ist lastenfrei, keinerlei Einträge, Grundsubstanz wurde von mehreren Bauunternehmen die ebenfalls großes Interesse haben als sehr gut eingeschätzt, Landwirtschaft besteht keine, denn es handelt sich um einen alten Resthof in bevorzugter Lage was Tourismus angeht, Ferienwohnungen wurden bis dato immer als Zimmer vermietet. Eine Voranfrage zwecks Nutzungsänderung verlief positiv.

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@Wangerland

Nur ein Tip, dass keine Landwirtschaft mehr betrieben wird, muss nicht heißen, ass es beim Finanzamt nicht noch als solche geführt wird. Weil bei er Aufgabe der Landwirtschaft wegen der erheblichen Grundstücke und Gebäude ein großer Aufgabegewinn mit entsprechender Steuerlast entstehen kann, wird es oft von älteren Bauern einfach laufen gelassen um es den ERben zu überlassen.

Was mich an dem Vortag etwas stört ist:

Schätzwert vor dem Brand 700.000,-

KaufPreis 160.000,- (respektive Gebot 200.000,-)

SAnierung nur 90.000,-

Hat der Gutachter damals geschummelt? Oder wird die Sanierung während der Arbeiten von Stufe zu Stufe teurer.

Ich weise nur darauf hin, das wird jeden Finanzierer interessieren. Als ich noch bei der Bank war, würde ich dem Zahlenwerk nicht getraut haben und entweder einen eigenen Gutachter rausgeschickt haben, oder die Anfrage gleich in den Papierkorb befördert haben.

Ich würde an Deiner Stelle nach einer alternativen Finanzierung suchen.

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@wfwbinder

Ich verstehe Ihre Bedenken und bin dankbar für Ihren Rat: Nun, ein Expose kurz vor dem Brand sagte aus: 695 000,- zuzüglich Makler mit einigen Kaufinteressenten. Nach dem Dachstuhlbrand wurde das Objekt nun nach 2 Jahren freigegeben, aufgrund Brandermittlungen, Gutachten etc. Investoren, Kapitalgeber haben bisher 200 000,- geboten, aufgrund der einzigartigen Lage und kein Baudenkmal vorhanden, was natürlich ein nennenswerter Grund ist. Das ältere Ehepaar mit über 70 Jahren schaut aber nicht nur auf den Preis, wie heutzutage üblich, sondern ist bereit, es mir günstiger zu überlassen, aber in der Gewissheit, es aufrechtzuerhalten. Dachstuhlkosten: 21 000,-, Aufstellen+Anbinden 11500,- Eindeckung 12500,- Der Rest, wie teilweise Renovierungsarbeiten werden von mir in Eigenleistung erbracht, da ich Handwerker bin. Mit dieser Eigenleistung verschaffe ich mir natürlich einen wesentlichen Vorteil.

Beispiel: Ich habe vor kurzem einen Kostenvoranschlag einer Fachfirma machen lassen zwecks Renovierung eines Wohnzimmers mit Esszimmer bei meinen Eltern. Gesamt. 49 qm, Kosten 6800,- !!!

In Eigenleistung mit der gleichen Qualität habe ich dieses dann für ca 1000,- und eigenem Schweiß erreicht.

Was ich damit zum Ausdruck bringen möchte: In Eigenleistung habe ich natürlich einen erheblichen Vorteil gegenüber einer Fachfirma, die dieses Objekt wieder aufbauen würde.

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@Wangerland

OK, wenn man es geschickt macht, können die Eigenleistungen als Eigenkapital eingesetzt werden.

Aber dazu ist eine glaubhafte Kalkulation notwendig. Also nicht nur Material. Sondern auch Helfer die bei einigen Arbeiten notwendig sind.

Man kann das gut darstellen, wenn es passt.

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Grundsätzlich wäre so etwas finanzierbar, allerdings gibt es dabei "einiges zu bedenken"...

a) Banken müssen auf jeden fall Ihre Bonität prüfen (Einkommen, Vermögen usw.); ist Ihre finanzielle Situation wegen Corona angespannt, dürfte es mindestens schwierg werden (die 700 Miete für eine Wohnung werden im übrigen nicht einmal ausreichen, um die laufenden Bewirtschaftungskosten für eine derartige Immobilie zu zahlen)

b) die Wertermittlung aus 2014 ist wertlos (insbesondere weil eine Immobilie mit mindestens 3 Wohnungen nach dem Ertragswertverfahren, also allein auf Basis der Mieterträge, bewertet wird)

c) ohne Eigenkapital oder mindestens gewisse Rücklagen wird es kaum gehen

d) wenn in einem alten Hof mehrere Wohnungen gebaut wurden, ist die dringende Frage, ob dieser Ausbau auch baurechtlich genehmigt ist

Woher ich das weiß:Berufserfahrung

Tja, das Problem sind deren zwei:

Bausubstanz - da muss ein aktuelles Gutachten her, und zwar kein Gefälligkeitsgutachten eines Bauunternehmers sondern eines unabhängigen,vereidigten Baugutachter - der ist teuer !!!

Finanzierung:

So einfach wirst du von einer seriösen Bank keine Finanzierung bekommen, insbesondere das vorhandene Eigenkapital wird entscheidend sein.

Die Aussicht ganz toll vermieten zu können, ist weniger wichtig - es gibt auch Vermieter, die aufgrund von Leerstand, Mietnomaden etc. ihre Verpflichtungen nicht erfüllen können.

Ob irgendwelche Lasten im Grundbuch aufgeführt sind, das aktuelle Baurecht vor Ort sind weitere wichtige Punkte.

Nein - ist eine gewerbliche Finanzierung. Der Erfolg des Projektes hängt nicht nur von Deinem Einkommen sondern von der erfolgreichen Vermietung der Apartments ab.

Die einzige Möglichkeit ist ein gemeinsames Projekt mit dem aktuellen Eigentümer. Also Du machst die Arbeit, er stellt für die Renovierung das Haus als Sicherheit und ihr bewirtschaftet beide zusammen das Projekt mit langsamen Übergang an Dich.

...sorry, aber das ist keine gwerbliche Finanzierung ;-)

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