Eigentumswohnung kaufen und an Eltern vermieten... was ist im Bezug auf Steuern zu beachten?
Hallo,
ich überlege mir für meine Eltern und später als zukünftige Geldanlage eine Wohnung zu kaufen. Diese soll neben dem Eigenkapital durch die Miete finaziert werden.
Nun zu den Fragen: ;)
Mit welchen zusätzlichen Kosten abgesehen von den normalen Nebenkosten + evtl. Sanierungen muss man Rechnen.
Muss ich die Miete versteuern? und was kann man Steuerlich absetzen.
Die Wohnung soll bspw. 70 000€ + Makler und Notar etc. kosten.
Sie soll für ca. 300€ + 150 € Nebenkosten vermietet werden, also nicht deutlich günstiger als zum Ortsüblichen Preis.
Ich hoffe ihr könnt mir weiterhelfen, vielen Dank
2 Antworten
Deine einkommensteuerlichen Fragen werden überwiegend durch § 21 EStG beantwortet.
Antworten zu den zusätzlichen Kosten einer ETW können vielfältig sein und sind auch sehr wohnungs- und objektabhängig. Hinzu kommt bei den genannten Kosten immer das sog. "Hausgeld" (z. B. für Verwaltung, Instandhaltung u. Instandhaltungsrücklage), aber auch das mitzutragende Ausfallrisiko bei säumigen ETW-Eigentümern der Anlage. Hierzu muss man sich vor allem die Versammlungsprotokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre ansehen, ob Außenstände bestehen/bestanden und was an Instandhaltungsmaßnahmen geplant ist.
Über nötige Sanierungskosten der Wohnung (und des Objektes) kann man hier nichts sagen, aber wenn dieser Erhaltungsaufwand (ohne MwSt) höher als 15 % vom gebäudeanteiligen Kaufpreis binnen 3 Jahren vom Kauf sind, dann müssen sie aktiviert sind (sog. anschaffungsnaher Herstellungsaufwand). Sehr tückisch! Lies bitte hier: http://www.steuernetz.de/aav_steuernetz/lexikon/K-12207.xhtml?currentModule=steuern
Ich kann Dir noch den Internetauftritt dieses ETW-Interessenvereins empfehlen: https://www.wohnen-im-eigentum.de/
Relativ problemlos:
Der Überschuss aus der Vermietung ist durch eine Anlage "V" zur Einkommensteuererklärung zu ermitteln.
Alle Kosten durch die Wohnung, Zinsen, Unterhaltskosten, Reparaturen, Nebenkosten, Zinsen, Abschreibungen, sind abzugsfähig.
Die Miete (Nettokalmiete) muss mindestens 67 % der ortsüblichen Vergleichsmiete + Nebenkosten betragen, damit die Kosten in voller Höhe abgezogen werden können.
Ich habe bereits von einem Grundfreibetrag von 8.652€ gelesen
Den Grundfreibetrag wirst Du ja wohl mit Deinem normalen einkommen schon locker überschreiten, oder wie willst Du sont den Kredit bekommen?
Bei den Zahlungen musst Du unterscheiden zwischen Zinsen und Tilgung. Zinsen abzugsfähig, Tilgung nicht abzugsfähig.
Dafür ist aber die Abschreibung abzugsfähig.
Da Du nicht schreibst, wie hoch das Eigenkapital ist, kann man keine Schätzung für die Zinsen abgeben und somit auch nicht für einen möglichen Überschuss.
Die Abschreibung wird mit aller Vorsicht vermutlich 1.000,- pro Jahr sein. (70.000,- + 4.900,- Makler, 3.500,- Grunderwerbsteuer, 2.500,- Notar/Grundbuch = ca. 81.000,-) Anteil Grund und Boden 31.000,-, Bemessungsgrundlage 50.000,- * 2 %.
Tilgung nicht abzugsfähig.
Hierfür benötigt man auch nicht mal ein Gesetz, sondern einfache Logik.
Wäre die Tilgung abziehbar, müsste im Gegenzug ja die Darlehensaufnahme als Einkommen versteuert werden.
Das ist aber eine typische Eigenschaft von Steuerpflichtigen. Der, der letztes Jahr die Verzinsung der Erstattung gerecht fand, hat sich gestern über die Verzinsung der Nachzahlung doch sehr empört.
Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Bloß da stellt sich für mich die Frage, muss ich die Miete versteuern wenn die Miete direkt zur tilgung + zinszahlung nutze.
Es ist ja für mich kein Gewinn und daher auch kein Überschuss oder ist das falsch?
Außerdem die frage ob das überhaupt greift?
Ich habe bereits von einem Grundfreibetrag von 8.652€ gelesen (§ 32a EStG), den würde ich ja mit einer Warmmiete von 450€/mon. nicht erreichen.
Sollte es so sein und ich kann den Grundfreibetrag nutzen, ist es trotzdem möglich Zinsen oder Nebenkosten absetzten?
Tut mir leid aber bevor ich etwas falsch verstehe und oder zum Steuerberater gehe bzw. die Wohnung zulege möchte ich in etwa alles kalkulieren können, leider ist der steuerliche punkt für mich komplett neu und im elster formular ist es für mich viel zu viel mit mal....
Vielen Dank