Anrecht auf Grundschuldabtretung durch Bank
Hallo miteinander,
ich habe folgenden Fall, der mir zu schaffen macht:
Eigentumswohnung A ist mit X0000 Euro Grundschuld belastet
Mehrfamileinhaus B ist mit XX0 000 Euro Grundschuld belastet.
Beide Grundschulden haften für alle Kredite zur Immoblienfinanzierung.
Wenn nun durch Tilgung die Gesamtschuld der Kredite unter den Betrag der eingetragenen Grundschuld des Mehrfamilienhauses B reduziert wurde, ist es dann möglich die Grundschuld von Eigentumswohnung A "Frei" zu bekommen?
Wenn ja, habe ich hierauf einen Rechtsanspruch darauf ?
Oder liegt das im Ermessen der Bank ?
Wie ist hierbei vorzugehen ?
Über Anworten würde ich mich freuen
Gruss Hexe
2 Antworten
Da würde ich zunächst einmal einen Blick in den Darlehensvertrag werfen. Da wird mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit auch dieser Fall erwähnt sein.
Falls nicht, dann gilt so als allgemeiner Grundsatz, dass der Wert der Sicherheit nicht mehr als etwa 150% der noch verbleibenden Darlehensforderung betragen darf:
http://www.bankrecht-ratgeber.de/bankrecht/kreditsicherheiten/kreditsicherheiten_06.html
Erst in dem darüber liegenden Bereich läge eine Übersicherung vor und ein entsprechender Freigabeanspruch.
So wie Du Dir das vorstellst, wird das also nicht gehen: Zum einen genügt nicht, dass der Wert der Sicherheit nur höher als das Darlehen ist, es muß vielmehr deutlich höher sein und, man wird auch keinen Anspruch darauf haben, dass von 2 Objekten ein bestimmtes freigegeben wird.
Wie Du vorgehen sollst? Mach erst mal Kassensturz. Vielleicht hat sich die Sache dann schon erledigt.
Schau erst mal nach, ob Sondertilgung zulässig ist. Wenn die Grenze dann überschritten ist, würde ich mich mit dem Freigabebegehren an die Bank wenden. Was ich aber vermute ist, dass die Bank allenfalls zur Reduzierung des Nominalbetrags der Grundschulden bereit sein wird, vermutlich nicht zur Freigabe eines der Objekte. Aber versuchs trotzdem mal. Mehr als eine Ablehnung zu kassieren kann nicht geschehen.
Bereits abgeklärt - Sondertilgungen sowie sofortige Ablösung eines KFW-Kredites wären möglich. Hierdurch wäre die Summe erreicht.
Vielen Dank für deine Bemühungen LG Hexe
Hexe: Ist der Sicherungszweck teilweise – etwa durch eine hohe Tilgungsrate - , aber insoweit endgültig weggefallen, kann der Sicherungsgeber (Eigentümer) die Rückgewähr eines entsprechende Teilbetrages verlangen, und zwar den rangletzten. Voraussetzung ist selbstverständlich eine
deutliche Übersicherung.
Bei mehreren Immobilien, wie in deinem Fall, hat die Bank als Schuldnerin des Rückgewährsanspruchs die Wahl, welche der mit der Gesamtgrundschuld belasteten Immobilie sie freigeben will.
Dieses Recht kann sich die Bank als Gläubigerin vorbehalten. Die Freigabepflicht ist unabdingbar und kann formularmäßig nicht eingeschränkt werden.
Empfehlung: Sobald das Darlehen einen Kapitalstand erreicht hat, der durch nur eine Immobilie ausreichend gesichert wäre, solltest du im Gespräch mit deinem Kundenberater Wert auf die Pfandfreigabe einer bestimmten Immobilie legen. Unaufgefordert geschieht nichts.
Hallo FranzI0503,
vielen Dank für deine Antwort.
Zum Verständnis - Welches ist der rangletzte Teilbetrag ?
Auf beiden Immobilien ist jeweils nur diese eine Bank im Grundbuch eingetragen.
LG Hexe
Hexe: Beispiel: Gesamtgrundschuld 200 000 €, Darlehens-Regel-Tilgung + Sondertilgung insgesamt 100 000 € = rangletzter Teil der Gesamtgrundschuld.
Rat:: Bevor du die beabsichtigte Sondertilgung leistet, solltest du das Gespräch mit dem Banker führen und Wert darauf legen, dass mit der Zahlung der Sondertilgung zeitnah die Immobilie Nr. x aus der Pfandhaft entlassen wird und nicht etwa die Löschung eines Teils von beispielsweise 100 000 €. Dann würden nämlich auf beiden Immobilie eine Gesamtgrundschuld von (noch) 100 000 € lasten.
FranzI0503,
vielen Dank für deine Ausführungen, jetzt habe ich es verstanden.
Ich werde deinen Rat befolgen - am besten schriftliche Zusicherung geben lassen, oder ? Denn was zählt heute noch das gesprochenen Wort ?!?!
LG Hexe
Hexe: Entw.Schr. an Bank: ".... Wie bereits angekündigt, möchte ich das Sondertilgungsrecht ausüben, in dem ich Ihnen zum 31.01.2013 100 000 € unter der Bedingung der Lastenfreistellung der ETW ... überweise. Bitte geben Sie mir die Notarkosten für die Pfandfreigabeerklärung auf, damit ich diese gleich mitüberweisen kann ...."
Viel Erfolg.
Vielen lieben Dank - ich versuch mein Glück !
LG Hexe
Hallo Privatier59,
zunächst mal vielen Dank für deine hilfreiche Antwort.
OK - Kassensturz - es ware eine sofortige Tilgung über den Betrag x möglich, womit dann, nach Tilgung, eben diese 150 % ca. erreicht wären. Wäre dann deiner Meinung ein Freigabeanspruch durchzusetzen ?
Hexe