Frage von Avenger, 20

Zuordnung Kaufpreis bei teilvermieteter Immobilie für Finanzamt

Geplant ist der Erwerb einer Immobilie mit selbstgenutzter Wohnung 140m² und fremdvermieterer Wohnung 100m². Kaufpreis 240K €. Die Zinsen für Finanzierung der Mietwohnung können steuerlich geltend gemacht werden - müssen aber klar zuzuordnen sein. In der Regel geht das FA nach QM-Zahlen vor. Hier würde die selbstgenutzte Wohnung also 140K € kosten, die Mietwohnung 100K € - ca. 60 zu 40. Also könnten die Zinsen für ein Darlehen über 100K € steuerlich geltend gemacht werden, und das Haus betreffende Ausgaben zu 40%. Nun gehören zu der Mietwohnung aber noch zwei Kellerräume a 30m², ein Balkon und ein großer Garten. Die Frage: wird das Finanzamt es gelten lassen, wenn diesen Bestandteilen im Kaufvertrag feste Anteile am Kaufpreis zugeordnet werden - und sich damit das Verhältnis der steuerlich ansetzbaren Kosten ändert - beispielsweise in 50 zu 50?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von hypothekenteam, 11

Ich empfehle immer, daß man in den Kaufvertrag konkrete Preise zuweist, sobald ein Objekt mehrere Teileinheiten hat und eine Vermietungsabsicht besteht. Großer Garten, Balkon und 2 Kellerrräume (noch besser wäre Hobbyraum) rechtfertigen einen höheren Quadratmeterpreis für die Vermietwohnung. Ich sehe da keine Probleme. Machen Sie am besten eine kleine Dokumentation zu Ihrer Akte, in der Sie nachvollziehbar die Preisfindung aufschreiben. Dann gibt´s auch keine Schwierigkeiten, wenn das Finanzamt nach Jahren daherkommt und meint, etwas nicht anerkennen zu wollen.

Weitere Infos hier: http://www.ftd.de/finanzen/immobilien/:steuererklaerung-fuer-die-steuererklaerun...

Alexander Solya

Kommentar von LittleArrow ,

Finanzamt nach Jahren daherkommt

Solange wird das im Fragefall nicht dauern. Schon bei der ersten Steuererklärung mit dieser Immobilie kommt die Bewertungsfrage hoch.

Schön, dass Du auch den gleichen Link aufbewahrt hast:-))

Antwort
von KU333, 10

mir fällt hierzu was anderes ein: 2 Konten einrichten für die Finanzierung des Eigenheimes wie der Mietwohnung. Beim Kaufvertrag die beiden Komponenten berücksichtigen und die entsprechenden Kaufpreise vermerken.

Zusätzlich würde ich die beiden Teile mit getrennten Krediten versehen und beim Eigenanteil das Eigenkapital ansetzen, bei dem Mietanteil einen deutlich höheren Fremdkapitalanteil ansetzen. Damit optimierst du die anfallenden Kosten und damit die steuerliche Sicht.

Kommentar von Avenger ,

2 Konten einrichten für die Finanzierung des Eigenheimes wie der Mietwohnung ... Zusätzlich würde ich die beiden Teile mit getrennten Krediten versehen

So muss das wohl sowieso sein, damit es überhaupt vom FA anerkannt wird! ;)

Kommentar von LittleArrow ,

Zwei unterschiedliche Kredittranchen dürften schon reichen. Die für die selbstgenutzte Wohnung mit der höheren Tilgungsquote und die für die Mietwohnung mit nur 1 % anfängliche Tilgung. Unterschiedliche Tilgungsquoten bedingen schon unterschiedliche Kreditkonten.

Kommentar von Meandor ,

Dass es so sein muss, dass es anerkannt wird, halte ich für ein Gerücht.

Antwort
von Meandor, 6

Wenn beide Kellerräume zur Mietwohnung gehören, dann zählt das zur Wohn- und Nutzfläche hinzu. Dann sind es 160m² zu 140m².

Aus dem Kaufpreis sind dann noch die AK für den Grund und Boden rauszurechnen, die nicht abgeschrieben werden können, und da gehören die AK für eine Garten auch noch dazu.

Wir können aber streiten ob eine Gartenanlage vorhanden ist, die gesondert abgeschrieben werden kann.

Kommentar von Avenger ,

Aus dem Kaufpreis sind dann noch die AK für den Grund und Boden rauszurechnen, die nicht abgeschrieben werden können

Da stellt sich mir die Frage, ob das nicht zwei Paar Schuhe sind. Die AFA gilt nur für das Gebäude, also Anschaffungskosten für die Immobilie ohne Grundstück. Muss für die Zuordnung der Werbungskosten aus der Vermietertätigkeit ebenfalls das Grundstück heraus gerechnet werden? Verkehrsflächen (Treppenhäuser, Einfahrten etc.) können hälftig zugeordnet werden, gleiches hätte ich für die Grundstückkosten vermutet - frei nach dem Motto: ohne Grundstück keine Vermietung...

Kommentar von Meandor ,

Nein, sind keine zwei Paar Schuhe. Abgeschrieben werden nur die Anschaffungskosten für abnutzbare Wirtschaftsgüter. In dem Gesamtkaufpreis ist aber auch der Kauf von Grund und Boden enthalten, und dieser muss vorher herausgerechnet werden.

Antwort
von LittleArrow, 7

wenn diesen Bestandteilen im Kaufvertrag feste Anteile am Kaufpreis zugeordnet werden

Du bist der Lösung auf der Spur!

Hier mehr zur Lösung:

http://www.ftd.de/finanzen/immobilien/:steuererklaerung-fuer-die-steuererklaerun...

Kommentar von Meandor ,

Naja, den ftd Artikel würde ich als Finanzbeamter nicht durchgehen lassen. Wenn die neuen Werte nur ca. 10% von der Wohnflächenermittlung abweicht, dann lass ich mit mir reden, aber wenn da fleißig Euros zugeschanzt werden, ist das für mich eine missbräuchliche Gestaltung.

Kommentar von LittleArrow ,

Es geht mir weniger um die Wohnflächenermittlung, als eher um die Eigen- und Fremdkapitalzuordnung zum Kaufpreis.

Hinsichtlich der Wohnflächenermittlung ist anzumerken, dass unter Versicherungsaspekten die Wertermittlung solche Hobbyräume als Wohnraum definiert und nicht mehr als Kellerraum. Soll etwa die Wohnflächenverordnung, die unter Mieterschutzgesichtspunkten entstand; nun als Grundlage für die Besteuerung herhalten? Gibt es schon diesbezügliche FG-Urteile?

Kommentar von Avenger ,

eher um die Eigen- und Fremdkapitalzuordnung zum Kaufpreis

Korrekt.

Kommentar von Avenger ,

aber wenn da fleißig Euros zugeschanzt werden

Auch wenn man selbst irgendwie das Gefühl hat, es geht eigentlich nicht darum, das FA zu betrügen. Es geht nur darum, die gebotenen steuerlichen Möglichkeiten auch zu nutzen. Wie gesagt, es macht schon einen Unterschied, ob man von einer Immobilie 50+% vermietet, aber nur 40% der Kosten (weil die Wohnfläche nur 100m² beträgt) steuerlich geltend machen kann.

Kommentar von LittleArrow ,

Die Betriebskosten können natürlich nicht nur nach Wohnfläche verteilt werden, sondern auch nach anderen Maßstäben. Der "gekaufte" Mietvertrag läuft natürlich bei den Verteilungsschlüsseln weiter wie bisher. Erst bei einem neuen Mietvertrag kann der Vermieter den Verteilungsschlüssel "anpassen", soweit nicht andere gesetzliche Vorgaben bestehen (z. B. gemäß Heizkostenverordnung).

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