Eigentumswohnung verkaufen und neue kaufen?
Hallo,
wir haben vor 3 Jahren eine Wohnung gekauft. Diese wurde voll finanziert über die Bank. Wegen Familienzuwachses müssen wir eine grössere Wohnung kaufen. Die Bank hat nun erklärt das die neue Wohnung in den jetzigen Kreditvertrag als Sicherheit eingetragen würde und über den Mehrbetrag, den wir benötigen wird ein zweiter Kreditvertrag abgeschlossen. (Objekttausch) Soweit hört sich das ganz einfach an. Zu Hause angekommen kam mir die Frage, was ist wenn wir eine neue Wohnung finden aber nicht sofort einen Käufer? 2 Wohnungen könnten wir uns nicht leisten. Vielleicht hat ja jemand Erfahrung damit.
Viele Grüsse
4 Antworten
Vor ein paar Jahren hatten wir das identische Problem.
Priorität war, zuerst die "alte" Wohnung zu verkaufen.
- Als wir dann einen Käufer gefunden hatten kam in den Verkaufsvertrag eine Auszugsklausel mit einer 6-monatigen Frist.
- Anschliessend haben wir uns intensiv nach einer "neuen" Wohnung umgeschaut, aber nicht nur zum Kauf, sondern auch zur Miete als eventuelle Übergangslösung.
Zum Glück haben wir dann nach ca. 5 Monaten eine freie Wohnung zum Kauf gefunden, konnten sofort beim ersten Besichtigungstermin fix zusagen und den Preis dadurch auch etwas drücken, da ja die komplette Finanzierung bereits bereit stand.
Hätte das nicht geklappt hatten wir uns auch bereits eine mögliche Mietwohnung ausgeguckt, welche wir eben als Übergangslösung bezogen hätten.
Der "Synchron"-Vorschlag lässt sich in der Praxis nicht realisieren.
Das haben wir in Zusammenarbeit mit der Bank so gelöst:
Kredit und Kreditraten sind unverändert weitergelaufen und der Verkaufserlös ging auf ein Tagesgeldkonto bei der finanzierenden Bank, das zu deren Gunsten gesprertr war. Damit hatte die Bank weiterhin eine Sicherheit und konnte die Grundschuld auf der verkauften Wohnung freigeben.
Beim anschliessenden Kauf wurde das Konto aufgelöst und zur teilweisen Kaufpreiszahlung verwendet sowie hat sich die Bank dann auf dem neuen Objekt wieder eine Grundschuld eintragen lassen.
Derartige Lösungen sind primär davon abhängig, wie gut die Connections zur Bank sind und wie kulant sich die Bank zeigt.
Hier ist eben gutes verhandeln erforderlich und es ist - ganz wichtig - deutlich die Bereitschaft zu einem kurzfristigen Neukauf zu zeigen.
Oft haben die Banken auch eigene Immobilienbereiche, so dass sich auch dabei etwas ergeben kann, auch wissen sie oft frühzeitig von Verkaufsabsichten und können dazu Hinweise geben.
lillifee
Verkauf und Neuerwerb müssen synchron laufen.
Der Kaufpreis für die neue ETW darf frühestens fällig sein, wenn auch der Verkaufspreis für die bisherige ETW geflossen (nicht zugesagt) ist.
Das Synchrone klingt zwar gut, mir aber zu theoretisch. Ist das nicht reines Wunschdenken?
Mal konkret: Warum bzw. wie sollte sich der Verkäufer der neuen, größeren Wohnung auf eine solche vorbehaltliche Zahlungsfälligkeit einlassen?
Dann platz dein Kredit in Kürze und beide Wohnungen werden versteigert. Falls ein Verlust entsteht kann du den dann 30 Jahre abzahlen.
Bei 3 Jahren hast du auf jeden Fall einen Verlust, denn die Kaufnebenkosten lagen bei 10% und die Bank will sicher eine Vorfälligkleitsentschädigung. Da die Zinsen ja mal teurer waren werden die kaum auf ihren Gewinn verzichten.
Nur in eingen Metroploen war die Steigerung so hoch, das du 0/0 rauskommst
Schuster bleib bei deinen Leisten. Hoffentlich bist Du wenigstens als Baugutachter top.
Wie kommst Du auf 10 % KNK? Du kennst weder das Bundesland in dem lillifee lebt und somit auch nicht die Höhe der GrESt, noch ob sie über einen Makler gekauft hat oder nicht. Ich finde Deine Angaben schon recht spekulativ und muss NasiGoreng in seiner Ausführung recht geben!
6% Grunderwerbsteuer in Berlin, 7 % Makler + Notar. In BW ist es billiger da sind die Makler billiger..... Also liege ich mit 10 % immer richtig. Wenn es dir spaß macht kannst du auch zwischen 6- 14% sagen, ist doch egal. Der wird doch seine Kaufnebenkosten selber kennen. Auf jeden Fall sind due Futsch.
Und in 3 Jahren eine Speigerung von 6-14% ist meisten seltener zu finden. lsoi Verlust
Das ist eigentlich auch ganz simpel!
Je nachdem wie eine Bank das anstellt, werden Sie den Verkaufserlös aus der alten Wohnungen zwischenfinanzieren müssen (das bestehende Darlehen plus Aufstockung dienen ja zur Zahlung des Kaufpreises für die neue Wohnung). Für eine solche "Zwifi" sind Zinsen zu zahlen (keine Tilgung). Bei den Banken gibt es allerdings eine ziemliche Bandbreite bei den Zinskonditionen für die Zwifi.
Sie sollten als erstes den Verkauf organisieren. Zunächst müssen Sie einen realistischen Kaufpreis ermitteln (lassen). Dabei sollten Sie sich nicht unbedingt auf "kostenlose Immobilienbewertungen" im Internet verlasen, sondern ggf. einen renomierten Makler vor Ort einschalten.
Dann werden Übergabetermine für die beiden Wohnungen so abgestimmt, dass die am besten auf einen Tag fallen. Mit Übergabe muss auch der Kaufpreis gezahlt werden. Liegen beide Termine an einem Tagen, kann man sich in der Regel die Zwifi und damit die Doppelbelastung sparen.
Aber was passiert mit dem Kreditvertrag wenn man nur eine Mietwohnung findet? Wir haben eine Zinsbindung von 10 Jahren. Dann würden doch die Vorfälligkeitszinsen anfallen oder?