Eigentum kaufen als "Kapitalanlage" mit 20 Jahren?!!

5 Antworten

oder sehe ich das falsch...

Nicht in der Rechnung hast Du das Instandhaltungsrisiko. Wenn ich da unten etwas von Baujahr 1970 dann dürfte eine ganze Menge an Sanierung anstehen. Die Sanierung der Wohnung ist kostenmäßig unbedeutend gegenüber dem, was etwa für neue Fenster, ein neues Dach, eine neue Zentralheizung oder eine Außenwärmedämmung zu zahlen wäre. Bei allen Kosten bist Du dabei.

Was die Miete betrifft, so läßt Du uns im Unklaren darüber, ob die 800 Euro die Kaltmiete oder die Gesamtmiete sind. Bei einer Gesamtmiete würde der Nebenkostenanteil interessieren. Das Hausgeld ist da wenig aussagekräftig da es auch Positionen enthält, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen, wie z.B. Instandhaltungsrücklage oder Verwaltungskosten. Mich macht bei einer erst 2013 neu vermieten Wohnung die relativ niedrige Miete mißtrauisch: Sie spricht nicht gerade für eine starke Nachfrage an dem betreffenden Wohnungsmarkt. Daraus ergeben sich für Dich gleich 2 Risiken. Zum ersten mußt Du Leerstände einkalkulieren und zum zweiten wird die Kaltmiete in der Zukunft keine große Steigerung erwarten lassen. Das hat dann unmittelbare Auswirkung auch auf die Wertsteigerung.

Offengestanden würde ich mir als 20-Jähriger nicht so ein Objekt ans Bein hängen.

Nur einige Anmerkungen:

Vom Hausgeld kann nur ein Teil an den Mieter weitergegeben werden. Die Bestandteile "Instandhaltungsrücklage" und "Verwaltergebühren" sind die wesentlichen Posten, die nicht weitergegeben werden können. Da der Mieter, wie Du schreibst, erst seit Kurzem in der Wohnung lebt, ist es durchaus denkbar, dass seine Nebenkostenvorauszahlung zu niedrig bemessen ist. Du hast dann ggfs. eine ordentliche Rückzahlung zu tragen.

Beim Kauf fallen Nebenkosten an. Diese kannst Du zwar innerhalb der AfA bei der Einkommensteuer geltend machen, trotzdem wollen die erstmal bezahlt werden.

Die letzten drei Abrechnungsjahre solltest Du Dir auf jeden Fall zu Gemüte führen, ebenso wie die Protokolle der Eigentümergemeinschaft. Gibt es aufgeschobene Sanierungen? Gibt es Streitpunkte? Tauchen bestimmte Themen immer wieder in den Protokollen auf?

Deine Kalkulation sollte so belastbar sein, dass sie a) einen vorübergehenden Leerstand und b) eine Sonderumlage von bis zu 5000 Euro übersteht. Es ist also wichtig, dass Du Dir entsprechende Reserven schaffst.

Schwierige Kalkulation.

Bist du von einer Wersteigerung des Objektes überzeugt?

800,- Euro Warmmiete - Hausgeld sind 550,- Euro. bei 89 qm 6,18 Euro pro qm.

bei voller Finanzierung mußt du mit nicht perfekten Zinsen rechnen. sagen wir mal 4 % + 3 % Tilgung = 7 %. 125.000,- + Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar/Grundbuch sind 138.000,- * 7 % = 9.660,- euro, oder 810,- pro Monat. Also Zuschuss aus Deinem Einkommen 260,- Euro.

vermutlich durch die Abschreibung ein minimaler, aber kaum merklicher Steuervorteil. Miete 6.600,- - Zinsen 5.520,- - Abschreibung 2.000,- (geschätzt) = Steuerverlust 920,-m pro Jahr.

Dann das Risiko von Reparaturen usw.

Ich würde bei dieser Sachlage die Finger davon lassen.

dh.

ich sehe das entscheidende Risiko bei den Reparaturen oder einem möglichen Mietausfall.

89qm bei 125 tEuro erscheint mir nach einer Immobilie, die nicht top in Schuss ist bzw. etwas älter ist und damit Reparaturen bald auf der Liste sind oder hohe Rückstellungen.

Ob so ein Risikopuffer aufgebaut werden kann? Eine Frage des Verdienstes.

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@TaxQA

Die Wohnung wurde 2011/2012 saniert/komplett renoviert.

Hausbau war ursprünglich im Jahr 1970.

Inwieweit das Haus an sich saniert wurde, kann ich noch nicht sagen.. Besichtigung steht nächste Woche an.

Wohnung sieht auf Bildern sehr gepflegt (neuwertig aus).

Gruß

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@Schlaumacher

Welche Stadt, welche Lage? Beim Besichtigen mal in der Gegen nachsehen, ob es Leerstände gibt.

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@wfwbinder

Pfungstadt, Nähe Darmstadt. Das werde ich natürlich berücksichtigen, Lage ist sehr wichtig..

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@Schlaumacher

Darmstadt ist eine Wissenschaftsstadt, mit 2 Univeristäten.. Die Wohnungsnachfrage ist dort sehr hoch, 1-Zimmer Eigentumswohnungen mit 40-50m² kosten bereits 105.000€ ca.

Pfungstadt liegt mit dem Auto ca. 10 Minuten entfernt. Wohne selbst in Darmstadt momentan noch.

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@Schlaumacher

Ich kenne Darmstadt recht gut. Habe meine bisher einzige Karnevalveranstaltung, oder wie es dort heißt Fasnet, an der Uni erlebt.

Vom Heinafest bis zum Vivarium alles kennengelernt.

Die Gegend ist wirklich OK, da kann ich mir ein Investment gut vorstellen.

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@wfwbinder

ja... nun ist die Frage lieber eine 40-45qm Wohnung inmitten von Darmstadt kaufen für 105.000€ ca. oder eben eine größere in Pfungstadt nahe Darmstadt für ca. 125.000€ kaufen..

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@Schlaumacher

Die Frage ist doch, ob man in Pfungstadt auch immer wieder gutmütige und solvente Mieter findet.

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@althaus

Ich persönlich würde meinen ja..., da in Darmstadt die Wohnungsverfügung knapper und knapper wird durch den hohen Zulauf und die Menschen dann selbstverständlich in die nahen Ortschaften wandern...

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@Schlaumacher

@schlaumacher

Die frage stellt sich für dich nicht, die wirst Du nicht finanziert bekommen. Bei Deinen Daten bekommst Du höchstens 20.-25.000,- Kredit.

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ist es sinnvoll für mich (20 Jahre jung, beschäftigt im Beamtenverhältnis) eine Wohnung zu kaufen als Kapitalanlage?

Von der Miete einer einzigen Wohnung wirst du nicht reich. U.U. wirst du noch nicht einmal ein positives Ergebnis erwirtschaften. Führt dann halt zu einer geringeren Steuerlast.

Meines Wissens darfst du das Hausgeld nicht umlegen, zumindest nicht vollständig.

Schlaumacher:

Pfungstadt, Bestandsimmobilie, 44 Jahre alt, 1.405,-- €/qm. Die Preise dürften allgmein deutlich höher liegen, was den Schluss zulassen könnte, dass keine Top-Sanierung vorliegt.

Wurden erneuert: die Heizung, die sanitären Anlagen, die Wärmedämmung und Schalldämmung, Fenster, Türen, Bodenbeläge, Dacheindeckung usw,.

Empfehlung: Laß die ETW von einem Fachkundigen auf Herz und Nieren prüfen.

Also meinst du Pfungstadt an sich ist ein guter Standpunkt zur Vermietung und weiteren Vermietung einer Wohnung?

dort beträgt der Preis 1.376€ /qm.

Wo finde ich einen Fachkundigen und was kostet der Spaß?

MFG

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@Schlaumacher

Schlaumacher:

Empfehlungen:

Falls dir bei der ersten Besichtigung das Objekt zusagt und es für dich auch als Haupt- und Dauerwohnsitz in Frage käme und eine 100 %ige Beleihung möglich ist (was ich bezweifele) könntest du einen in Darmstadt ansässigen Bausachverständigen beauftragen, das Objekt ausführlich zu besichtigen und ein kurzes Testat (keine Abhandlung in Bibelstärke) abzugeben.

Vorher klärst du mit ihm die Gebührenfrage ab.Vom Makler lässt du dir eine Auflistung der durchgeführten Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen (Erneuerung und Ersetzen von Bauteilen) geben, die der Sachverständige einsehen sollte.

Lass die vom Makler auch die Protokolle der Eigentümer-Versammlungen der letzten drei Jahre geben, um z.B. feststellen zu können, ob Prozesse von und gegen Miteigentümer oder Handwerker oder Lieferanten laufen. Mach dich auch kundig über die Höhe der Instandsetzungs-Rücklage.

Gegen Pfundstadt als Standort gibt es nichts einzuwenden. Nur du solltest einigermaßen sicher sein, dass dich in absehbarer Zeit nicht die Keule einer saftigen Sonderumlage wegen dringend anstehender Arbeiten im und am Objekt trifft. Die Restnutzungsdauer der ETW sollte möglichst noch 50 Jahre betragen, dann könntest du sie – statistisch gesehen – lebenslang nutzen.

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