Eigennutzung 3 Kalenderjahre oder 3 volle Jahre?
Hallo zusammen,
ich war bei insgesamt 2 Steuerberatern und habe unterschiedliche Antworten gehört. Im Internet sind auch beide Antworten vertreten. Jetzt würde ich gerne eure Experten Meinung hören.
Beispiel:
Ich beziehe Mai 2021 die neu erworbene Wohnung und möchte es steuerfrei nach Eigennutzung verkaufen. Nach meinem Verständnis gelten 3 Kalenderjahre, heißt ich könnte es theoretisch Januar 2023 Steuerfrei verkaufen. Oder gelten 3 volle Jahre, heißt Mai 2024. Bitte nach aktuellem Recht und kein Hörensagen, weil beide Meinungen vertreten sind.
Danke und viele Grüße
3 Antworten
ich war bei insgesamt 2 Steuerberatern und habe unterschiedliche Antworten
Mindestens einer war kein Steuerberater oder er hat seinen Schein am Automaten gezogen.
Denn ein Blick ins Gesetz vermeidet Geschwätz:
Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die .... im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;
Das Jahr der Veräußerung ist 2023, die beiden vorangegangenen sind 2022 und 2021.
"Im Jahr" liegen für gewöhnlich alle Tage zwischen 1. Januar und 31. Dezember. Ein Bezug am 31. Dezember 2021 und ein Auszug am 1. Januar 2023 würde also genügen.
Wenn Du die Wohnung von Erwerb bis Veräußerung selbst bewohnst, liegt kein privates Veräußerungsgeschäft vor - § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 1. Alternative EStG. Das gilt unabhängig davon, ob Du die Wohnung 1, 2 oder 3 Jahre hast.
Wenn das Objekt nicht seit Anschaffung selbst bewohnt wurde, muss es im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt worden sein - das ist die 2. Alternative.
Beispiel zur 2. Alternative:
Wird ein Objekt im Januar 2021 veräußert, muss es seit dem 01.01.2019 selbst bewohnt worden sein, damit kein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt.
Zunächst mal wenn Du es 2021 kaufst und direkt selbst einziehst, kannst Du es bereits ab 2022 steuerfrei verkaufen (1. Alternative des Gesetzes).
Wenn Du es bereits zu einem früheren Zeitpunkt erworben hast und erst im Mai 2021 einziehst liegt die 2. Alternative vor. Dann kannst Du es erst in 2024 steuerfrei verkaufen, da Du 2 volle Kalenderjahre + das Jahr der Veräußerung brauchst (01.01.-31.12.2021 + 01.01.-31.12.2022 + 2023 bis zur Veräußerung). Für 2021 ist kein volles Kalenderjahr mehr möglich.
Ich werde mal genauer. Ich habe es ausgelassen, damit es nicht unnötig kompliziert wird aber es ist doch wichtig. Mein Geschäftspartner und ich haben 3 Ladenlokale Oktober 2020 erworben. 2 waren beim kauf nicht vermietet und eins vermietet bis April 2021. Diese Ladenlokale werden in zwei Wohnungen umgenutzt und von beiden Inhabern jeweils zur Eigennutzung nach Umbau/Umnutzung sofort bewohnt. Wir gehen davon aus, dass es Mai/Juni 2021 soweit ist. Gilt hier somit die Alternative 1 oder 2, weil wir es nach der Umnutzung als Wohnung sofort als Eigennutzung nutzen möchten?
ICH KORRIGIERE MICH!
Nach BMF-Schreiben vom 05.10.2000 (BStBl. I 2000, 1383) Beispiel zur Randziffer 25 braucht das erste Jahr der Eigennutzung kein volles Kalenderjahr sein.
In dem Fall wäre bei Eigennutzung ab 2021 eine steuerfreie Veräußerung in 2023 möglich.
Ahja so ist der Sachverhalt komplett anders.
Ihr habt die beiden Ladengeschäfte im Betriebsvermögen der GbR. Die Entnahme zu privaten Zwecken führt zu einem betrieblichen Gewinn und ist als Anschaffung im Privatvermögen zu betrachten.
Hier gilt also die Alternative 1.
Somit sind die neuen Wohnungen ab Januar 2022 Steuerfrei zu verkaufen? Oder gilt hier auch das volle Jahr Mai/Juni 2022?
muss es seit dem 01.01.2019 selbst bewohnt worden sein,
31. Dezember 2019 reicht auch. Der ist doch noch "in dem Jahr 2019", oder?
Jepp, habe mich dazu nach Überfliegen des BMF-Schreibens korrigiert.
Steht aber schon so im Gesetz, da muss kein Bundesfinanzminister mehr was erklären.
Du musst nur das mittlere Jahr voll ausfüllen, die Rumpfjahre nicht.
(§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG).
Zum Rumpfjahr bin ich anderer Meinung. Laut § 23 die beiden vorangegangen Kalenderjahre.
Dafür aber das letzte / dritte Jahr nicht voll.
Tatsächlich ist es ja wurscht, wie du oben schon schreibst. Aber diese Frage kommt ja immer wieder hier. Ich kenne das so: du musst zwei Silvester darin gewohnt haben (also losgelöst jetzt vom obigen Sachverhalt). Aber ad hoc kann ich dir kein Urteil nennen. Und zum Suchen bin ich gerade zu faul 😎
ICH KORRIGIERE MICH!
Nach BMF-Schreiben vom 05.10.2000 (BStBl. I 2000, 1383) Beispiel zur Randziffer 25 braucht das erste Jahr der Eigennutzung kein volles Kalenderjahr sein.
In dem Fall wäre bei Eigennutzung ab 2021 eine steuerfreie Veräußerung in 2023 möglich.
Mennooo...naja. Dann passt wenigstens mein Kombi diese Jahr. Keine Kekse, keine Kalorien.
"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden". Für mich heißt das doch um im obigen Beispiel zu bleiben: Wenn ich es Mai 2021 beziehe (selber wohnen also Eigennutzung) und Januar 2023 verkaufe sind 2 Kalenderjahre vergangen (2021 und 2022) und somit Steuerfrei. Habe ich es richtig verstanden?