Eigenkapitalnachweis

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dago berti:

Gestatte, dass ich ein wenig aushole:

Bei jeder Immobilienfinanzierung prüft der Finanzier die Bonität des Darlehensnehmers und vor allem die Qualität der dinglichen (grundbuchlichen) Sicherheit des auszuleihenden Darlehens. Er befasst sich mit der Frage, wie er sich vor Forderungsausfällen (Verlusten) schützen kann.

Stellt der Eigentümer/Darlehensnehmer die Zahlungen, wird der Finanzier seine Forderung zwangsweise beitreiben. Bringt die Pfändung in das sonstige Vermögen, z.B. Lohn-/Gehalt, verwertbare Wertgegenstände, nicht den gewünschten Erfolg, veranlasst er in aller Regel beim Amtsgericht die Zwangsversteigerung der mit der Grundschuld belasteten Immobilie.

Und dann kommt es darauf an, ob das Zwangsversteigerungsergebnis (zulässiges Gebot des Meistbietenden) ausreicht, um die Forderung des Darlehensgebers voll zu befriedigen.

Anders als in einem Insolvenzverfahren, indem der Erlös unter den Gläubigern gleichmäßig zu verteilen ist, bietet die Grundschuld dem Darlehensgeber das Recht auf abgesonderte Befriedigung.

Bei der Risikoabwägung hat er folgendes zu beachten:

  1. Der Erlös aus einer Zwangsversteigerung liegt oftmals erheblich unter dem Verkehrswert der Immobilie.
  2. Hochverschuldete Eigentümer vernachlässigen oftmals das Objekt. Sie lassen kaum noch Reparatur-Modernisierungs-/ Sanierungsarbeiten ausführen. Die Verwahrlosung des Grundstücks und der Verfall seiner Gebäudelichkeiten schmälern den Immobilienwert und wirken sich negativ auf die die Vermarktungschancen aus.
  3. Die Darlehens-Forderung erhöht sich bis zur Erlösverteilung um rückständige Zinsen und Verzugszinsen, die je nach Höhe und Länge des Verfahrens ganz erheblich sein können. Hinzu kommen Entschädigungen und Gebühren.
  4. Dem Grundpfandrecht (Grundschuld, Hypothek) gehen trotz ihrer i.d.R. Erstrangigkeit im Grundbuch eine ganze Reihe von Gläubigerforderungen auch ohne Grundbucheintrag im Range vor, so z.B. Grundsteuern, Erschließungslasten, Schornsteinfegergebühren, Beiträge und Abgaben nach dem jeweiligen Kommunalabgabegesetzen usw. Hinzu kommen noch die Gerichtskosten des Zwangsversteigerungsverfahrens, die Kosten der Wertermittlung und die Rechtsanwaltskosten für die Rechtsverfolgung. Das ZVG unterscheidet allein neun Rangfolgen, das erststellige Grundpfandrecht rangiert hierbei an vierter Stelle.

Gerade bei einer 100 % Finanzierung besteht die Gefahr, dass der Erlös nicht ausreicht; der Darlehensgeber würde mit einem Teil seiner Forderung ausfallen. Deshalb begrenzt er das Darlehen auf ca. 80% des Marktwerts der Immobilie. Der Bauherr/ Immobilienkäufer hat demzufolge die Differenz von 20 % zuzüglich der Erwerbskosten mit Eigenmitteln zu belegen, damit die gesamte Finanzierung gesichert ist. Eigenmittel lassen insbesondere Rückschlüsse auf das Sparverhalten zu.

Findet sich kein Bieter mit ausreichendem Gebot , bliebe für den Finanzier noch die Möglichkeit eines Rettungserwerbs, in dem er das Objekt selbst ersteigert, Eigentümer wird, das Objekt mit einem mehr oder minder großen Kostenaufwand auf Vordermann bringt und sich vielleicht jahrelang mit der Verwaltung und der Veräußerung beschäftigt.

Ergo: Der Einsatz von Eigenkapital verringert das Ausfallrisiko des Darlehensgebers.

DH! :-) Das ist nämlich genau der Punkt: die Beleihung von Immobilien bis 80% des Verkehrswerts ist begünstigt möglich. Beleihungen über 80% sind ungünstiger. Daher werden i.d.R. 20% Eigenkapital für die Immobilie vorausgesetzt, jedoch sollte man sich klar sein, daß hier locker nochmals 15-25% weitere Kosten hinzukommen können, wenn man Erwerbsnebenkosten, Umzugskosten, Ausgaben für neue Möbel, bauliche Sonderwünsche etc. in Betracht zieht. Daher ist ein gesunder Eigenkapitalwert eher bei 30-40% zu sehen.

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Reine Frage der Bonität, der Sicherheit und der Konditionen.

Bis 60 % des Kaufpreises/Marktwertes der Immobilie ist in der Besicherung 1. Rang. die folgenden 20 % sind der 2. Rang.

Was danach kommt (3. Rang) gilt, auch wenn eine Grundschuld eingetragen ist, praktisch als Blancokredit.

Wenn man ein Haus Verwerten muss bekommt man regelmäßig nur 50-80 % des Wertes der Immobilie. Mindestgebot im 1. udn 2. Termin sind 70 % des Schätzwertes.

Wenn eine Bank also eine 100 % Finanzierung macht, geht sie ein großes Risiko ein.

wfwbinder:

Eine kleine Richtigstellung sei erlaubt: Mindestgebot von 7/10 gilt nur für den ersten nicht für einen neuen Termin, § 74a (4) ZVG.

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@Franzl0503

nicht zwingend:

Liegt das Meistgebot unterhalb der Hälfte des Verkehrswertes (5/10), ist der Zuschlag gem § 85a Abs. 1 ZVG von Amts wegen zu versagen. Beträgt das Meistgebot mindestens die Hälfte jedoch weniger als 7/10 des Verkehrswertes, kann der Zuschlag auf entsprechenden Antrag versagt werden (§ 74a). In beiden Fällen ist ein neuer Versteigerungstermin zu bestimmen, in dem diese Grenzen nicht mehr gelten (sog. 2. Termin). Solange noch keine Versagung des Zuschlags aufgrund der 5/10- oder 7/10-Grenze erfolgte, bleiben die Wertgrenzen auch in Folgeterminen bestehen.

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"In der Regel" - weiß ich nicht, aber

Wenn zwischen Verkehrswert und Kreditsumme ein bisschen "Luft" ist, ist das Risiko im Fall der Verwertung der Sicherheit geringer.

Außerdem ist es ein Hinweis darauf, dass der Kreditnehmer in der Lage ist, Geld für die zukünftigen Kreditraten zusammenzubringen.

;-)))

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