Eigenheimabsicherung von Zweitimmobilie?

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5 Antworten

Wenn Dein Eigenkapital gesund ist - und Deine monatliche Belastung auf jeden Fall auch nach 10 Jahren nicht höher als eine ortsübliche Miete ausfällig kannst Du es wagen.

Denk dran - diese günstigen Zinsen können schnell vorbei sein.

Hat das Haus einen Reparaturstau? Musst noch Geld reinbuttern?

Eine Sicherheit gibt es da nicht - wenn Du Deine Schulden nicht bezahlst dann versteh die -Bank keinen Spass - Sie schenkt Dir einen Regenschirm wenn die Sonne scheint aber wenn es regnet nimmt sie ihn Dir ganz schnell weg.,

Eine kleine Möglichkeit gäbe es noch - arbeitet Deine Frau - dann soll sie kaufen - ! Aber das ist alles theoretisch - denn wenn das Kind in den Brunnen fällt wirst sie ja nicht mit dem Schuldberg dastehen lassen.

Voraussetzung dass sie GEld von der Bank bekommt ist Arbeit - und wie ich denke Gütertrennung - sonst wollen sie Deine Haftung mit - und dann hast das gleiche Problem.

Ist wie beim Porsche - solange Du die Raten zahlst darfst fahren - wenn nicht musst zu Fuß gehen,.

Aber solange Deine Finanzierung auf gesunden Füßen steht - sollte nix passieren,.

Viel Glück!

 


Ich frage mich wie ich mein derzeitiges haus vor ausbleibenden mieten
von haus 2 schützen kann (sprich haus 2 wird versteigert oder ähnliches
und es bleiben rest schulden).

Deine Frage muss man wohl so übersetzen: Wie kannst du den Zugriff von Gläubigern im Zwangsversteigerungsverfahren über das Haus 2 auf das Grundstück Haus 1 verhindern?

Zunächst: Ein Zwangsversteigerungsverfahren über das Grundstück Haus 2 ist doch nur dann zu befürchten, wenn du deine Schulden nicht vereinbarungsgemäß bezahlst. Dann ist es doch aber auch nur gerecht, wenn die Gläubiger auf dein Vermögen im Zwangswege zugreifen, wenn du nicht bereitwillig und pflichtgemäß zahlst.

Die Zwangsvollstreckung kann dann natürlich in dein gesamtes Vermögen erfolgen; zuerst selbstverständlich auf diejenigen Objekte, die du als unmittelbare Sicherheit gestellt hast (dabei kann es sich um Haus 2 handeln). Wenn die Gläubiger aus diesen Sicherheiten nicht vollständig befriedigt werden können, muss die weitere Vollstreckung in deine übrigen Vermögenswerte, z.B. Haus 1, erfolgen.


Würde es zb etwas bringen wenn ich meine frau mit ims grundbuch schreiben lasse für haus1?

Ein Miteigentum deiner Ehefrau an Haus 1 macht die Vollstreckung in deinen Eigentumsanteil wahrscheinlich deutlich weniger attraktiv für interessierte Erwerber, steht ihr aber nicht grundsätzlich entgegen. Wenn der Gläubiger (z.B. die Bank) davon unbeeindruckt vollstrecken lässt, gehört das Haus anschließend eben deiner Frau und der Bank gemeinsam.


Oder gibt es andere möglichkeiten dieses vor fehlschlag von haus2 zu schützen?

Das vollständige oder teilweise Eigentum an Haus 1 kann dir nur dann
nicht genommen werden, wenn du daran in keiner Weise Eigentum hast. Wenn du also auf jeden Fall eine Vollstreckung in dieses Grundstück
verhindern willst, dann verkaufe oder verschenke es - und zwar vollständig.

Eine andere, den Gläubigern zweifellos liebste Möglichkeit, die Vollstreckung in das Grundstück Haus 1 zu verhindern, ist: Zahle deine Schulden, dann gibt es zu einer Zwangsvollstreckung keinen Grund.


Danke für die schnelle antwort.

Dass man schulden zurück bezahlen muss weiß ich natürlich und diese bezahle ich auch gerne. Meine sorge bei der sache ist dass ich dieses durch fehlende miet Einnahmen nicht bewerkstelligen kann. Ich habe leider schon öfter gehört das mieten ausbleiben aber man die mieter einfach nicht raus bekommt. Auf dauer stelle ich mir das finanziell schwierig vor.

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@dirtymike

Ich habe leider schon öfter gehört das mieten ausbleiben aber man die mieter einfach nicht raus bekommt. Auf dauer stelle ich mir das finanziell schwierig vor.

Jetzt weißt Du auch, was Klumpenrisiko ist! Risikostreuung geht also anders.

Du musst nicht nur sorgfältig die Mieter auswählen, sondern auch ausreichend finanzielle Reserven für solchen Zahlungsausfall haben.

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Bis auf den uninteressanten Weg von Snoopy (eine GmbH würde nur dann Geld bekommen, wenn du dafür einstehst und dann haftest du wieder mit deinem gesamten Vermögen) und die Option, dass du dein eigenes Haus verschenkst oder verkaufst, was vermutlich nicht gewollt ist (denn dann ist es weg und es gibt keine Möglichkeit, das zu verhindern) gibt es keine Möglichkeit.

Allerdings bietet sich ein Königsweg an: vergiss die Idee, noch eine Immobilie zu bauen!!! Macht mit dem Geld lieber schön Urlaub oder legt das Geld vernünftig an. Du und deine Nachkommen haben sicher wesentlich mehr davon.

blackleather hat dir was von "Klumpenrisiko" geschrieben. Verstehst du, was damit gemeint ist?

Soweit ich weiß geht es dabei um ausfallrisiken. 

Nicht bauen kommt für mich nicht in frage,da ich derzeit von meinem vorhaben überzeugt bin.

Mit 27 jahren wird mein haus abbezahlt sein und jedes weitere sollte etwas schneller gehen, durch die zusätzlichen einnahmen. Ist meiner meinung nach eine sehr gute Altersvorsorge.

Fazit für mich:  lieber mit weniger tilgung beginnen, bis sich alles eingespielt hat und dann Variablen tilgungsatz nutzen oder sondertilgungen. 

Hatte gehofft es gibt eine möglichkeit sich abzusichern. So sollte es aber auch funktionieren :)

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@dirtymike

Dachte ich mir, dass das für dich neu ist.

Klumpenrisiko meint, dass es falsch ist, alles auf eine Karte zu setzen. Du hast bisher nur teurer werdende Häuser erlebt. Normal ist aber, dass sie maximal um die Inflation teurer werden! Oft genug werden neu gebaute Häuser erst mal weniger wert. Und das wird angesichts der aktuellen Überhitzung bei Immobilien ganz sicher wieder kommen.

Wenn also die Zinsen auf 10 % steigen und du per Gesetz die Miete nicht erhöhen darfst oder wenn in der Ecke, in der du lebst wegen einer Straße, schlechtem Image oder weil der letzte Laden zumacht keiner mehr leben mag, hast du keinen Plan B.

Altersversorgung? In 50 Jahren, wenn du alt bist, sind die jetzt neu gebauten Häuser 50 Jahre alt und dann und bis dahin fallen richtig viele Reparaturen an. Wer kaufte ein 50 Jahre altes Haus vor zwölf Jahren und wer wird es in zwölf Jahren kaufen? Wer will heute in deiner Ecke in einem Haus aus den 60ern leben und was will er dafür zahlen?

In 50 Jahren bist du sicher nicht so fit wie heute. Wer repariert es dann?

Ein Haus als Altersvorsorge? Vielleicht! Aber nur, wenn du dir dazu hohe Reserven aufbaust. Sonst machen dich gerade im Alter, wenn außer den Mieten kaum was reinkommt, neue Heizungen und Dächer fertig.

Dazu sind Häuser schon deshalb keine gute Altersvorsorge, weil man davon schwer runterbeissen kann. Entweder verkaufen oder behalten.

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@Rat2010

Deine von mir übernommene Warnung vor dem Klumpenrisiko und dem Reparaturanfall der ältergewordenen Häuser ist ja korrekt.

Allerdings schrieb dirtymike im Kommentar:

und jedes weitere sollte etwas schneller gehen

was auf eine Serie von weiteren Immobilienkäufen schließen läßt. Damit reduziert sich möglicherweise das Klumpenrisiko beim Mietausfall, sofern nicht auch alle Häuser nebeneinander oder im gleichen Viertel liegen. Aber es sind dann (vermutlich) beim Beginn des Rentenalters nicht alle Häuser 50 Jahre alt, sondern einige auch wesentlich jünger.

Ob allerdings die zitierte Annahme zutreffend ist, muss über diesen langen Zeitraum bezweifelt werden, weil die Baufinanzierungszinsen nicht dauerhaft auf dem heutigen, historisch niedrigsten Niveau liegen bleiben. Und wir wissen nicht, mit welchen Zinsbindungsfristen dirtymike seine Hausfinanzierungen abschließen wird. Würde bspw. jedes Objekt mit einer anfänglichen Zinsbindungsdauer von 5 oder 10 Jahren finanziert (weil diese Dauer so erheblich billiger ist), dann käme noch ein sich kumulierendes Zinsveränderungsrisiko hinzu.

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@LittleArrow

Mit 27 wird sein Haus abbezahlt sein.

Es ist zu offensichtlich, dass er zu der Generation gehört, bei denen Wohnungen oder Häuser die Goldgräberstimmung verbreiten wie wir sie aus dem Neuen Markt und aus der Techblase kennen.

Was ist der Unterschied?

Die wenigsten haben hoch gehebelt im Neuen Markt und 2000 in Techwerte investiert. 80 oder 90 % von dem Geld waren weg und man war eine Erfahrung reicher.

Bei Immobilien hat es vergleichbare Blasen (in den USA, London und einigen anderen Regionen) auch schon gegeben. Nebenbei auch in München, aber in abgemilderter Form. Nur investiert man in Immobilien oft hoch gehebelt! Wenn dann nur ein ganz normaler Rückgang um 20 % kommt oder die Zinsen auf 5 % steigen, werden viele Menschen entweder die Zinsen nicht zahlen oder die Zusatzsicherheiten nicht leisten können. Das kann einen Verfall in Gang setzen, der viele in den Ruin treibt und der durch nichts aufzuhalten ist. Weniger in München, wo die Eintrittsschwelle so hoch ist wie in London oder New York und großteils reiche ärmer werden. Auf dem Land sieht es anders aus.

Aber wir werden ja sehen.

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Gründe eine GmbH und lasse diese das Haus bauen. Damit beschränkst Du das Verlustrisiko auf Deine GmbH Einlage.

Ich bezweifele, daß es eine Bank gibt, die einer GmbH ausreichend Kredit für einen Hausbau einräumt.

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Und was passiert einkommensteuerlich, wenn das Haus mal verkauft werden soll? Für einen Privatmann wäre der Verkauf nach zehn Jahren einkommensteuerfrei - für die GmbH ist er es nie (wenngleich wir bei ihr nicht von Einkommen-, sondern von Körperschaftsteuer sprechen).

Und wer bezahlt die Buchführung und die Jahresabschlüsse der GmbH einschließlich deren Veröffentlichung/Hinterlegung?

Und wie wird man so eine GmbH eigentlich wieder los, wenn man sie nicht mehr haben will?

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@blackleather

Die GmbH wird in der Regel das Haus nicht verkaufen, sondern man verkauft diese GmbH. Daß dieses Modell nicht unüblich ist sehe ich beispielsweise am Berliner Wohnungsmarkt.

Des weiteren wollte der Fragesteller ja nur wissen, wie er in seinem Fall ein neues Haus erwerben/Bauen kann ohne Gefahr zu laufen bei Zahlungsschwierigkeiten mit seinem bisherigen Heim zu haften.

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@Snooopy155

Die GmbH wird in der Regel das Haus nicht verkaufen, sondern man verkauft diese GmbH. Daß dieses Modell nicht unüblich ist sehe ich beispielsweise am Berliner Wohnungsmarkt.

Mit dem Unterschied, dass es dabei in der Regel nicht um ein Ein- oder auch Mehrfamilienhaus geht, sondern um ganze Wohnanlagen, -blöcke oder eine Vielzahl von Immobilien geht.

Wenn ich mir beispielsweise ein Haus kaufen will, geht es mir nur um das Haus, nichts weiter - erst recht will ich deswegen nicht plötzlich eine GmbH am Hals haben.

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neben der dinglichen Haftung unterliegst du der persönlichen Haftung. Das heißt das bei Dir Miet , Lohnpfändungen aber auch das Wohnhaus unter den Hammer kommen kann.

 

Kritisch wird es auch wenn beide Objekt bei ein und der selben Bank finanziert werden. Dann hat Sie besseren Zugriff auf beide und kann beides Aufrechnen.

 

Ein gewisses Risiko bei Vermietung gibt es immer. Ansonsten lass es bleiben und zahle dein Haus weiter ab.

 

Du hast ja eine Motivation zu vermieten. 

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