Eigentumswohnung finanzieren oder direkt zahlen?

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4 Antworten

Bei Stiftung Warentest gibt es für die wirtschaftliche Betrachtung von Kapitalanlage Immobilien ein gut gemachtes Berechnungstool.

https://www.test.de/Immobilien-Lohnt-der-Kauf-einer-vermieteten-Wohnung-1179772-0/

Kläre im Vorfeld die Finanzierbarkeit (unabhängiger Finanzierungsberater - der Zugang zu vielen Darlehensgebern hat). Frodo1405 liegt hier mit seiner Einschätzung richtig. Kleine Volumen werden von den wenigsten Banken ausgereicht. Meine Praxiserfahrung zeigt eine Untergrenze von 40.000€.

Du musst Dir auch bewusst sein, dass bei kleinen Darlehensvolumen Zuschläge auf den Basiszins verlangt werden. Vergess' als Angaben von Banken wie "Zins ab xx%". Solche Angaben sind für Dein Vorhaben kein relevantes Entscheidungskriterium.

Auch ist die Wohnungsgröße ein weiterer Knackpunkt. Bei Wohnungen unter 40 qm sagen auch die meisten Banken "nein".

Die Entfernung von Wohnort zum Immobilienstandort von mehr als 100km kann ein weiteres Ausschlusskriterium darstellen.

Auch spielt bei der Finanzierung der Beleihungsauslauf eine Rolle. Hier wertet die Bank die Immobilie ein und setzt diesen Wert im Verhältnis zum auszureichenden Darlehen. Je höher der Beleihungsauslauf ist, desto höher sind weitere Zuschläge auf den Zins. 

Üblich ist ein Beleihungsauslauf von 80%. Unterstellt, der Kaufpreis von 45.000€ entspricht den eingeschätzten Wert, dann würden 36.000 EUR ausgereicht. Damit liegst Du ziemlich sicher unter der Grenze bei der Du ein Darlehen bekommst.

Als Option bleibt eine Bank, die eine 100% Finanzierung des KP begleitet, NK (Notar, Grunderwerbsteuer, u.ä.) aus Eigenmittel.

Hallo Westgate,

vielleicht hilft Dir folgender Link weiter. Hier findest Du u.a. Informationen zu:

  • Wo lohnen sich Kapitalanlagen?
  • Für und Wider einer Kapitalanlage
  • Kapitalanlagen wie am besten finanzieren?

https://www.interhyp.de/bauen-kaufen/kapitalanlage/

Alles Gute und viele Grüße.

Franziska von Interhyp

Zunächst solltest Du Dir mal folgende Fragen stellen:

  1. Wie hoch ist die Miete und wie lange läuft der Mietvertrag noch?
  2. Ist der Mieter seriös und zahlt pünktlich?
  3. Was soll die Wohnung zuzüglich des dringenden Renovierungsbedarfs kosten?
  4. Wie hoch ist das verfügbare Eigenkapital in % des Kaufpreises (inkl. 10% Nebenkosten) und der dringenden Renovierungskosten?
  5. Wie hoch ist die Jahresmiete in % des Kaufpreises?
  6. Kann ich einen jährlichen Schuldendienst von 5% der Kreditsumme locker aus meinem Einkommen zahlen? 
  7. Wie sicher ist mein aktuelles Einkommen?
  8. Bin ich für die Bank kreditwürdig?

Wenn Du Dir alle Fragen beantwortet hast, kannst Du Dir die Antwort selber geben. Kommst Du zu dem Schluss, dass Du kaufen kannst, bedeutet das aber noch lange nicht, dass dies eine gute Kapitalanlage für dich ist.

Westgate 21.08.2017, 16:59

1. Kaltmiete ist 330€, Vertrag unbefristet

2. Mieter wohnt seit 12 Jahren und zahlte bisher immer pünktlich 

3. 45.000€, aktuell muss nichts renoviert werden

4. ich könnte 30-35% Eigenkapital zusteuern

Der Rest passt, ansonsten würde ich nicht mit dem Gedanken spielen sowas zu kaufen.

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Bankrevisor 21.08.2017, 18:00
@Westgate

Mal sehr vereinfacht überschlägig berechnet:

Jahreskaltmiete: 3.960.- Euro

Gesamtkosten ca. 50.000.- Euro, bei angenommenen Zinssatz von 2% bzw. EK-Verzinsung von ebenfalls 2% = 1.000.- Euro p.a.

Nicht umlagefähige Kosten (Annahme): 1000.- Euro p.a.

Verbleiben 1.960.- Euro pro Jahr vor Steuer. Das entspricht einer Rendite von 3,92%. Angenommener Steuersatz von beispeilhaften 30% (nach "Verrechnung" Afa usw.) --> 1.372.- Euro pro Jahr und damit Nettorendite von 2,74%.

Ob du damit zufrieden bist, musst du selbst beurteilen. Besser als das Tagesgeld der Bank ist es definitiv, aber natürlich bestehen auch Risiken wie z.B. Mietausfall oder teure Sonderumlagen (defektes Dach, neue Heizung usw.), die die Rendite schnell zusammenfallen lassen können.

Nicht berücksichtigt ist in diesem kleinen Rechenbeispiel auch die Tilgung eines Darlehens (da nicht zur Rendite zählend), das würde natürlich den Liquiditätsüberschuss weiter mindern.

Ganz wichtig: Ich habe hier einige Annahme aus dem hohlen Bauch getroffen. Diese müssen natürlich mit belastbaren Zahlen ersetzt werden, sonst kann das Beispiel völlig anders ausfallen!

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Westgate 21.08.2017, 22:25
@Bankrevisor

Danke, gutes Beispiel!

Nun geht es aber immer noch drum wie ich das am besten finanziere? Kredit aufnehmen und durch die Miete abzahlen oder mit Bausparvertrag oder ähnlichem?

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Bankrevisor 21.08.2017, 22:43
@Westgate

Hast du bereits einen Bausparvertrag, ggf. sogar zuteilungsreif? Oder wäre der ein Neuabschluss?

Meiner persönlichen Meinung nach macht der Bausparvertrag als Neuabschluss (also Tilgungsersatzansparung) nur dann Sinn, wenn du eine lange Darlehenslaufzeit (sprich niedriger Tilgungsanteil) hast und gleichzeitig das Zinsänderungsrisiko fürchtest und durch eine Zinsgarantie ausschließen möchtest.

Eine Rückzahlung z.B. eines Bankdarlehens rein über die Miete bringt beim Ansatz des Nettobetrags vom obigen Beispiel eine Laufzeit von ca. 36 Jahren. Bei Eigenkapitaleinsatz von rd. 30% würde sich die Laufzeit schon auf 22 Jahren senken, sogar etwas geringer wenn man die Eigenkapitalverzinsung herausrechnet und für die Tilgung investiert.

Klar kann die Wohnung auch immer verkauft werden um das Darlehen zurückzuführen, da bleibt dann je nach erbrachter Tilgung ggf. auch ein Restbetrag für den eigenen Geldbeutel.

Wie genau deine Rechnung aussieht, musst du aber detailliert selbst prüfen. Das kann dir hier keiner abnehmen.

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Sammy760 22.08.2017, 09:04
@Bankrevisor

Ein Bausparvertrag macht für einen Kapitalanleger nur dann Sinn, wenn er dem Zinsänderungsrisiko begegnen will.

Dagegen spricht die Abschlussgebühr, die niedrige Verzinsung der Sparbeiträge, die hohe Tilgungsleistung in der Darlehensphase (je nach Tarif 6-10 Tilgungsphase) und der zusätzlich Liquiditätsabfluss für die Sparleistung.

Die aktuellen Guthabenzinsen eines Bausparers decken noch nicht einmal die Abschlussgebühren.

Solange der Guthabenszins niedriger ausfällt wie der Darlehenszins (nach Steuer), macht es mehr Sinn zu tilgen. 

Wobei tilgen beim Kapitalanleger aus steuerlichen Gründen auch nicht der beste Weg ist. 

Je nach Risikomentalität stellt es sich günstiger dar, eine rentable Anlagestrategie zu wählen. So kann einem Zinsänderungsrisiko auch begegnet werden. Vorausgesetzt die Bonität lässt zu Baisse-Phasen auszusitzen.

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Baufinanzierungen unter 50.000 Euro sind schwer zu finden (wenn doch mit schlechten Konditionen). Eventuell gibt es Bausparkassen die dies machen. 

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