Eigentum kaufen als "Kapitalanlage" mit 20 Jahren?!!

4 Antworten

oder sehe ich das falsch...

Nicht in der Rechnung hast Du das Instandhaltungsrisiko. Wenn ich da unten etwas von Baujahr 1970 dann dürfte eine ganze Menge an Sanierung anstehen. Die Sanierung der Wohnung ist kostenmäßig unbedeutend gegenüber dem, was etwa für neue Fenster, ein neues Dach, eine neue Zentralheizung oder eine Außenwärmedämmung zu zahlen wäre. Bei allen Kosten bist Du dabei.

Was die Miete betrifft, so läßt Du uns im Unklaren darüber, ob die 800 Euro die Kaltmiete oder die Gesamtmiete sind. Bei einer Gesamtmiete würde der Nebenkostenanteil interessieren. Das Hausgeld ist da wenig aussagekräftig da es auch Positionen enthält, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen, wie z.B. Instandhaltungsrücklage oder Verwaltungskosten. Mich macht bei einer erst 2013 neu vermieten Wohnung die relativ niedrige Miete mißtrauisch: Sie spricht nicht gerade für eine starke Nachfrage an dem betreffenden Wohnungsmarkt. Daraus ergeben sich für Dich gleich 2 Risiken. Zum ersten mußt Du Leerstände einkalkulieren und zum zweiten wird die Kaltmiete in der Zukunft keine große Steigerung erwarten lassen. Das hat dann unmittelbare Auswirkung auch auf die Wertsteigerung.

Offengestanden würde ich mir als 20-Jähriger nicht so ein Objekt ans Bein hängen.

Nur einige Anmerkungen:

Vom Hausgeld kann nur ein Teil an den Mieter weitergegeben werden. Die Bestandteile "Instandhaltungsrücklage" und "Verwaltergebühren" sind die wesentlichen Posten, die nicht weitergegeben werden können. Da der Mieter, wie Du schreibst, erst seit Kurzem in der Wohnung lebt, ist es durchaus denkbar, dass seine Nebenkostenvorauszahlung zu niedrig bemessen ist. Du hast dann ggfs. eine ordentliche Rückzahlung zu tragen.

Beim Kauf fallen Nebenkosten an. Diese kannst Du zwar innerhalb der AfA bei der Einkommensteuer geltend machen, trotzdem wollen die erstmal bezahlt werden.

Die letzten drei Abrechnungsjahre solltest Du Dir auf jeden Fall zu Gemüte führen, ebenso wie die Protokolle der Eigentümergemeinschaft. Gibt es aufgeschobene Sanierungen? Gibt es Streitpunkte? Tauchen bestimmte Themen immer wieder in den Protokollen auf?

Deine Kalkulation sollte so belastbar sein, dass sie a) einen vorübergehenden Leerstand und b) eine Sonderumlage von bis zu 5000 Euro übersteht. Es ist also wichtig, dass Du Dir entsprechende Reserven schaffst.

ist es sinnvoll für mich (20 Jahre jung, beschäftigt im Beamtenverhältnis) eine Wohnung zu kaufen als Kapitalanlage?

Von der Miete einer einzigen Wohnung wirst du nicht reich. U.U. wirst du noch nicht einmal ein positives Ergebnis erwirtschaften. Führt dann halt zu einer geringeren Steuerlast.

Meines Wissens darfst du das Hausgeld nicht umlegen, zumindest nicht vollständig.

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