Frage von selbst, 63

Aktuelle Kreditrichtlinien für Haus-/Wohnungskredit?

Bekanntlich wurden im März 2016 die Vergaberichtlinien erheblich verschärft, insbesondere auch für ältere Kreditnehmer. Soweit mir bekannt, wurde für viele auch die Beleihungsquote verringert. Inzwischen wurden wohl einige Verschärfungen zurückgenommen. Ich möchte wissen, welche Kriterien wieder aufgeweicht wurden.

Ich bin inzwischen 60 Jahre und möchte mein - zu 90% abbezahltes - selbst bewohntes Haus in sehr beliebter Wohngegend in Großstadt für Renovierungen und für den Ausbau einer Einliegerwohnung zur Vermietung beleihen. Meine Restschuld läuft inzwischen variabel, und ich kann sie praktisch fristlos (bzw. mit ganz geringer Frist) kündigen und zusammen mit dem neuen Darlehen bei der ggf. neuen Bank unterbringen.

Ich hoffe, dass das Alter von 60 Jahren kein großes Hindernis ist. Soweit ich weiß, setzen die meisten Banken das Rentenalter mit 65 Jahren an und orientieren die Darlehenslaufzeit daran. Bei manchen Berufen akzeptieren einige Banken wohl eine Fortführung der Tätigkeit bis zum 68. oder gar 70. Lebensjahr (dies käme bei mir als Übersetzer und Gutachter in bereits im eigenen Haus abgetrenntem Büro) in Frage.

Ich frage mich auch, ob die Altersgrenze eine so große Rolle spielt, wenn durch den geplanten Ausbau der bereits vorhandenen Einliegerwohnung Miete zu erwarten ist. Denn dies wäre dann ja als Kapitalanlage zu sehen, und ich hoffe, dass die Altersgrenze für Kapitalanleger nicht mehr so streng gilt.

Mich interessiert auch, ob der Wert der Immobilie wieder so berücksichtigt wird wie vor März 2016. Muss z.B. eine vermietete Wohnung bis zum Ende der Darlehensdauer komplett getilgt werden, oder wird der Restwert, der ja die Restschuld in aller Regel erheblich übersteigt, wie früher berücksichtigt?

Wer kann mir die derzeit wichtigsten Kriterien nennen? Hat der Wert einer Immobilie gegenüber März 2016 wieder an Bedeutung gewonnen?

Andere Änderungen erinnere ich nicht genau, bin für jeden Hinweis dankbar - egal, ob er Änderungen - aus 2016 wie aus 2017 - in positiver wie in negativer Hinsicht betrifft.

Antwort
von Franzl0503, 51

Selbst:

Lies:https://www.immoverkauf24.de/baufinanzierung/baufinanzierung-a-z/wohnimmobilienk...

Rente und Mieten müssen ausreichen, um die Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag innnerhalb der stat. restl. Lebenszeit  zu erfüllen (Vermeidung einer sog. Grabsteinhypothek).

Der Immobilienwert aus 2016 wird aktualisiert (etwa um 5 % p.a.).

Der Wert wird auch durch den Ausbau der Einliegerwohnung erhöht.

Wählst du den bisherigen Darlehensgeber und ist dein Fremdkapitalbedarf nicht höher als der durch Tilgung freigewordene Grundschuldteil, sparst du eine Menge Notar- und Grundbuch-Kosten.

Die bestehende Grundschuld dient dann ohne Änderungen als Sicherheit für das neue Darlehen. Es bedarf lediglich einer privatschriftlichen. Sicherungsvereinbarung.

Eine Bonitätsprüfung erübrigt sich ebenfalls, weil ja deine Bonität und die Zahlungsmoral hinlänglich bekannt sind.

Auch die oft als lästig empfundene Unterlagenbesorgung entfällt weitgehendst.

Rat:

Befolge bei der Konditionsgestaltung die in diesem Forum mehrfach behandelten Empfehlungen, z. B. Zinsfestschreibung für die gesamte Laufzeit, Sondertilgungsrecht von z.B . 10 % p.a., Wegfall Taxkosten und Bearbeitungsgebühren.

Antwort
von LittleArrow, 39

Neben der aufschlussreichen Antwort und dem enthaltenen Link zur WIKR von Franzl0503, habe ich kaum aktuellere Darstellungen über die realisierten Gesetzesänderungen zur WIKR gefunden.

Allerdings ist dieser Artikel in der Süddeutschen Zeitung vom 03.03.2017 vielleicht ganz hilfreich, da er am Ende weitere Unterlagen (siehe die Kurz-Links) enthält:

http://www.sueddeutsche.de/news/wirtschaft/banken-banken-eingriffsrechte-gegen-i...

Deutlich wird auch, dass in der ersten Fassung der WIKR 2016 erhebliche Arbeitsfehler des zuständigen Ministeriums bei der Umsetzung der EU-Richtlinie gemacht worden sind, die zu einer unnötigen Verschärfung bzw. Verunsicherung bei der Wohnimmobilienkreditvergabe für die Betroffenen geführt haben. Der erste Eistanzversuch ging gründlich daneben.

Antwort
von baufinord, 14

...der Gesetzgeber hat jüngst die Vorgaben/Anforderungen gem. Wohnimmobilienkreditrichtlinien in einigen Punkten gelockert...

...das ist schön, aber das Wissen darum, wird Sie nicht weiter bringen, denn jede Bank entscheidet innerhalb der gesetzlichen Mindestanforderungen letztlich selbst, nach welchen Kriterien sie Darlehen vergibt...lockert der Gesetzgeber entsprechende Mindestanforderungen, besteht kein Rechtsanspruch darauf, dass die Banken ihre Kreditvergaberichtlinien ebenfalls lockern...

...die Frage muss also nicht lauten, was der Gesetzgeber macht, sondern was die einzelnen Banken daraus machen bzw. gemacht haben...

...was Sie da bzgl. des Rentenalters und einigen Berufen schreiben, bei denen ein anderes Rentenbeginalter gilt, ist schon mal falsch....Rentenbeginn war/ist IMMER das 67. Lebenjahr...unabhängig davon, in welchem Beruf jemand tätig ist/war....

..entscheidend bei der sog. Wokri ist (bzw. war) auch nicht, wofür Sie das Darlehen verwenden, ob Sie die Darlehensmittel in selbstgenutztes Wohneigentum investieren oder in vermietetes, spielt(e) keine Rolle...es kommt auf Ihren persönlichen Status an: und Sie sind im rechtlichen Sinne nun einmal ein Verbraucher...alles andere ist völlig unwichtig....

Dass Sie mit der neuen Einliegerwohnung Mieteinnahmen generieren, ist schön. Aber sind diese Mieteinnahmen (unter Berücksichtigung von möglichem Mietausfall) höher als der Aufwand für die Finanzierung, Steuern, Instandhaltung usw. usw.?

Eine Bank interessiert nur, ob Sie in der Lage sind, die Finanzierung unter Berücksichtigung aller Einnahmen und Aufwendungen langfristig ragen zu können...und noch bedeutet das auch, dass das Darlehen innerhalb der Statistischen  Lebenserwartung über die laufenden Raten zurückgezahlt werden kann...

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