Baufinanzierung: unterschreibe ich bei der Grundschuld immer auch ein abstraktes Schuldversprechen?

3 Antworten

herum kommst um eine Eintragung nicht, schlicht deshalb weil sich keine Bank auf eine Finanzierung ohne Besicherung einläßt, außer du hast eine ähnliche Sicherheit wie z.B. eine einbezahlte Lebensversicherung. Ähnlich also von der Güte der Sicherheit her gesehen. Lebensversicherungen werden da sogar noch lieber genommen, aber nur bis zur bereits einbezahlten Höhe.

Das Verfahren (Briefgrundschuld) wird heute in erster Linie deshalb gewählt, weil der rechtliche Bezug von Darlehen und Grundschuld am einfachsten zu handhaben ist, weil es sich, im Gegensatz zur Buchgrundschuld, um zwei getrennte Rechtsgeschäfte handelt, die im Grundsatz nichts miteinander zu tun haben müssen.

Abstrakt ist das Schuldversprechen deshalb, weil es erst durch den Darlehensvertrag Zweck gebunden ist. Theoretisch könnte sie auch ohne Darlehensgeschäft eingetragen bleiben. Bestandteil dieses Schuldversprechens ist aber auch die Verpflichtung des Begünstigten eine tatsächliche Zahlungspflicht nachzuweisen.

"um das abstrakte Schuldversprechen herumzukommen" macht ja nur Sinn, wenn Sicherungsgeber und Kreditnehmer nicht identisch sind. Anderenfalls haftet der Kredinehmer sowieso voll.

Will der abweichende Sicherungsgeber aber nur die Sicherheit stellen, ohne persönlich haften zu wollen, ist dies durchaus mit der Bank verhandelbar.

Um das mal ein wenig zu strukturieren:

  1. Die Grundschuld ermöglicht es der Bank, bei Ausfall des Kreditnehmers die Zwangsversteigerung in die Immobilie zu betreiben, um daraus dann ihre (Rest-) Forderung zurückzubekommen

  2. würde die Bank im Rahmen der Grundschuldbestellung weiter nichts wollen, wäre es das für sie

  3. es kann aber auch sein, dass der Wert der Immobilie nicht ausreicht, die Restforderung im Rahmen der Zwangsversteigerung abzudecken. Daher hat die Bank ein Interesse daran, in diesem Fall auch auf das weitere persönliche Vermögen des (säumigen) Kreditnehmers zurückzugreifen (z.B. Lohn und Gehalt, Versicherungsguthaben etc.). An diese Werte kommt die Bank aber nur dann, wenn sie einen persönlichen Titel hat. Und den bekommt sie aus dem Schuldversprechen, das neben der Grundschuld beurkundet wird. Da von vornherein nicht klar ist, wie es am Ende ausgeht, ist das persönliche Schuldversprechen seit vielen Jahren Standard.

Es gab einmal Bausparkassen, die lange Zeit auf persönliche Schuldversprechen verzichtet haben, ob sie das heute noch tun, weiß ich nicht.

Man kann natürlich versuchen, mit der Bank zu verhandeln, ob sie auf den persönlichen Titel verzichtet. Je nach Umstand könnte das sogar Erfolg haben. Da die meisten Baufinanzierungen aber standardisiert sind und Ausnahmen Kosten verursachen, glaube ich nicht an einen Verhandlungserfolg.

Schuldenerledigung durch Hypothekausweitung und Versicherungsabtretung trotz Schufa

Ich schreibe für meine Lebensgefährtin, die krank ist. Wir haben ein finanzielles Problem aus zwei Gründen:

  1. Eine Partnerfirma ihrer Firma - gemeinsames Projekt endete 2013 - schuldet ihr ca 70.000. Dieser Betrag floss mehrere Jahr aufgrund eines Vertrages. Dieser wird nun von der Partnerfirma nach Geschäftsführerwechsel anders gedeutet. Es muss geklagt werden. Damit in Zusammenhang besteht eine Schuld bei der Sparkasse i.H.v. 56.000. Krankheitsbedingt hat sie auf Mahnschreiben etc. nicht reagiert. Daraufhin kündigte die Sparkasse die Kundenbeziehung. Die Folge: Schufa-Eintrag und keine finanzielle Beweglichkeit mehr.

  2. Sie hat ein Wohnhaus. Wir haben dieses in den letzten 2 Jahren nicht genutzt, sondern vermietet. Der letzte Mieter war eine Art Mietnomade, er ist jetzt raus, vermutlich mittellos, hat uns mit Anwalt 8000,- gekostet.

Es besteht Aussicht, dass die Sparkasse die Klage unterstützt - also stillhält -, aber sie verlangt ein notarielles Schuldeingeständnis, dass der Sparkasse sofortige Vollstreckung ermöglich. Die Sparkasse hatte dies empfohlen, weil man damit gegenüber Mahnbescheid Kosten spare.

Meine Lebensgefährting möchte nun das Haus weiter beleihen, um das Mietloch teilweise zu stopfen und auch der Sparkasse für die Firmenverbindlichkeit (GmbH, aber sie haftet privat) einen ersten Teil zahlen. Dies wäre vom Beleihungswert möglich - es wären über 50.000 vertretbar, aber die Allianz (Finanzierer mit 1. Rang) schließt dies wegen der Schufa aus.

Es bliebe die Möglichkeit, eine Rentenversicherung zu opfern (ca. 16.000) und eine weitere, die als Teil der Finanzierung abgetreten ist (ca. 17.000) freizubekommen.

Frage: welche Möglichkeiten gibt es, aus der tatsächlichen Beleihungsreserve etwas herauszuholen, ohne die Versicherungen aufzugeben - angesichts des Schufa-Problems?

Und: welche Möglichkeiten gibt es überhaupt, wieder in größere Sicherheit zu kommen. Meine Lebensgefährtin, Ex-Ossi, hat in 25 Jahren aus dem Nichts eine Firma mit bis zu 20 MA aufgebaut und nie ein Schuldenproblem gehabt. Nun, wo Vertragsuntreue, Krankheit und ein Mitnomade zusammenkommen, ist auf einmal das Wohneigentum bedroht?

Das Schönste: der Banker erwähnte zum Thema Zwangsversteigerung: "Ich bekomme meine Immobilien meistens über dem Verkehrswert weg" :-)

Die Baufinanzierung setzt sich wie folgt zusammen:

54.400 Allianz Darlehen xxx 29.600 Allianz Darlehen yyy 46.000 KfW (Rest nach 15 Jahren 34.878 - dafür existiert Bausparvertrag) ges. 130.000 Kaufpreis

Beim Darlehen xxx bleibt 2020 ein Rest von 17.400

Dieser ist abgesichert durch Abtretung von 2 Rentenversicherungen rrrr/1 (Juli 2013 25.000), Rückkaufswert 2014 17.940 rrrr/2 (Juli 2013 37.000), Rückkaufswert 2014 16.675

Das Haus wurde 2009 stark renovierungsbedürftig gekauft und mit einem Aufwand von mehr als 40.000 + Eigenleistung renoviert. Außerdem sind die Immobilienpreise der Region stark gestiegen. Die Wertsteigerung kann bei bis zu 100.000 liegen.

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