Der richtige Bausparvertrag, um sich zur Ablösung eines Darlehens einen niedrigen Zins zu sichern?

6 Antworten

Ich verstehe euren Ansatz, allerdings könnte ich auf diesem Weg deutlich weniger tilgen, als ich später an zinssicherem Kredit bekomme würde bzw. würde ich mir so auch die Option nehmen bei guten Zinsen das ersparte Darlehen anderweitig zu verwenden, zb. Für eine weitere Immobilie... Daher der Gedanke mit der Flexibilität ;) 

Wann ist in Deiner Frage für Dich "demnächst"? In ein, drei oder fünf Jahren?

Übrigens beim Bauspardarlehn darfst Du nicht nur auf die (Soll)Zinsen schauen, sondern auch auf die erforderliche, nicht verhandelbare anfängliche Tilgungshöhe bei der dafür vereinbarten Laufzeit von x Jahren. Diese monatliche Annuität könnte Dich finanziell überfordern. 

so auch die Option nehmen bei guten Zinsen das ersparte Darlehen

Wenn hier für Dich "gute Zinsen" gleichbedeutend mit "hohen Ersparniszinsen" ist, dann bedenke zweierlei:

Erstens sind die guten Zinsen immer einkommensteuerpflichtig. Ich kann Dir nicht sagen, wie hoch in 10 Jahren die Kapitalertragsteuer auf Zinsen etc. sein wird.

Zweitens bedeuten "gute Zinsen" für Deine Ersparnisse dann meistens hohe (Soll)Zinsen für eine Baufinanzierung durch Banken oder Versicherungen. Selten sind die Bauzinsen niedriger oder gleich den Ersparniszinsen nach Steuern und wenn dann nur für eine relativ kurze Zeit mit sog. "inverser Zinsstruktur".

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Gibt es den denn? Ist doch eine Dreisatzaufgabe mit ein wenig Zinsrechnung.

Ein heutiger Bausparvertrag bringt nix Zinsen werden durch Gebühren aufgefressen. Also muss man die 40% bei 100.000 Ablösesumme mit ca. 220 Euro ansparen. Und dann bekomme ich ein Darlehen von 60.000 bei der Bausparkasse von 60.000 für ca. 2,5%.

Ok wenn ich diese Summe als Sondertilgung (wegen der Flexibilität) in die bestehende Finanzierung einzahle dann sind 50.000 zusätzlich getilgt. Und diese 10.000 Euro muss erstmal der Zinsunterschied der Bausparkasse bringen. Und das sehe ich nicht - aber wer kann schon 15 Jahre in die Zukunft schauen.

Naja, dass ein Bausparer grundsätzlich teurer ist, als ein Zinsgünstiges Darlehen ist schon klar... Meine Denke war bloß, wenn ich mir für die Zukunft Kapital sichern möchte, mehr als eben nur das angesparte, um eben bei einem schlechten Zins eingreifen zu KÖNNEN, oder aber das Guthaben anderweitig zu nutzen. Wenn ich mit Gebühren einen einen Effektiven Zins von 2,5% sichere, ist das doch schon besser, als wenn ich die gesamte Restschuld für 3 % verzinse, was ja für in 15 Jahren zumindest kein unrealistisches Szenario wäre, oder habe ich da etwas missverstanden? Also sicher, wenns schlecht kommt zahlt man drauf, aber 3% als Beispiel würde ja schon bedeuten, dass sich der Bausparer gelohnt hat, oder etwa nicht? 

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@Davidhow

Denken ist fein.Rechnen ist besser.
Wie gesagt: 10.000 Euro weniger Restdarlehen bedeutet bei 100.000 Startdarlehen einen Rest von 50.000
gegenüber von 60.000 (aber genaues musst Du schon selber rechnen - ich kenne Deine Deine Tilgung nicht).

Aber hier der Rechenweg als Beispiel:
200 T€ Darlehen, 3% Zinsen, 2% Tilgung = Restdarlehen 125 T€ nach 15 Jahren
Also wird ein 125T€ Bausparer benötigt um die Restsumme abzulösen.
Monatliche Einzahlung dafür sind 278 Euro. Meinetwegen mit einem Darlehensanspruch
auf 75.000 mit 2,5% und einer Zins/Tilgungsdauer von 11 Jahren.
Du zahlst also dann 650 Euro monatlich an die Bausparkasse. (2,5% + 7,9 Tilgung)

Alternative ist Du zahlst die 278 Euro als Sondertilgung in das Hypothekendarlehen.
Dann ist der Kontostand des Darlehens bei 62.000 nach 15 Jahren (und Du hattest jedes
Jahr die Wahl ob Du zahlst oder nicht).
Ein Darlehen über 62.000 bei einer Rate von 650 Euro monatlich und einer Laufzeit darf
die Bank dann einen Zinssatz von 6,35% bei einer Tilgung von 6,3% verlangen damit Du nach
11 Jahren fertig bist.
Anders ausgerdückt: Wenn der Zins über 6,35% liegt ist die Bausparkassenvariante besser.
Aber, mit dem Bankdarlehen und Sondertilgung ist man deutlich flexibler. Schliesslich wird
die Bank die Rückzahlung nach 15 Jahren nicht in 11 Jahren verlangen. Du kannst dann selber
entscheiden was zu Deinen Finanzen passt. Ob Du schneller oder langsamer tilgen willst z.B.
Alles mit zinsen-berechnen (.de) berechnet. Du musst halt Deine Zahlen nehmen.


Wir reden also nicht über 3% gegenüber 2,5% sondern über 6,3% gegenüber 2,5% und das ist schon etwas unrealistisch.

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Haltet ihr das für eine gute Idee?

Nein. Siehe Begründungen bei NasiGoreng. Die Alternative heißt Volltilger. Dazu siehe die beigefügte Tabelle von mir.


Welche Zinsen kann man sich ganz grob geschätzt jetzt für in 15 Jahren sichern?

Die Frage läßt sich wirklich nur grob beantworten, wenn man die wesentlichen Einflussgrößen kennt: Deine Bonität, das Objekt, die Objektlage, sonstige Grundbuchlasten, die Belastungshöhe durch Kredite im Verhältnis der Gesamtinvestitionskosten und die Gesamtinvestitionskosten, die anfängliche Tilgungshöhe, Finanzierungslaufzeit und Zinsbindungsdauer.

Es macht einen wesentlichen Zinsunterschied, ob das Eigenkapital 0 oder 40 % und was die übrigen Stellgrößen ausmachen! Hier kannst Du etwas herumprobieren und auch gucken welche Anbieter in Frage kommen: https://hypotheken.fmh.de/rechner/fmh2/

Abschließend noch 11 Fehler bei der Baufinanzierung, die es zu vermeiden gilt:

https://www.test.de/Baufinanzierung-Elf-teure-Fehler-und-wie-Sie-diese-vermeiden-5227717-0/

Ich wünsche Dir viel Erfolg und eine gute Planung!

Volltilger - (Bausparvertrag, Baufinanzierung, Immobilienfinanzierung)

Baufinanzierung Vergleich zwischen 2 Angeboten Annuitätendarlehen gegen Bausparvertrag Kombination

Guten Tag,

ich habe gerade ein Problem bei dem ich Verzweifele ich habe mich schon beraten lassen und habe zwei Möglichkeiten meine Eigentumswohnung zu finanzieren. Natürlich möchte ich die für mich kostengünstigste Variante nehmen. Ich bräuchte die Entscheidungshilfe zwischen folgenden beiden Möglichkeiten:

Zu erstmal die Gegebenheiten: Eigentumswohnung kosten: 127T€ zuzüglich ca. 10,5% Gebühren abzüglich meines EK muss ich noch 118T€ Finanzieren. Ich möchte maximal Monatlich 650€ ausgeben.

  1. Angebot ist von der L-BANK ergänzungsdarlehen mit effektiv Zins von 3,47%(25Jahre fest) und einer festgeschriebenen Laufzeit von 25 Jahren Tilgungsrate ist Jährlich auch festgeschrieben auf 2,70% und Sondertilgungs Möglichkeit von 4%. ( Rate müsste dann 585,47€ sein oder?) Die 65€ Monatlichen Spielraum könnte ich hier Jährlich als Sondertilgung über 1020€ einzahlen. Dies verkürzt die Laufzeit.

  2. Angebot ist von der Volksbank in Kombination mit der Schwäbisch Hall und zwar wie folgt ein Kombi Produkt:

    2.1 Ein Annuitätendarlehen über 42000€ dieses wird effektiv mit 2,89% verzinst und festgeschrieben auf 10 Jahren Monatlich mit maximal 155€ Tilgen und ich müsste die Rest schuld nach 10 Jahren umschulden auf das Risiko hin welcher Zinssatz dann aktuell ist.

    2.2 Der Restbetrag würde auf ein End fälliges Darlehen fallen, dieses beläuft sich auf 78T€ und ist mit einem effektiv Zins von 2,58% hinterlegt auf 10 jahre anschließend wird es von einem Bausparvertrag abgelöst der auch mit 2,58% effektivZins läuft und für 9 1/2 Jahre läuft hierfür muss ich die ersten 10 Jahre an Rate damit er dann zuteilungsreif ist 495€ zahlen dies ist inklusive die Zinsen auf das Endfällige Darlehen und wird dann nach 10 Jahren natürlich weniger. Der Bausparvertrag ist leider nur mit 0,25% Verzinst und ich muss natürlich 1% Abschlussgebühr zahlen allerdings keine weiteren versteckten kosten (Kontogebühren etc.)

Ich weiß das ich beim End fälligen Darlehen für die ersten 10 Jahren fest auf die 78T€ die vollen 2,58% Zinsen zahle und die Bausparsumme auch nur mit 0,25% Zinsen verzinst ist. Allerdings habe ich einen wesentlich geringeren Zins gegenüber den 3,48%.

Kann mir jemand bei der Berechnung helfen ich komme mit Excel und Online Rechnern einfach nicht darauf was günstiger ist Momentan bin ich der Meinung die Alternative 2 ist günstiger selbst wenn ich in 10 Jahren die Rest Summe des Annuitätendarlehen bei 2.1 auf 4,5% Zinsen umschulden müsste. Kann das Stimmen? Bin wirklich über jeden Tip Dankbar. Der meiner kleinen Familie helfen könnte

Freundliche Grüße Xanth

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Es geht um eine Baufinanzierung für einen Neubau. Das Vorhaben kostet in etwa 300.000, Eigenkapital 50.000 Euro. Das Darlehen beträgt insgesamt 250.000 Euro. 50.000 werden auf den KFW 153 Kredit umgelegt und dort wird dann eine Rate von 180 Euro gezahlt. Restlich bleiben noch 200.000 Euro. Zwei Angebote liegen mir vor: 1. DSL Bank: Das Darlehen läuft auf eine Sollzinszeit von 10 Jahren und der Zins beträgt 2,35% (Laut Unterlagen effektiv 2,5%). Es werden nur die Zinsen hierrein gezahlt (ca. 390 Euro mtl.) und die Tilgung von 200 Euro mtl. (entspricht ca. 1,2% Tilgung) in einen Bausparvertrag (Eröffnungsprovision 2.100 Euro - BHW Wohn maxx). Die Mindestbausparsumme des Bausparvertrages beträgt 50.000 Euro. Nach 10 Jahren sind 24.000 Euro ohne Sonderzahlungen zusammengekommen und der Bausparvertrag ist zuteilungsreif. Die 24.000 Euro werden in den DSL Kredit eingezahlt. Nach dem Berater müsste nach 10 Jahren trotz des Bausparvertrages eine neue Finanzierung zum Sollzins nach 10 Jahren für die Restsumme von 186.000 Euro gemacht werden. Der Bausparvertrag diene nur zur Tilgung für die 10 Jahre. Nach den Angaben des Bausparvertrags beträgt der Sollzins für den Bausparvertrag 2,75%.

  1. Commerzbank: Das Darlehen von 200.000 Euro wird mit einem Sollzins von 2,34% für 10 Jahre (laut Unterlagen effektiv 2,37%) abbezahlt und die Tilgung von 1,2% direkt in den Kredit. Am Ende sind ca. 27.000 Euro ohne Sonderzahlungen getilgt worden. Nach 10 Jahren muss eine Anschlussfinanzierung für die Restsumme von 183.000 Euro vereinbart werden.

Beim Bausparvertrag kommt nach 10 Jahren 3000 Euro weniger Tilgung zustande als beim Annuitätendarlehen. Zudem muss für den Bausparvertrag eine Eröffnungsprovision gezahlt werden. Im Endeffekt habe ich also einen Verlust von 5100 Euro in Verbindung mit dem Bausparvertrag.

Sehe ich da etwas falsch? Die Rate für das Gesamtdarlehen soll monatlich maximal 800 Euro betragen. Sonderzahlungen sind nicht vorgesehen bzw. nicht in großer Höhe zu erwarten.

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