Frage von spirou, 63

Zwangssicherungshypothek

Die erste Antwort hat mir sehr geholfen, bei der 2ten Frage hatte ich vergessen zu erwähnen, daß das ganze Haus, in der die 2te Wohnung modernisiert werden soll, uns gehört. Somit trägt das Grundbuchblatt die gleiche Nummer und das sieht natürlich die Bank. Welche Schwierigkeiten bringt das nun mit sich, eine neue Baufinanzierung überhaupt zu bekommen, obwohl der Betrag 8 Tage später nach der Eintragung beglichen wurde.

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Antwort
von Franzl0503, 57

spirou:

Nicht auf der Sachbearbeiter-Ebene sondern nur durch ein persönliches Gespräch mit dem Entscheidungsträger der Bank kannst du versuchen, die Ursache zu erklären, also Klarheit zu schaffen, um auch eine weitere Beleihung zu ermöglichen.

"Wegen rückständiger Notarkosten lässt sich der Eigentümer das Grundbuch "verschandeln" und „Bonitätszweifel“ aufkommen; wie mag sich wohl seine Zahlungsmoral künftig entwickeln, wenn es um größere Beträge geht?" Diese Denkweise gilt es mit überzeugendem Argument (und Unterlagen) auszuräumen.

Es müsste dir gelingen, den Kompetenzträger von den Ursachen des "Unfalls" zu überzeugen.

Antwort
von hypothekenteam, 39

Wer ist denn "uns"? Sie und Ihre Frau, oder Sie und Ihre Tochter? Wenn die Tochter einen Kredit für die Modernisierung der von ihr genutzten Wohnung aufnehmen möchte und dieser über die Immobilie besichert werden soll, dann ist das nicht so einfach. Solange keine Teilung erfolgt ist, haftet immer die gesamte Immobilie für einen Kredit. Nun haben Sie aber schon einen Kredit eingetragen und die Bank hat sich über eine erstrangige Grundschuld abgesichert. Eine andere Bank wird hier kaum finanzieren, da sie nicht an zweiter Stelle im Grundbuch stehen möchte. Ausnahme: das Darlehen ist im Verhältnis zum Wert des Objektes sehr gering, also unter 50%.

Wenn das nicht der Fall ist, müssen Sie den Kredit bei der gleichen Bank aufnehmen, welche bereits eingetragen ist. Meiner Meinung nach hilft hier nur ein offenes Gespräch mit der Bank über das in der vorherigen Frage behandelte Thema. Wenn Sie alles schlüssig darlegen können und die Bonität passt, dann wird Ihnen die Bank keine Steine in den Weg legen. Schließlich hat man ja ein Interesse daran, mit Ihnen ein Geschäft zu machen.

Was allerdings noch zu beachten ist: möglicherweise ändert sich durch den neuen Kredit die Beleihungshöhe, also das Verhältnis von Darlehen zu Objektwert. Dieses Verhältnis beeinflusst den Zinssatz. Rutscht die Finanzierung durch das neue (zusätzliche) Darlehen in eine höhere Beleihungsstufe kann sich der Zinssatz für das gesamte Darlehen verschlechtern. Oder das neue Darlehen hat einen deutlich höheren Zinssatz. Aber das wird man Ihnen vorher erläutern, wenn Sie fragen.

Ist die Modernisierung nicht so teuer (bis max. 30.000 Euro) kann es sein, dass es lohnender ist bei einer Bausparkasse anzufragen. Signal-Iduna hat derzeit so eine Sonderaktion, bei der so ein Darlehen ohne Grundbucheintrag vergeben wird.

Alexander Solya

Antwort
von Bankkaufmann69, 31

Hallo, Sie haben mir eben die Antwort gegeben wie Sie die Zwangssicherungshypothek wieder LÖSCHEN lassen können im Grundbuch.

Sie haben derzeit 1 Grundbuch und 2 Wohnungen des Hauses darin?

Lösung: Sie teilen notariell das Haus in 2 Eigentumswohnungen und dann werden darauf hin 2 Grundbücher angelegt. Alles was im Grundbuch gelöscht ist, wird bei Neuanlage eines Grundbuches dann NICHT mehr auftauchen!

Kommentar von Franzl0503 ,

Bankkaufmann:

Zur Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum bedarf es bekanntlich der Zustimmung der dinglich Berechtigten, also auch der Bank. Bist du sicher, dass der Bank die gelöschte, vom Notar veranlasste Zwangshypothek verborgen bleibt? Tricksereien fallen auf, wenn nicht heute, dann eben morgen. Beruflich habe ich entspr. Erfahrungen gemacht.

Lohnt sich dein kostenträchtiger Lösungsvorschlag überhaupt und dabei das latente Risiko einzugehen, doch noch entdeckt zu werden?

Es entstehen u.a. Kosten für Bauzeichnungen, Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauamts, beurkundete Teilungserklärung, Zustimmung der dingl. Berechtigten, Bildung von Wohnungseigentums-Grundbüchern usw.

Ratschlag: Ein klärendes Gespräch mit der Bank schafft eine solide Grundlage für eine jahrzehntelange Geschäftsverbindung.

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