Baufinanzierung: unterschreibe ich bei der Grundschuld immer auch ein abstraktes Schuldversprechen?

3 Antworten

herum kommst um eine Eintragung nicht, schlicht deshalb weil sich keine Bank auf eine Finanzierung ohne Besicherung einläßt, außer du hast eine ähnliche Sicherheit wie z.B. eine einbezahlte Lebensversicherung. Ähnlich also von der Güte der Sicherheit her gesehen. Lebensversicherungen werden da sogar noch lieber genommen, aber nur bis zur bereits einbezahlten Höhe.

Das Verfahren (Briefgrundschuld) wird heute in erster Linie deshalb gewählt, weil der rechtliche Bezug von Darlehen und Grundschuld am einfachsten zu handhaben ist, weil es sich, im Gegensatz zur Buchgrundschuld, um zwei getrennte Rechtsgeschäfte handelt, die im Grundsatz nichts miteinander zu tun haben müssen.

Abstrakt ist das Schuldversprechen deshalb, weil es erst durch den Darlehensvertrag Zweck gebunden ist. Theoretisch könnte sie auch ohne Darlehensgeschäft eingetragen bleiben. Bestandteil dieses Schuldversprechens ist aber auch die Verpflichtung des Begünstigten eine tatsächliche Zahlungspflicht nachzuweisen.

Um das mal ein wenig zu strukturieren:

  1. Die Grundschuld ermöglicht es der Bank, bei Ausfall des Kreditnehmers die Zwangsversteigerung in die Immobilie zu betreiben, um daraus dann ihre (Rest-) Forderung zurückzubekommen

  2. würde die Bank im Rahmen der Grundschuldbestellung weiter nichts wollen, wäre es das für sie

  3. es kann aber auch sein, dass der Wert der Immobilie nicht ausreicht, die Restforderung im Rahmen der Zwangsversteigerung abzudecken. Daher hat die Bank ein Interesse daran, in diesem Fall auch auf das weitere persönliche Vermögen des (säumigen) Kreditnehmers zurückzugreifen (z.B. Lohn und Gehalt, Versicherungsguthaben etc.). An diese Werte kommt die Bank aber nur dann, wenn sie einen persönlichen Titel hat. Und den bekommt sie aus dem Schuldversprechen, das neben der Grundschuld beurkundet wird. Da von vornherein nicht klar ist, wie es am Ende ausgeht, ist das persönliche Schuldversprechen seit vielen Jahren Standard.

Es gab einmal Bausparkassen, die lange Zeit auf persönliche Schuldversprechen verzichtet haben, ob sie das heute noch tun, weiß ich nicht.

Man kann natürlich versuchen, mit der Bank zu verhandeln, ob sie auf den persönlichen Titel verzichtet. Je nach Umstand könnte das sogar Erfolg haben. Da die meisten Baufinanzierungen aber standardisiert sind und Ausnahmen Kosten verursachen, glaube ich nicht an einen Verhandlungserfolg.

"um das abstrakte Schuldversprechen herumzukommen" macht ja nur Sinn, wenn Sicherungsgeber und Kreditnehmer nicht identisch sind. Anderenfalls haftet der Kredinehmer sowieso voll.

Will der abweichende Sicherungsgeber aber nur die Sicherheit stellen, ohne persönlich haften zu wollen, ist dies durchaus mit der Bank verhandelbar.

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