Eignes Haus soll vermietet werden, wann die Renovierung machen?

während eine Renovierung während der Zeit in der man selber im Haus wohnt, wohl keine Vorteile bringt oder?

Der Aufwand hierfür im Rahmen von "Alles außer Material!" kann als haushaltsnahe Handwerkerleistungen (oder u. U. auch Dienstleistungen) bis zur Höhe von 20 % direkt steuermindernd geltend gemacht werden (Zeile 78 bzw. 76 im Mantelbogen 2011). Dies setzt voraus, dass Du dort noch Deinen Haushalt hast. Näheres findest Du in diesem Link: http://kuerzer.de/BMFhndl Bitte beachte dort auch die Punkte 19, 26, 35f und 45f, sowie den Anhang 1.

Auch wenn der Renovierungsaufwand nach Eurem Auszug im Hinblick auf das beabsichtigte Mietverhältnis als vorweggenommene Werbungskosten zu sehen ist, solltest Du einen steuerlich und/oder mietrechtlich versierten Fachmann aufsuchen, der Dich bei der Abfassung des Mietvertrages (und bei der kommenden Betriebskostenabrechnung) für ein vermietetes Einfamilienhaus und bei der erstmaligen Aufstellung der Anlage V berät, insb. bei der Ermittlung der AfA. Die typischen Wohnungsmietverträge sind für vermietete Einfamilienhäuser ungeeignet!

Den übrigen Antworten kannst Du schon entnehmen, dass eine Renovierung nach Einzug des neuen Mieters unvernünftig ist. Allenfalls könntest Du die Art und den Umfang der Renovierungsarbeiten mit dem neuen Mieter zwecks oder zum Vertragsabschluss festlegen. Es macht wenig Sinn, die Zimmer mit weiß zu streichender Rauhfaser zu tapezieren, wenn der Mieter lieber Glasfasertapete mit leichtem Ockerton hätte. Ähnliches gibt es bei der Wahl eines Teppichbodens zu bedenken. Allerdings solltest Du im Hinblick auf die langfristige Vermietbarkeit keine abstrusen Farbwünsche berücksichtigen (z. B. Zebramuster an Wand und Boden). Am besten besprechen und protokollieren beide Vertragsparteien ihre Gestaltungswünsche und -vorgaben vor der Mietvertragsunterzeichnung.

Wenn eine Sanierung in Vorbereitung der Vermietung erfolgt, dann ist sie auch steuerlich absetzbar. Ich würde die Sanierung keinesfalls beginnen bevor Ihr nicht nachweisbar umgezogen seid. Allerdings warten bis ein Mieter drin wohnt, ist schon rein tatsächlich unmöglich. Oder, wollt Ihr den Mieter 2 Monate lang aufs Plumpsklo schicken? Wer macht denn so etwas mit?

Sinnvoll wäre es die Sanierung vor Vermietung zu machen. Allerdings sollte man sicherstellen, das die Rechnungen der Handwerker erst 2013 erstellt werden. Dafür sprechen folgende Gründe: Es werden in 2012 ja kaum Mieteinnahmen erwirtschaftet, allenfalls 1-2 Monatsmieten. Eine Verrechnung der Sanierungskosten innerhalb 2012 mit anderen Einkommensarten wird das FA sicherlich nicht zulassen. Allerdings könnte man die Haushaltsnahen Dienstleistungen absetzen, also den Lohn der Sanierungsarbeiten in 2012. Vorausgesetzt bargeldlos bezahlte Rechnungen. Eventuell auch Handwerker für den Umzug und Renovierung der neuen Wohnung.