Pfuscht mein Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung?
Tja, was soll ich sagen ... ich suche Rat! Schließlich bewege ich mich bei folgendem Fall nicht im Bereich von schweren Vergehen, aber auch nicht von Bagatellen. Ich vermute eine Art Kavaliersdelikt ...
Ich miete eine Wohnung von etwa 70 Quadratmetern. Sie befindet sich im ersten Stock zusammen mit einer weiteren, etwas kleineren Wohnung (etwa 40 qm). Im Erdgeschoss darunter mietet eine Verwandte des Vermieters eine Praxis, die wohl etwa 100 bis 110 qm hat.
Bei der Nebenkostenabrechnung ist mir schon seit vielen Monaten unwohl, und das, obwohl der Vermieter bei Erstellung der Abrechnung genaue Werte zur Verfügung hat. Er hatte nämlich vor Vermietung des Hauses darauf geachtet, für jede einzelne Wohnung einen eigenen Zähler anzubringen. Ich machte damals bei Einzug (als Erstmieter) den Fehler, die entsprechenden Zähler nicht zu prüfen. Ich verließ mich darauf, dass sie auf einem Wert um die Null stehen.
Diesen Fehler machte ich aber dann irgendwann nicht mehr. Ich begann, die Zähler (unregelmäßig) abzulesen. Die Unregelmäßigkeit ist insofern aber überhaupt nicht schlimm, weil die modernen Zähler über eine Speicherfunktion für den Wert am 31.12. verfügen.
Es geht um die Werte bei der Heizung. Die drei Zähler an der Gas-Zentralheizung zeigen den Verbrauch in MWh an. Bei der Umrechnung der Werte in Prozent komme ich zu folgendem Ergebnis:
Legende: (a) mein eigener Verbrauch; (b) Wohnung Nr. 2; (c) Erdgeschoss ######################################## Anteil dem Zähler gemäß: (a) 8,26 %; (b) 29,17 %; (c) 62,57 %.
Anteil in der NK-Abrechnung: (a) 27,57 %; (b) 21,00 %; (c) 51,43 %. ########################################
(Anmerkung: Ich bin tagsüber großteils nicht in der Wohnung und daher mit der Heizung extrem sparsam.)
Hier klafft einiges auseinander ... Als ich direkt nach der persönlichen Aushändigung der NK-Abrechnung Zweifel hegte und 'stammelte' "Den Punkt mit der Heizung ist mir nicht ganz klar ... Haben Sie nach Quadratmetern (!) gerechnet oder wie?", da antwortete er: "Mit der Frage hatte ich schon gerechnet". Er bot mir jedoch an, mir die Rechnung vorzulegen und mit der Forderung der Nachzahlung zu warten, meldete sich anschließend aber wieder über (mittlerweile schon) Wochen nicht mehr bei mir. (Ich sage jetzt nicht, dass das ungewöhnlich ist, außerdem ist einem ein Vermieter, der einem nicht dauernd auf der Schwelle rumtanzt, ja auch ganz lieb.)
(Man beachte auch den Faktor der mit dem Vermieter verwandten Mieterin.)
Die Frage ist: Wie nähere ich mich meinem Vermieter? Schließlich will ich einen freundlichen Umgang aufrechterhalten ... Bei schriftlichen Aufforderungen z.B. ... naja - kann man sich denken, nicht wahr?
Danke für Eure Hilfe :)
5 Antworten
Das kenne ich,in unserem Mietshaus stehen 2 Wohnungen seit Jahren leer. Kosten werden auf uns umgelegt. Wir hatten einen defekten Spülkasten,da lief ganz leise,nicht hörbar Wasser ,immerzu. 2 Jahre lang. Vermieter hat Dusche eingebaut,hat den Spülkasten auch nicht hören können,das da Wasser wegläuft. Gesehen hat er auch nichts.Vor ca.3 Monaten hat er dann gesucht,ist mit der Hand in die Toilette,da hat er es gemerkt und beseitigt. Nebenkostenabrechnung,, Abwasser" 2456,ht Euro. Ich dachte,ich Spinne! Heizung auch,trotz 120,-Euro,weil beim Einzug unser Sohn noch mit hier wohnte,Nachzahlung 1200.-.
Er hat uns die Nebenkostenabrechnung an einem Samstag,da baut er immer im Haus,einfach so in die Hand gedrückt.
Zunächst habe ich ihn darauf hingewiesen,das die Wohnung 6 qm kleiner ist,als im Mietvertag steht. Wir haben keine Thermostate an den Heizungen,die nur auf Stufe 5 heizt. Für was die anderen 4 Stufen an der Heizung sind,keine Ahnung.Wir heizen dadurch auf voller Stufe und heizen 2 Zimmer,mit einer Heizung. Ein Zimmer wird gar nicht geheizt,da niemand rein geht.
Ich möchte ihm das schriftlich mitteilen,habe ich ihm angekündigt. Das möchte er nicht.
Ich muss dazu sagen, unser Vermieter war verstorben,die Erben wollten das Haus nicht. Schlechter Zustand. Wir haben es uns hier aber gemütlich gemacht.
Die freien Wohnungen sind jetzt Luxuswohnungen, in die keiner aus dem Ort einzieht,da das Haus vor knapp 15 Jahren einen üblen Ruf hätte. Unser Vermieter ist nicht von hier.
Ich werde es jetzt schriftlich machen,denn auch da gibt es Fristen,beim Widerspruch. Nicht,das die Zeit überschritten wird. Daher würde ich dir auch raten, Widerspruch zu machen. Manchmal heißt es,wenn man nicht widerspricht,gilt es als Zustimmung. Notfalls muss ich zum Anwalt. Ich würde an deiner Stelle auch die Wohnung genau ausmessen,unsere Wohnungen waren immer kleiner,als im Mietvertrag stand.
Ja, eh, das nenn' ich doch mal einen (vorläufigen) Erfolg! Vielen Dank schon jetzt für Eure Hinweise! Ihr habt eine gute Initialzündung gegeben, nun muss ich mich einfach mal nüchtern damit befassen. Immerhin habe ich ja für schriftliche Einwände noch einige Zeit.
Die (möglicherweise unnötige) Nachzahlung habe ich dem Vermieter jetzt als Zeichen guten Willens angewiesen und in den Verwendungzweck reingeschrieben, dass sie unter Vorbehalt gezahlt und eine Prüfung beiderseits angestrebt sei.
Wenn Dir Dein Vermieter eine schriftliche NK-Abrechnung gibt, die eine Nachforderung enthält, dann solltest Du auch schriftlich reagieren. Das hat nun nichts mit Unfreundlichkeit zu tun, sondern mit eigener rechtlicher Absicherung.
Zunächst geht es um Sichtung der Fakten. Hierzu ist im Mietvertrag die Heizkostenschlüsselung nachzulesen und dies anhand der NK-Abrechnung nachzuvollziehen. Wie man eine Heizkostenabrechnung prüft, kannst Du hier nachlesen:
http://www.bmgev.de/fileadmin/_migrated/content_uploads/Heizkosten.pdf
Es ist für die Ersthaftigkeit Deines Anliegens wichtig, die richtige Ausdrucksform zu wahren und nicht mit "Pfusch" o. ä. anzufangen. Das ist für Dich der von Dir erbetene Rat!
Darauf dringen, die Abrechnung nach QM vorzulegen. Dazu würde auch ein Grundriß und eine Flächenberechnung aller Wohnungen gehören. Die wird er vermutlich nicht aushändigen. Also Fotoapparat mitnehmen.
Beim Grundriss daran denken, das das evt. Rohbaumasse sind, dann müssen für den Putz noch Abzüge stattfinden. Bei Flächen unter Dachschrägen und Gauben ist die Flächenberechnung auch abweichend. Balkone werden ebenfalls nicht mit 100% angesetzt. Wie erkennt man ob Rohbaumasse drin sind? Einfach die Innenwände Wände kontrollieren, Steine 11,5 24, oder 36 cm. Sind Wände von 12, 24 oder 36 cm vorhanden sind das die Masse der Steine und somit Rohbaumasse. Der Putz beträgt 1,5cm auf jeder Seite. Tauchen die Wände als 15cm, 27cm oder 39cm auf so ist das mit Putz, also fertig-Masse. Bei Leichtbau oder Beton Wänden kann man das dann nur erahnen. Zeichnungen enthalten generell Rohbaumasse.
"Darauf dringen, die Abrechnung nach QM vorzulegen."
Diese Abrechnung wäre nun nicht im Einklang mit der Heizkostenverordnung (§ 6). Und da hier beim Fragesteller der Verbrauch besonders niedrig zu sein scheint, wäre die Abrechnung mit maximaler Wohnfläche von 50 % auch nicht in seinem Interesse!
Dessenungeachtet sollte natürlich die Wohnfläche richtig berechnet werden. Dazu lieferst Du diverse hilfreiche Anregungen!
Ich denke das ein Gespräch nicht schlecht wäre, vielleicht ist er ja auch bereit mit dir die Berechnung durchzugehen. Ich würde erst nochmal Fragen und dann kann man immer noch schriftlich weiter machen.