Anschlußfinanzierung oder verkaufen?

Das Ergebnis basiert auf 7 Abstimmungen

Wohnung verkaufen 71%
andere Idee 14%
Wohnung behalten 14%

7 Antworten

Wohnung behalten

Wenn Du sagst "Bonität paßt", dann bedeutet das doch, daß Ihr das neue Haus ohne Abhängigkeit von der bestehenden Vermietung finanzieren könnt. Wenn also die Finanzierung für das neue Haus aus laufendem Cashflow (ex Vermietungseinnahmen) bedient werden kann, dann würde ich klar dazu tendieren, eine gute Immobilie im Raum Frankfurt zu behalten. Mieter sind in dieser Region in guten Lagen eher stabil, da die Region auch stabile Arbeitsplätze bietet. Das Risiko von Leerständen ist daher relativ gering. Selbst im Fall eines Mieterwechsels sollte sich in dieser Lage in max. 6-12 Monaten ein neuer Mieter finden lassen, der eine Miete zahlt, die für Euch das Objekt profitabel darstellt.

Daher wäre meine Empfehlung mit den gegebenen Informationen, das vermietete Objekt zu halten, wenn Eure Finanzierung für das neue Haus nicht davon abhängt und jetzt schon klar ist, daß der Mieter in den nächsten Jahren wechseln will. Plant die Finanzierung mit einem Leerstandsrisiko von max. 12 Monaten. Rechnet 20% Mehrkosten für das neue Haus, denn das wäre erfahrungsgemäß immer das Risiko spontaner "Sonderwünsche" ;-)

ja wir können das Haus ohne Abhängigkeit zur Wohnung finanzieren.

Da die Flugsicherung in dem Ort ist, sind gerade Wohnungen mit 4 Zimmern, Garten, 2 Terrassen und genug Stellplätzen gesucht. Leerstand hatten wir in den letzten 8 Jahren keinen einzigen Monat. Alle Eigentümer in dem Objekt hatten nie länger als max. 1 Monat Leerstand.

Wie gesagt wir sind auch immer noch dabei zu überlegen ob wir verkaufen, weil das natürlich immer das Risiko vermindert.

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Wohnung verkaufen

Eine Information die mir fehlt ist, wie lange die Wohnung schon im Bestand war. Wären es weniger als 10 Jahren muß man ja den eventuell entstehenden Gewinn versteuern.

Ob die Immobilienpreise in den nächsten Jahren noch steigen werden, ist Glaubenssache. Spätestens bei der nächsten Zinserhöhung wird der Preisanstieg eine Pause einlegen, sich je nachdem sogar umdrehen.

Mangels genauer Ortskenntnis kann ich die Verhältnisses an diesem Wohnungsmarkt schlecht beurteilen. Für meine eigene Heimatstadt gilt aber, dass Wohnungen mit Größen von über 100qm von der sogenannten Wohnungsnot verschont bleiben. Es handelt sich um einen Markt bei dem das Angebot die Nachfrage deutlich übersteigt. Ob der Ertrag daher langfristig sicher ist, ist daher eher fraglich.

Ich tendiere hier insgesamt eher zum Verkauf.

die Wohnung ist im Dezember 10 Jahre im Besitz

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andere Idee

Guter Sachverhalt, viele gute Infos.

Nur eine Information, die für mich entscheidend wäre, fehlt.

Diese Wohnung ist vermietet. Schuldzinsen sind abzugsfähig.

Bei dem Neubau, ist es zur privaten Nutzung, oder auch zur Vermietung?

  1. Fall (beides vermietet) Wohnung behalten, weil die Mieten aus dem neuen Objekt vermutlich auch höher sind, als die Belastung.

2.Fall (Neubau nicht vermietet) Hier müsste man anfangen zu überlegen. Ein Mehrerlös von ca. 58.000,- bis 80.000,- Euro würde die Belastung von 335.000,- auf 255.000,- bis 280.000,- senken udn damit auch den Bereich der Ausgaben, die steuerlich nciht relavant sind.

Desweiteren kann der Wert der vermieteten Immobilie auch leiden, wenn die Zinsen in Zukunft steigen sollten.

Vielleicht helfen Dir die Überlegungen weiter.

ja der Neubau wird selber genutzt.

Die Wohnung liegt 10 km weg von:

Darmstadt, Offenbach, Frankfurt, Frankfurter Flughafen. Direkte Autobahnanbindung. Mit Sicherheit wäre bei der Neuvermietung auch noch eine höhere Miete zu erziehlen.

Die Überlegung war:

Die Wohnung noch 10 Jahre zu behalten, damit wäre den ca. eine Restschuld von 160.000 € übrig. Die Annahme war auch das dann immer noch 250.000 € zu erziehlen wären. Somit würden nach 10 Jahren das KFW Darlehen mit 50.000 € abgelöst bei dem Neubau + evtl. zusätzliche überschüsse als Sondertilgung verwendet würden. Desweiteren wurde davon ausgegangen das ca. 5000 € Sondertilgung jedes Jahr bei dem Neubau geleistet wird. Somit wäre man dann nach 10 Jahren bei ca. 150 - 180 Td. bei dem Neubau als Restschuld. Damit wäre man auf der sicheren Seite falls die Zinsen wirklich bei 6-7 % sind.

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@Tina34

Ok, mit der Perspektive würde ich es vermutlich auch machen. Ihr habt ja anscheinend genug Optionen und es gibt keine Gefahr unter druck zu kommen.

Und Wohnungen im Preisbereich um die 250.000,- sind ja in der Gegend schon ganz gut gefragt, man sieht es ja an der doch recht guten Miete.

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@Tina34

Damit wäre man auf der sicheren Seite falls die Zinsen wirklich bei 6-7 % sind.

Was spricht denn gegen ein Volltilgerdarlehn (also Immobilienkredit mit durchgängiger Zinsfestschreibung bis zur letzten Rate in x Jahren, also wenn Du etwa 55 Jahre alt bist) über die € 180.000? In der zinshistorischen Niedrigzinsphase sollte man so was machen, anstatt zu rätseln bzw. zu spekulieren, ob man sich in 10 Jahren noch die Annuität bei einer Anschlussfinanzierung mit 6-7 % Nominalzinsen leisten kann.

Die Wohnung noch 10 Jahre zu behalten, damit wäre den ca. eine Restschuld von 160.000 € übrig.

Wie soll sich diese spätere Restschuld von € 160.000 bei nur 1 % Tilgungsquote und einer Restschuld von € 218.000 in 2015 ergeben? In 10 Jahren tilgst Du bei 1 % Tilgung gerade mal 11-12 %.

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@LittleArrow

Jährliche Sondertilgungen in den nächsten 10 Jahren in Höhe von 5-10 Td. € die auch realistisch sind und auch bezahlbar. Dies Sondertilgungen würden wir nur bei dem Haus leisten.

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@Tina34

Wenn die Sondertilgungen nur bei der Eigenheimfinanzierung geleistet werden, dann erklärt das nicht, wie sich die Restschuld von € 160.000 bei der ETW ergibt.

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@LittleArrow

gute Frage - das war das was uns die Bank ausgerechnet hatte.....

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@Tina34

Das soll sie Dir bitte nochmal vorrechnen. Ein jährlicher Tilgungsplan reicht dafür. Oder kannst Du Excel?

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@LittleArrow

ja ich werde die Daten noch mal nachrechnen.

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