Ersteigerung eines Hauses, aber Finanzierung über einen Kredit
Ich bin dabei mich nach einem Haus umzusehen da ich aus meiner gemieteten Wohnung raus soll, neben der Möglichkeit des Kaufes oder des Eigenbaus gibt es auch die Möglichkeit eins zu ersteigern, was manchmal um eines güstiger sein kann. Allerdings kann ich so ein Haus nicht mal schnell aus der Tasche bezahlen, welche Normalsterbliche kann das schon? Ich bräuchte als einen Kredit. Jetzt stellt sich mir aber die, wie das ablaufen soll. Entweder ich habe gehe erst zur Bank, dann weiß ich aber nicht wie viel Geld ich brauche und für welches Haus genau. Oder ich kaufe erst das Haus, weiß dann aber nicht ob mir die Bank überhaupt einen Kredit geben würde dessen Konditionen ich zustimmen kann. Ist ein dämlicher Teufelskreis. Wie geht man an so eine Sache ran?
2 Antworten
Max: Als Bietinteressent begleiten dich Unsicherheit und Zeitmangel während des gesamten Verfahrens. Wie könnte der Ablauf aussehen: Du erfährst aus einer Annonce von dem gerichtsanhängigen Zwangsversteigerungsverfahren. Bei der Außenbesichtigung des Objekts kannst du wesentliche Baumängel und Schäden nicht erkennen. Eine Innenbesichtigung lässt der Eigentümer i.d.R. nicht zu. Er ist auch nicht verpflichtet, den vom Gericht bestellten Gutachter das Objekt von innen zu zeigen. Du nimmst Einsicht in das bei den Gerichtsakten befindliche Gutachten, dass je nach Verfahrensdauer Jahre alt sein kann (Ab ca. 4 ½ J. bedarf es eines neuen Gutachtens) und die Innenbesichtigung ausdrücklich ausschließt. Du willst dennoch die „Katze im Sack“ haben, nimmst, ausgestattet mit ausreichend Bietsicherheit als ernster Interessent den ersten, zweiten, dritten Zwangsversteigerung-Temin wahr und erhältst, nach dem du alle Schnäppchenjäger überboten hast, schließlich den Zuschlag. Nach der Rechtskraft des Zuschlags und Ersuchen des Vollstreckungsgerichts gegenüber dem Grundbuchamt wirst du rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie, obwohl du außer der Bietsicherheit noch keinen Cent gezahlt hast. Zuvor verlangt das Finanzamt von dir die Grunderwerbsteuer. Jetzt erst kannst du dir ein Bild über die Werthaltigkeit machen und die Kosten für die Beseitigung der Schäden schätzen lassen. Von der Rechtskraft des Zuschlags bis zur Erlösverteilung hast du zur Fremdmittelbesorgung wenige Wochen Zeit. Deine Bank errechnet den Beleihungswert und die daraus resultierende Darlehenshöhe nach eigenen Kriterien (Höchstgrenze Meistgebot = Bargebot + bestehenbleibende Rechte). Sie gewährt in voller Höhe, nur teilweise oder sie lehnt ab. Du findest in der Kürze der Zeit keinen anderen Finanzier und kannst somit das Bargebot nicht fristgrecht belegen. Es kommt nach Eintragung einer Sicherungshypothek auf Antrag der Gläubiger zur erneuten Zwangsversteigerung. Andere Forumsteilnehmer werden vom Gegenteil berichten, von einem geglückten unfallfreien Erwerb aus der ZV, was ich Dir in 2013 wünsche.
Ohne ausreichend Eigenkapital wird bei Zwangsversteigerungen garnichts laufen, denn man muß ja 10% des Verkehrswertes als Sicherheit hinterlegen und das Geld gibt einem bestimmt keine Bank auf gut Glück und ohne Sicherheit. Und da nicht von Anfang an der endgültige Zuschlagspreis feststeht, wird auch die Gesamtfinanzierung nicht einfach sein. Ein paar der Probleme sind hier angesprochen:
http://www.baufi-nord.de/html/finanzierung_zwangsversteigerung.html