Beim Erbbaurecht ein Vorkaufsrecht fürs Grundstück vereinbaren?

2 Antworten

Vom Fragesteller als hilfreich ausgezeichnet

Lotte:

Ein Vorkaufsrecht für den Erbbauberechtigen am Grundstück und für den Grundstückseigentümer am Erbbaurecht kann nur vertraglich nach den allgemeinen Vorschriften vereinbart werden; als Inhalt des Erbbaurechts nach § 2 ErbbauRG kann es nicht vereinbart werden.

Nach § 5 der ErbbauRG kann als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte zur Veräusserung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf.

Versetze dich in die Lage des Erbbaurechtgebers! Der wird Gründe haben, aus denen er das Grundstück nach der vereinbarten Zeit wieder an ihn zurückfällt.

Diese Gründe werden in aller Regel gegen ein Vorkaufsrecht des Baubereichtigten sprechen. Die Antwort auf die erste Frage ist also ein eindeutiges "in aller Regel nein!"

Bei deiner Zusatzfrage wird es dagegen häufig einzelvertragliche Regelungen geben. Üblicherweise kann der Grundstückseigentümer da kompromissbereit sein und auf eine Zustimmng verzichten oder irgendwas mit "berechtigtem Grund" reinschreiben. Ich kenne aber auch sehr alte Fälle, in denen es anders ist, das Haus also z. B. nur an Verwandte weitergegeben werden kann und sonst an den Grundstückseigentümer zurückfällt. Die größten Erbpachtgeber dürften Kirchen und Bundesländer sein.

Der Haken an der Zusatzfrage ist: würdest du ein Haus kaufen, bei dem in zehn Jahren der Erbpachtvertrag ausläuft? Wenn ja würdest du sicher nicht allzu viel dafür bezahlen wollen, oder?

Rat2010:

Sei so nett, zu erläutern, was der Heimfall des Erbbaurechts an den Eigentümer mit einem dinglichen Vorkaufsrecht zugunsten des Erbbauberechtigten zu tun hat. Und was spricht eigentlich dagegen, dass sich der Eigentümer die Zustimmung zur Veräusserung (z.B.an einen unzuverlässsigen Erwerbsinteressen) vorbehalten möchte?

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@Franzl0503
Sei so nett, zu erläutern, was der Heimfall des Erbbaurechts an den Eigentümer mit einem dinglichen Vorkaufsrecht zugunsten des Erbbauberechtigten zu tun hat.

Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun. Vielleicht als einziges, dass beides Vertraglich geregelt sein kann.

Und was spricht eigentlich dagegen, dass sich der Eigentümer die Zustimmung zur Veräusserung (z.B.an einen unzuverlässsigen Erwerbsinteressen) vorbehalten möchte?

Je mehr die Rechte des Bauberechtigten eingeschränkt sind (dazu zählen auch Heimfallklauseln), um so mehr Kröten muss ein potentieller Käufer (des aufstehenden Gebäudes) schlucken. Im Zweifel drückt das den Preis.

Erbpächter können auch zum Teil sterben oder zum Umzug und damit zum Verkauf gezwungen sein. Das wird gerne verdrängt.

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Grundstück mit meinem Bruder geerbet. Wie nun aufteilen,...?

Hallo,

mein Bruder und ich haben ein Grundstück geerbt, auf dem 2 Häuser stehen. 1 Haus ist soweit bewohnbar, muss aber mittlerweile ein wenig saniert werden. Das 2. Haus ist aus den 50er Jahren, aber mittlerweile im Grund ein Rohbau. Das Haus wurde in den letzten Jahren innen und außen bis auf die Grundmauern entkernt.

Zu meiner Frage: Mein Bruder möchte in das bewohnbare Haus einziehen, vorher natürlich noch die Sanierung durchführen. Wenn dieses geschehen ist, will er auch das "alte" Haus nach den Plänen unseres verstorbenen Vaters fertigstellen. Ich selbst verzichte auf eine Nutzung oder Anspruch der Häuser oder des Grundstücks, allerdings haben wir uns auf einen Betrag geeinigt, der mir irgendwann mal zur Verfügung stehen soll. Ich will meinem Bruder die finanzielle Freiheit lassen, sein Vorhaben umsetzen zu können. Als Grundvoraussetzung gilt auch dass mein Bruder allein im Grundbuch eingetragen wird. Deshalb die Frage, wie können wir dies umsetzen, so dass auch ich nicht auf unseren ausgemachten finanziellen Betrag verzichten muss, bzw. dieser auch abgesichert ist?

Unsere 1. Idee war, das Grundstück zu teilen, so dass jedes Haus auf einem eigenen Grundstück steht, ich auf das alte Haus einen Grundschuldeintrag an 1. Stelle mit dem ausgemachten Betrag bekomme, so dass auch mein Bruder an erster Stelle, des bewohnbaren Hauses, Kredite vergeben kann, bzw. eine Grundschuld an erster Stelle eintragen lassen kann um somit Kredite zu bekommen. Dies funktioniert leider so nicht, da das Grundstück nicht geteilt werden kann, da die beiden Häuser zu nah aneinander stehen.

Unsere 2. Idee ist jetzt, dass ich an 2. Stelle einen Grundschuldeintrag bekomme, ich aber ein "Vetorecht" bei Grundschuldeintragungen an erster Stelle bekomme, so dass die erste Stelle nicht überzogen wird um meinen Anteil, bzw. den ausgemachten Betrag nicht zu gefährden, für den Fall der Fälle... was auch immer. Allerdings wissen wir nicht, ob sowas machbar ist.

Auch haben wir ausgemacht, dass ich meinen Betrag auf eine bestimmte kommende Zeit nicht in Anspruch nehmen darf, um meinem Bruder Handlungs-Sicherheit für die kommenden Jahre geben zu können.

Weiß hier jemand Rat, was machbar ist?

Grüße, Thomas!

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