Auswirkung einer Einbauküche auf den Mietpreis

3 Antworten

Die Frage ist in dieser Allgemeinheit nicht zu beantworten.

Fangen wir mal mit dem Mietspiegel an. Es gibt Städte die einen aeusserst ausführlichen Mietspiegel haben der das Kriterium Einbauküche preisteigernd berücksichtigt, andere Städte haben das nicht. . Weiter geht es mit der allgemeinen Nachfragesituation. Wer eine Wohnung dort anbietet wo Wohnraum knapp ist, der braucht keine EBK anzubieten. Die Wohnung vermietet sich auch so. Nur dort, wo man dem Mieter etwas als Extra bieten muss, kann die vermieterseits gestellte EBK sinnvoll ein.

:-)

Nicht vergessen sollte man aber, dass eine Bau Seite bestehende EBK auch abschreckend auf die Interessenten wirkt die schon eigene Küchenmöbel haben. Wer sich als Vermieter im uebrigen erhofft, quasi eine Investition auf Lebenszeit gemacht zu haben sieht sich mit dem Umstand konfrontiert, dass manche Mieter eine EBK durch mangelnde Hygiene und ruppige Behandlung binden kürzester Zeit runinieren können. Man sollte schon 10 Jahre als maximale Nutzungsdauer einplanen. Wenn man sich dann überlegt, welchen Mietaufschlag man dann nehmen müsste damit es sich lohnt, kommt zu de Erkenntnis, dass man als Vermieter auf so etwas idR besser verzichten sollte.

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Eine Einbauküche kann bei komplizierten Raumverhältnissen sinnvoll sein, weil Mieter ihre Altküchenmöbel dann ohnehin nur unter hohen Verlusten in die neue Küche einpassen können. Bei einer Erstvermietung kannst Du ja fast jeden erzielbaren Preis nehmen, egal ob mit oder ohne Einbauküche. Ob bei einem späteren Mieterhöhungsverlangen auf Basis des örtlichen Mietspiegels ein Mehrpreis verlangt werden kann, ist im Mietspiegel nachzulesen (vielleicht steht es heute noch nicht drin, aber künftig).

Wenn Du aber eine längerfristige Mieterbindung suchst, dann musst Du den Mieter eine Küche einbauen lassen oder bei einer Einbauküche einen beiderseitigen Kündigungsverzicht für maximal 48 Monate vereinbaren.

Über die für den Vermieter erweiterte Instandhaltungspflicht wurde bereits in anderen Antworten hingewiesen. Hier findest Du mehr zum Küchenthema:

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/e1/einbaukueche.htm

Aus meiner Sicht macht es nur Sinn, wenn man zum einen eine hochwertige Küche installiert oder die Abmessungen des Raumes so sind, dass eine Maßanfertigung notwendig ist. Mindestens 10% der gesamten Anschaffungskosten würde ich auf die Miete mit umlegen. Des weiteren sollte das Dessign neutral gewählt werden, ansonsten wird es bei einem Mieterwechsel in ein paar Jahren schwierig mit einer unmoderen Kücheneinrichtung einen Mieter zu finden ohne Abschläge hinzunehmen.

Hauskaufkredit trotz bestehendem Kredit möglich?

Wenn ich eine Eigentumswohnung kaufe, sagen wir für 215.000€ und vermiete diese für knapp 800€, sodass meine monatlichen Tilgungs- und Zinsenbeträge komplett gedeckt werden, würde ich dann trotzdem einen Kredit bekommen, wenn ich später zur Selbstnutzung ein Haus kaufen möchte?

Die Sache ist etwas komplizierter als hier kurz beschrieben, die Wohnung müssen wir kaufen um meinem Bruder vor der ZVG zu retten, der Wert liegt ca. bei 290.000€. Die Gläubiger sind mit 215.000€ zufrieden. Da er uns noch 75.000€ schuldet, kaufen wir es für 215.000€. Wir wollten erst dort einziehen, doch nach langen Überlegungen- kommt es für uns nicht in Frage, daher wollen wir es vermieten. Wir möchten uns ein Haus mit Garten kaufen. Kriegen wir überhaupt nach dem Kauf der Wohnung noch einen Kredit für ein Eigenheim?

Kurze Daten noch: Wohnungskredit wird uns mit 1,37% und 3% Tilgung angeboten. Wir verdienen monatlich netto 2.400€ ohne Provision, mit Provision im Schnitt der letzten 24 Monate: 6.700€.

Über eure Antworten freuen wir uns sehr und vielen Dank im voraus!

Ich muss einiges ergänzen, vieles wurde von mir unzureichend dargestellt.

Die 800€ sind Kaltmiete, vermietet wird nicht an den Bruder. Der Mietpreis ist nicht utopisch, sondern realistisch ohne auf weitere Details einzugehen. Die Wohnung hat einen Kamin, Whirpool und ist mitten in der City. Wir haben bereits eine Voranfrage gestoppt weil es mehr als 30 Nachfragen gab. 

Für uns kommt es nicht in Frage, weil es keinen Garten hat, wir ein Kind haben und das 2. unterwegs ist. Wir wollen was ländliches. Anfangs wollten wir es selbst nutzen, aber nach langer Überlegung doch nicht.

Unsere Hausbank finanziert uns den kompletten Kaufpreis von 215.000€ - dadurch dass die Wohnung viel mehr Wert ist, rechnet die Bank die Differenz als EK (75.000€). Das ist auch genau der Betrag den uns mein Bruder schuldet. 

Die Kaufnebenkosten zahlen wir aus eigener Tasche.

Nach diesem Kauf, hätten wir noch 50.000€ Eigenkapital. womit wir uns selbst ein Eigenheim kaufen würden. Haben momentan noch nix in Aussicht. Daher die Frage, würde eine Bank uns überhaupt nach dem Kauf der Eigentumswohnung was wir vermieten wollen ein Eigenheim zum Selbstwohnen finanzieren, sagen wir 300.000?

Wir sind noch 3 Personen, ab August 4. Ich werde in 3 Jahren arbeiten und 2000€ netto dazuverdienen. Mein Mann verdient 2.400 netto, erhält allerdings regelmässig alle 3 Monate höhre Provisionen, im Schnitt der letzten 24 Monate hat er 6.700€ verdient im Monat.

Vielen Dank nochmal vorab.

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Wie übertragen wir Eheleute nach erfolgter Nachlassplanung unsere Immobilien richtig?

Wir Eheleute leben in Zugewinngemeinschaft und haben nur gemeinsamen Besitz. Eine 2009 gekaufte und seitdem an den jüngeren Sohn vermietete Eigentumswohnung. Der Mietpreis beträgt 75% der ortsüblichen Miete. In einer EAÜ- Rechnung wird die Wohnung im gemeinsamen jährlichen EKSt. Bescheid angegeben und abgeschrieben. Es sind noch Darlehensschulden und Werbungskosten in unserem EkSt. Bescheid absetzbar. Wir möchten die Eigentumswohnung auf unseren jüngeren Sohn schon jetzt oder in zwei Jahren dann schuldenfrei übertragen oder später vererben. Was ist die bessere Lösung. Ich möchte, dass der Erbe, unser Sohn keine Erbschaftssteuer bezahlt, da er die von uns angeschaffte und an ihn vermietete Wohnung schon fast 10 Jahre(2019) bewohnt und dadurch mitfinanziert hat. Auch unser Einfamilienhaus, das bis zum Ableben des letzten Ehepartners bewohnt und unterhalten wird, soll danach auch in seinen Besitz übergehen. Im 1. Stock vermieten wir eine gut ausgebuchte Ferienwohnung, deren Einnahmen in einer EAÜ – Rechnung auch im gemeinsamen jährlichen EKSt. Bescheid angegeben und abgeschrieben wird. Die Ferienwohnung macht Gewinn, die Eigentumswohnung von Jahr zu Jahr immer weniger Verlust, da Darlehensschuldzinsen und Renovierungskosten bei steigender Miete wegfallen. Welche Möglichkeiten der Übertragung der Eigentumswohnung(Markt- und Zeitwert: 300 000 €) und Einfamilienhaus(Schätzwert durch Immobilienmakler vor 2 Jahren: 200 000 €) sind für uns die günstigsten unter Ausschöpfung der Erbschaftssteuergesetze und Minimierung der Notarkosten? Der Freibetrag von 400 000 € eines Kindes kann bei Vererbung oder Schenkung doppelt(von je einem Ehepartner) genutzt werden. Wie ist das möglich? • Gesetzliche Erbfolge verteilt Nachlass vielleicht nicht wunschgemäß, obwohl sich alle Familienmitglieder einig sind. ½ Teil: Ehepartner Familienwohnhaus wird von überlebenden Ehepartner bewohnt. ¼ Teil: jüngerer Sohn erhält die von ihm bewohnte Eigentumswohnung ¼ Teil: älterer Sohn erhielt erschlossenen Bauplatz und Darlehenstilgung seines selbst gebauten Hauses und bekommt noch Geldzuwendung aus Nachlass. Ist eine Dokumentierung der Zuwendungen zu Lebzeiten sinnvoll zwecks späterer Pflichtteilsforderungen? • Der Erbfall kann ein oder mehrmals auftreten - z.B. Einzeltestamente; d.h. Teilung der Immobilien Eigentumswohnung und Einfamilienhaus sind nicht möglich; deshalb schließen wir diesen Fall aus. • Berliner Testament mit Erst Erb Ausschlussregel der Kinder und Widerverheiratungsklausel. Berliner Testament lässt keine 2 Erbfälle mit je 400 000€ Freibetrag für 1 Kind zu; Oder sind es dann im 2. Erbfall – Versterben des 2. Ehepartners - vielleicht 800 000 € Freibetrag? Deshalb denken wir an eine Schenkung der Eigentumswohnung oder einen Erbvertrag, was jedoch mit hohen Kosten verbunden ist. Welches sind die gesetzlich möglichen, sinnvollen und kostengünstigsten bzgl. Erbschaftsteuer und Notarkosten? Welches sind die Vor- und Nachteile der einzelner Varianten?

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Ist bei einer Baufinanzierung die Tilgung durch einen Bausparvertrag nicht sinnvoll?

Diese Frage wurde hier schon öfter gestellt und von der Bausparvariante wurde immer abgeraten. Die Argumente erscheinen mir nicht schlüssig. Um mir selbst ein Bild zu machen, habe ich es einfach durchgerechnet und möchte nun fundiert wissen, was ich vielleicht nicht bedenke.

Unsere Baufinanzierung hätte verschiedene Komponenten: Hypothek zu 249.000€, 50.000€ KfW-124, 50.000€ KfW-153. Die KfW-Programme haben maximal 10 Jahre Zinsbindung, können aus der Betrachtung im wesentlichen entfallen, aber für die Berechnung der theoretischen monatlichen Belastung nach Ablauf der Zinsbindung, rechne ich sie mit.

Das Ziel ist ein möglichst geringes Zinsrisiko bei gleichzeitig möglichst wenig insgesamt gezahlten Zinsen. Für den Vergleich verschiedener Modelle muss man es also einfach nur durchrechnen mit verschiedenen fiktiven Sollzinsen in 10 Jahren. Also jedes Modell einmal mit 3 %, einmal mit 4 %, einmal mit 6 % usw....

Welche Modelle werden verglichen? Modell 1 hat 10 Jahre Zinsbindung zu 1,95 %, anfängliche Tilgung ist 2 %. Modell 2 hat 15 Jahre Zinsbindung zu 2,35 %, selbe anfängliche Tilgung. Modell 3 ist wie Modell 1, nur wird hier die Tilgung stattdessen konstant in einen Bausparvertrag eingezahlt. Das heißt, weder steigt die Tilgungsrate über die 10 Jahre an, noch verringert sich der Zinsanteil der Hypothek. Nach 10 Jahren haben sich so ca. 50.000€ im Bausparvertrag angesammelt. Dieser Vertrag ist so vereinbart, dass er nach 10 Jahren zuteilungsreif ist. Die Zuteilungssumme beträgt ca. 142.000€, d.h. vereinbart ist eine Zuteilung bei 35 % Ansparsumme. Damit wird jetzt nach 10 Jahren ein Teil der Hypothek abgelöst. Ab dem 11. Jahr tilgt man die Hypothek mit 3,1 % anfänglicher Tilgung. Das entspricht dem Tilgungssatz von Modell 1 für Jahr 11. Für den Bausparvertrag ergibt sich eine anfängliche Tilgung von ca. 5,04 %. Das Bauspardarlehen von ca. 92.000€ wird fest mit 2,35 % verzinst bis zum Ende der Laufzeit (ca. weitere 17 Jahre). Die Zinsen, die man die ersten 10 Jahre auf die Ansparung erhält, sind vernachlässigbar gering (wurden aber mitberechnet).

Nun habe ich das also mit verschiedenen fiktiven Sollzinsen in 10 Jahren durchgerechnet und komme darauf, dass das Bausparmodell** immer signifikant besser abschneidet**. Selbst wenn man in 10 Jahren zu 3 % verzinsen kann. Mit steigenden angenommenen Sollzinsen wird der Vorteil des Bausparmodells immer krasser, bei 6 % angenommenen Zinsen sind es gegenüber dem Modell ohne Bausparvertrag 35.000€ weniger insgesamt gezahlte Zinsen. Die angehängten Grafiken visualisieren das. Sie zeigen, wie die Zinssumme mit den Jahren anwächst.

So, wo ist nun mein Denkfehler, was habe ich nicht bedacht?

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