Darf ein Vermieter sowohl eine Kaution als auch eine Bürgschaft verlangen?
Ist es rechtens wenn ein Vermieter sowohl eine Kaution als auch eine Bürgschaft verlangt? Mit der Kaution ist er doch eigentlich schon ausreichend gegen Mietausfälle abgesichert oder?
6 Antworten
Der Vermieter kann entweder eine Kaution oder eine Bürgschaft oder beides rechtens verlangen, solange die Summe dieser Mietsicherheiten nicht das Dreifache der anfänglichen Kaltmiete übersteigt. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB stellt der Mieter diese Mietsicherheit für die Sicherstellung der Erfüllung aller seiner mietvertraglichen Pflichten, also für Mietzahlung, Betriebskostenzahlungen, Schadensersatzansprüche usw. Natürlich könnte eine Bürgschaft auch inhaltlich (und eine Kaution mietvertraglich) auf bestimmte Zwecke begrenzt werden, aber das ist eher unüblich.
Die über das Dreifache hinausgehende Mietsicherheit ist unwirksam, also nur bis zur Höhe des Dreifachen wirksam. Ausgenommen hiervon ist eine unverlangt gegebene Bürgschaft der Eltern (oder von anderen Dritten) für die Vertragserfüllung, soweit sie über die Kaution in dreifacher Höhe hinausgeht. Der Vermieter muss sich daher gut die freiwillige Bürgschaftshergabe dokumentieren!
Mehr Details unter: http://www.bmgev.de/uploads/media/Mietsicherheit.pdf
Der Vermieter darf verlangen was er will. Er darf aber in der Gesamtsumme -also von Barkaution und Bürgschaft- keine Sicherung von mehr als 3 Kaltmieten vereinbaren, vgl. § 551 I BGB. Vereinbart er mehr, gilt das als Übersicherung und macht die Vereinbarung unwirksam.
Diese Frage habe ich nicht ohne Grund offengelassen, denn da müßte ich mich in die aktuelle Rechtsprechung vertiefen. Die Lage ist so: Teilnichtigkeit der Vereinbarung ist wohl herrschende Meinung, also es bleibt bei der Sicherung i.H.v. 3 Mieten. Aber ein zusätzliches Problem ergibt sich dann, wenn die Vereinbarung in AGB erfolgte. Geltungserhaltende Reduktion gibt es da ja gerade nicht, was durchaus die Unwirksamkeit der Gesamtsicherungsabrede zur Folge hätte.
Leider ist die Unwirksamkeitsklausel gemäß § 551 Abs. 4 BGB durch die Rechtsprechung an diversen Stellen aufgeweicht und in eine Teilnichtigkeit umformuliert worden. Ein anderes Beispiel ist hier die Berechtigung zur Ratenzahlung bei der Kaution. Das Verlangen der kompletten Vorauszahlung führt leider auch nicht zur vollständigen Unwirksamkeit der Kautionsabrede (so LG München, 14.03.2001; Az.: 15 S 13179/00) oder zum Recht der teilweisen Rückforderung und dann rechtmäßigen Einzahlung in weitern zwei Raten. Da hat der BGH eine vermieterfreundliche Position bezogen (30. 6. 2004 - VIII ZR 243/03) und ein Verwirken abgelehnt.
Ich zitiere mal von der Berliner Mietergemeinschaft:
Vereinbaren Sie eine Barkaution in gesetzlich zulässiger Höhe und daneben eine Mietsicherheit, liegt eine Übersicherung vor. Dennoch ist die Vereinbarung über die Barkaution wirksam, lediglich die Bürgschaftsvereinbarung ist gemäß § 551 Abs. 4 BGB von Beginn an nichtig (BGH, Urt. v. 30.06.04, AZ: VIII ZR 243/03).
http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/mietsicherheit.html#hoehe
Das heißt: Wenn du nur so den Mietvertrag bekommst, kannst du anschließend darauf hinweisen, dass die Bürgschaft hinfällig ist. Wer auch immer dir die Bürgschaft gibt, kann davon ausgehen, dass sie nicht in Anspruch genommen werden kann, da bereits eine ausreichende Mietsicherheit vorliegt. Zumindest wenn du die üblichen drei Monatsmieten an Kaution geleistet hast.
Selbstverständlich darf der Vermieter, zumal bei einkommensschwachen Mietern (Studenten, 400-EUR-Jobber, Azubis) Bürgschaften zusätzlich zu der Mietkaution verlangen :-)
Bei einer Räumungsklage hat er monatelange Mietausfälle und Kosten zu tragen, die er damit über die Bürgen abwälzen kann - max. 3 Monatsmieten Kaution des Mieters reichen da bei weitem nicht aus.
Andernfalls sucht er sich risikolosere Mieter, die ein pfändbares Einkommen nachweisen :-)
G imager761
Mit der Kaution dürfen keine Mietausfälle abgerechnet werden. Sie ist nur für eventuelle Schäden vorgesehen. Daher darf ein Vermieter eine zusätzliche Bürgschaft verlangen, was meist bei Studenten gemacht wird, aber meiner Erfahrung nach einigermaßen unüblich ist. Aber das hängt vielleicht auch von der Stadt ab.
Nana, alles oder nur zum Teil? Und immer?