Der richtige Bausparvertrag, um sich zur Ablösung eines Darlehens einen niedrigen Zins zu sichern?

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5 Antworten


Haltet ihr das für eine gute Idee?

Nein. Siehe Begründungen bei NasiGoreng. Die Alternative heißt Volltilger. Dazu siehe die beigefügte Tabelle von mir.


Welche Zinsen kann man sich ganz grob geschätzt jetzt für in 15 Jahren sichern?

Die Frage läßt sich wirklich nur grob beantworten, wenn man die wesentlichen Einflussgrößen kennt: Deine Bonität, das Objekt, die Objektlage, sonstige Grundbuchlasten, die Belastungshöhe durch Kredite im Verhältnis der Gesamtinvestitionskosten und die Gesamtinvestitionskosten, die anfängliche Tilgungshöhe, Finanzierungslaufzeit und Zinsbindungsdauer.

Es macht einen wesentlichen Zinsunterschied, ob das Eigenkapital 0 oder 40 % und was die übrigen Stellgrößen ausmachen! Hier kannst Du etwas herumprobieren und auch gucken welche Anbieter in Frage kommen: https://hypotheken.fmh.de/rechner/fmh2/

Abschließend noch 11 Fehler bei der Baufinanzierung, die es zu vermeiden gilt:

https://www.test.de/Baufinanzierung-Elf-teure-Fehler-und-wie-Sie-diese-vermeiden-5227717-0/

Ich wünsche Dir viel Erfolg und eine gute Planung!

Volltilger - (Bausparvertrag, Baufinanzierung, Immobilienfinanzierung)
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Gibt es den denn? Ist doch eine Dreisatzaufgabe mit ein wenig Zinsrechnung.

Ein heutiger Bausparvertrag bringt nix Zinsen werden durch Gebühren aufgefressen. Also muss man die 40% bei 100.000 Ablösesumme mit ca. 220 Euro ansparen. Und dann bekomme ich ein Darlehen von 60.000 bei der Bausparkasse von 60.000 für ca. 2,5%.

Ok wenn ich diese Summe als Sondertilgung (wegen der Flexibilität) in die bestehende Finanzierung einzahle dann sind 50.000 zusätzlich getilgt. Und diese 10.000 Euro muss erstmal der Zinsunterschied der Bausparkasse bringen. Und das sehe ich nicht - aber wer kann schon 15 Jahre in die Zukunft schauen.

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Davidhow 04.10.2017, 12:59

Naja, dass ein Bausparer grundsätzlich teurer ist, als ein Zinsgünstiges Darlehen ist schon klar... Meine Denke war bloß, wenn ich mir für die Zukunft Kapital sichern möchte, mehr als eben nur das angesparte, um eben bei einem schlechten Zins eingreifen zu KÖNNEN, oder aber das Guthaben anderweitig zu nutzen. Wenn ich mit Gebühren einen einen Effektiven Zins von 2,5% sichere, ist das doch schon besser, als wenn ich die gesamte Restschuld für 3 % verzinse, was ja für in 15 Jahren zumindest kein unrealistisches Szenario wäre, oder habe ich da etwas missverstanden? Also sicher, wenns schlecht kommt zahlt man drauf, aber 3% als Beispiel würde ja schon bedeuten, dass sich der Bausparer gelohnt hat, oder etwa nicht? 

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detlef32 04.10.2017, 15:34
@Davidhow

Denken ist fein.Rechnen ist besser.
Wie gesagt: 10.000 Euro weniger Restdarlehen bedeutet bei 100.000 Startdarlehen einen Rest von 50.000
gegenüber von 60.000 (aber genaues musst Du schon selber rechnen - ich kenne Deine Deine Tilgung nicht).

Aber hier der Rechenweg als Beispiel:
200 T€ Darlehen, 3% Zinsen, 2% Tilgung = Restdarlehen 125 T€ nach 15 Jahren
Also wird ein 125T€ Bausparer benötigt um die Restsumme abzulösen.
Monatliche Einzahlung dafür sind 278 Euro. Meinetwegen mit einem Darlehensanspruch
auf 75.000 mit 2,5% und einer Zins/Tilgungsdauer von 11 Jahren.
Du zahlst also dann 650 Euro monatlich an die Bausparkasse. (2,5% + 7,9 Tilgung)

Alternative ist Du zahlst die 278 Euro als Sondertilgung in das Hypothekendarlehen.
Dann ist der Kontostand des Darlehens bei 62.000 nach 15 Jahren (und Du hattest jedes
Jahr die Wahl ob Du zahlst oder nicht).
Ein Darlehen über 62.000 bei einer Rate von 650 Euro monatlich und einer Laufzeit darf
die Bank dann einen Zinssatz von 6,35% bei einer Tilgung von 6,3% verlangen damit Du nach
11 Jahren fertig bist.
Anders ausgerdückt: Wenn der Zins über 6,35% liegt ist die Bausparkassenvariante besser.
Aber, mit dem Bankdarlehen und Sondertilgung ist man deutlich flexibler. Schliesslich wird
die Bank die Rückzahlung nach 15 Jahren nicht in 11 Jahren verlangen. Du kannst dann selber
entscheiden was zu Deinen Finanzen passt. Ob Du schneller oder langsamer tilgen willst z.B.
Alles mit zinsen-berechnen (.de) berechnet. Du musst halt Deine Zahlen nehmen.


Wir reden also nicht über 3% gegenüber 2,5% sondern über 6,3% gegenüber 2,5% und das ist schon etwas unrealistisch.

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Ich verstehe euren Ansatz, allerdings könnte ich auf diesem Weg deutlich weniger tilgen, als ich später an zinssicherem Kredit bekomme würde bzw. würde ich mir so auch die Option nehmen bei guten Zinsen das ersparte Darlehen anderweitig zu verwenden, zb. Für eine weitere Immobilie... Daher der Gedanke mit der Flexibilität ;) 

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LittleArrow 04.10.2017, 16:06

Wann ist in Deiner Frage für Dich "demnächst"? In ein, drei oder fünf Jahren?

Übrigens beim Bauspardarlehn darfst Du nicht nur auf die (Soll)Zinsen schauen, sondern auch auf die erforderliche, nicht verhandelbare anfängliche Tilgungshöhe bei der dafür vereinbarten Laufzeit von x Jahren. Diese monatliche Annuität könnte Dich finanziell überfordern. 

so auch die Option nehmen bei guten Zinsen das ersparte Darlehen

Wenn hier für Dich "gute Zinsen" gleichbedeutend mit "hohen Ersparniszinsen" ist, dann bedenke zweierlei:

Erstens sind die guten Zinsen immer einkommensteuerpflichtig. Ich kann Dir nicht sagen, wie hoch in 10 Jahren die Kapitalertragsteuer auf Zinsen etc. sein wird.

Zweitens bedeuten "gute Zinsen" für Deine Ersparnisse dann meistens hohe (Soll)Zinsen für eine Baufinanzierung durch Banken oder Versicherungen. Selten sind die Bauzinsen niedriger oder gleich den Ersparniszinsen nach Steuern und wenn dann nur für eine relativ kurze Zeit mit sog. "inverser Zinsstruktur".

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Das ist keine gute Idee!

Du wärest mit einem Annuitätendarlehen auf der sicheren Seite, wenn Du die Zinsen über die gesamte Kreditlaufzeit festschreiben würdest. Wie sich die Zinsen künftig entwickeln, geht dir dann am Arm ;-)) vorbei.

Bei einer längeren Zinsfestschreibung mag zwar der Zinssatz ein wenig teurer sein, dafür musst Du aber keinen unsinnigen Bausparvertrag mit seinen hohen Nebengebühren ansparen, von dem Du noch nicht einmal sicher sein kannst, wann er denn zugeteilt wird.

Anstatt jahrelang einen Bausparvertrag anzusparen, kannst du beim Annuitätendarlehen auch gleich höhere Raten vereinbaren. Das verkürzt die Kreditlaufzeit und wirkt sich günstig auf den Festzins aus.  

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wfwbinder 04.10.2017, 07:52

Genauso wäre auch mein Tipp. Lieber eine Gesamtfinanzierung bis Laufzeitende zu derzeitigen Zinsen.

Komplette Sicherheit über die Ratenhöhe und vor allem kein Geld auf einem mies verzinsten Vertrag speichern, sondern das gleich zur Tilgung verwenden.

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LittleArrow 04.10.2017, 11:55

Dies ist die richtige Antwort, NasiGoreng! Man nennt diese Art des Annuitätendarlehns auch "Volltilger", weil sie während der Zinsbindungsdauer voll getilgt werden.

Ergänzen möchte ich noch um die zu vereinbarende Möglichkeit der Sondertilgungen von 5, 10 oder mehr Prozent. Dies ist allerdings nur für die ersten 10 Jahre wichtig, weil danach der § 489 Abs. 1 Ziff 1 BGB (u.a. Teilkündigung) greift.

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Hallo David,

Bausparen lohnt sich, wenn man so wenig wie möglich einzahlt und so lange wie möglich die Tilgungsstreckung hat. hier kannst Du Berechnungsbeispiele einsehen unter mein-bauspar-vergleich.de im Szenario 15J Laufzeit.

Wenn Dir ein niedriger Sollzins wichtig ist, dann müßtest Du mtl. mehr einbezahlen wie z.B. bei einem Tarif wo man nur 27% als Minimum von der Bausparsumme bringen muss.

Dabei gilt: Je kleiner der Sollzins für heute in 15J, desto mehr mußt Du mtl. einzahlen.

Das Bauspardarlehen ist dabei immer optional.

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LittleArrow 04.10.2017, 12:24

Das Bauspardarlehen ist dabei immer optional.

Ja, immer "optional", aber selten "optimal"!

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