Frage von penron,

Zählt eine noch nicht abbezahlte Immobilie als Eigenkapital?

Die meisten Banken wollen ja 20 % Eigenkapital sehen, wenn man sich eine Immobilie kaufen möchte. Zum Eigenkapital gehören ja Aktien, Wertpapiere, Sparguthaben, Bausparverträge, Eigenleistung und auch Sachgüter. Wenn man jetzt eine Immobilie schon hat und die ist zum Teil nur abbezahlt und momentan an Dritte vermietet - zählt der am Haus bereits getilgte Betrag auch als Eigenkapital??? Sehen Banken sowas als Sicherheit an oder ist da eher das Gegenteil der Fall, wenn man jetzt eine neue Immobilie finanziert haben möchte? Weiß jemand etwas? Hat jemand bei so einem Fall schon Erfahrung?

Antwort
von Franzl0503,

penron: Praktikabel wäre m. E. folgender Weg:

Der Sicherungszweck des laufenden Bankdarlehens ist in Höhe der geleisteten Teiltilgung weggefallen, folglich könnte ein Teil der Grundschuld gelöscht und damit Freiraum für die Besicherung eines weiteren Bankdarlehens geschaffen werden. Für das zur Belegung des Kaufpreises für die neue Immobilie erforderliche Darlehen würden dann zwei Immobilien haften und zwar in Form einer Gesamtgrundschuld, vielleicht sogar im erststelligen Beleihungsraums mit günstigeren Konditionen.

Beispiel zur Verdeutlichung:

Bestandsimmobilie Wert 300 000, Beleihungswert 0,9 = 270 000, erststelliger Beleihungsraum 0,6 = 162.000, belastet 150 000, getilgt und zu löschen 50 000, frei 50 000.

Neue Immobilie Wert = Kaufpreis 250 000, 0,9 = 225.000, 0,6 = 135 000 €

Kapitalbedarf 185 000, Darlehen wird durch eine Gesamtgrundschuld über 185 000 auf die beiden Immobilien gesichert.

Kommentar von penron ,

Danke für die professionelle Antwort! Der Beleihungswert ist (soweit ich gelesen habe) der Wert, den die Bank an einer Immobilie noch realisieren kann. Verstehe ich jetzt so - zu welchem Preis eine Bank eine Bestandsimmobilie noch verkaufen kann - Immobilien können ja im Laufe der Zeit weniger wert werden, wenn nicht regelmäßige Renovierungsmaßnahmen gemacht wurden). Das ist dann der Beleihungswert? Also nicht der Wert, der laut Darlehen noch offen ist, denn in diesem sind ja die Zinsen mit eingebunden. Ich hoffe ich sehe das nun richtig. Beleihungswert 0,9 (ist das Standard, dass man 0,9 dafür rechnet?) erststelliger Beleihungsraum 0,6 (wie kommt man da auf 0,6 - wird das für jede Immo so herangezogen???)- Der niedrigere Belastungswert (150.000) wie setzt sich dieser Wert zusammen?? Ich bin um Aufklärung dankbar, dies ist Neuland für mich - Entschuldigung daher, dass ich solche unprofessionelle Fragen jetzt stelle. :-D

Kommentar von Franzl0503 ,

penron: Richitg

Wir unterscheiden: 1) Aktueller Verkehrswert = 100%, nicht immer mit Kaufpreis identisch, 2) Bei marktgängiger Wohnimmobilie: Beleihungswert = 90 % des Verkehrswerts, max. jedoch des Kaufpreises lt. notariellem Vertrag, 3) erststelliger risikoarmer. ausfall-residenter zinsgünstiger Beleihungsraum 60 % von 2) 4) Belastung = urspr. Darlehen = Grundschuld, die auf der Immobilie lastet.

Kommentar von penron ,

Also mein Haus hat damals 131.000 Euro gekostet. Die Bank hat 148.000 Euro Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen. Jetzt läuft mein Darlehen aus und es besteht noch eine Restschuld von 94.000 Euro. Ich habe die Immobilie immer wieder renoviert z.B. neues Dach vor 6 Jahren, Schwedenofen mit Kamin usw... alles mögliche. Jetzt brauche ich eine Anschlußfinanzierung und möchte mir auch eine neue Immobilie kaufen. Jetzt habe ich 131 T x 0,9 = 117,900 x 0,6 = 70.740 Euro 94.000 - 148.000 = 54.000 Euro? oder 94.000 - 131.000 = 37.000 Euro? oder rechne ich jetzt doch falsch??? Danke für deine bisherigen Antworten.

Antwort
von hypothekenteam,

Man kann eine noch nicht abbezahlte Immobilie als Zusatzsicherheit in eine Finanzierung einbauen. Voraussetzung ist allerdings, daß das bestehende Darlehen im Verhältnis zum Wert der Immobilie nicht besonders groß ist. Für die Bank, die nachrangig ins Grundbuch geht besteht ein höheres Risiko, im Falle des Falles ihre Forderung nicht ersetzt zu bekommen, da ein Erlös aus einer Zwangsverwertung immer so verteilt wird, daß die Bank an erster Rangstelle vollständig befriedigt wird und dann die zweite, usw.

Wenn eine Grundschuld über z.b. 200.000 Euro besteht, die Restschuld aber z.b. nur noch 50.000 Euro ist, kann man 150.000 Grundschuden an die neue Bank abtreten und ggf. einen weiteren Betrag als neue Grundschuld bestellen.

Die Banken handhaben dieses Thema aber höchst unterschiedlich. Manche lehnen eine Vorlast (also vorrangige Grundschuld) pauschal ab. Andere sagen, daß die Vorlast zusammen mit dem neuen Darlehen innerhalb von 60% des Obektwertes liegen mß. Wieder andere gehen bis 80%. Beachten muß man, daß eine vorrangige Grundschuld von z.B. 100.000 dabei nicht mit 100.000 angerechnet wird sondern höher. Das liegt daran, daß noch mögliche Zinsforderungen aufaddiert werden. Pauschal könnte man sagen, daß der eingetragene Grundschuldzins (i.d.R. 16%) für zwei Jahre dazuaddiert wird.

Am besten, Sie suchen sich einen unabhängigen Finanzierungsmakler. Der kennt Banken die in Frage kommen würden. Das macht natürlich nur Sinn, wenn erkennbar ist, daß die Immobilie schon soweit abbezahlt ist, daß noch Luft für eine nachrangige Grundschuld da wöre.

Alexander Solya

Kommentar von penron ,

Vielen Dank! Das ist sehr interessant. Der Darlehensvertrag mit der Sparkasse läuft ja in 3 Jahren aus. Soviel ich weiss kann man ja jetzt schon eine Anschlußfinanzierung bei anderen Banken abschließen. Dann dürfte das theoretisch schon von Bedeutung sein, dass bereits eine Immobilie vorhanden ist, auch wenn diese noch nicht abbezahlt ist?

Kommentar von hypothekenteam ,

Stimmt! Sie könnten mit der neuen Bank, welche die neue Immobilie finanziert, ein Forwarddarlehen für das bestehende Darlehen abschließen. Dadurch weiß die neue Bank, daß sie in 3 Jahren die Grundschuld übertragen bekommt und sowmit wären die Probleme mit der Rangstelle im Grundbuch gelöst. Oder Sie machen auch die neue Finanzierung mit der Sparkasse, das wäre auch eine Lösung.

Kommentar von hypothekenteam ,

Hier noch die Antwort auf die Frage unten:* Also die Bank ist die Sparkasse - Sparkassen gibt es ja Deutschlandweit verbreitet - backt jede Sparkasse ihre eigenen Brötchen? Die Sparkasse ist z.B. in Bayern und ich wohne jetzt in Baden Württemberg. Die neue Immobilie wäre auch in Baden Württemberg....*

Die Sparkassen arbeiten nach dem Regionalprinzip, finanzieren also nur Objekte in deren definierten Gebieten vor der Haustüre. Es gibt Ausnahmen, wenn jemand bereits Kunde ist und dann umzieht. Hier kann es sein, daß die Sparkasse auch das Objekt am neuen Standort finanziert. Ein Anruf dort klärt das.

Antwort
von diekert,

Was machst du dir eigentlich Gedanken über bankinterne Regularien ( Verkehrswert, Beleihungswert, erstelliger Beleihungsraum etc. ?? ) ? Geh' doch einfach mal zur Bank ( Sparkasse ) deines Vertrauens und trage dort wie schon bei der Erstfinanzierung dein Vorhaben vor. Man wird dir dann sicherlich aufzeigen, dass deine Bestandsimmobilie kein Eigenkapital im üblichen Sinne darstellt, sondern möglicherweise als Zusatzsicherheit in die neue Finanzierung einfließen kann. Das hängt aber von dem Ergebnis einer erneuten Bewertung der Bank ( Sparkasse ) ab. Wenn dann nach dem Beratungsgespräch immer noch offene Fragen bleiben, kannst du diese im Forum plazieren. Zum jetzigen Zeitpunkt ist m.E. eine sinnvolle Empfehlung nicht möglich.

Kommentar von penron ,

Ich möchte mich im Vorfeld informieren. Das ist sicherlich nicht falsch. Wenn ich in diesen Punkten noch unwissend bin, kann ich auch bei Banken nicht verhandeln bzw. argumentieren. Auch kenne ich nicht alle Wege ... die Experten hier im Forum haben mir schon sehr weitergeholfen die Materie besser zu verstehen und Möglichkeiten aufgezeigt, von denen ich vorher noch nichts wußte. Ich möchte nicht mehr so blauäugig zu einem Bankgespräch gehen wie damals. Banken sind Geschäftsleute und zeigen dir nur den Finanzierungsweg auf, bei dem "sie" am meisten verdienen und dich so lange wie möglich an sich binden - nicht den Weg, der für dich am günstigsten ist. Das ist alles.

Antwort
von alphabet,

die einzigste Möglichkeit wäre, die noch bestehende Grundschuld, welche, wie Niklaus schon schreibt, nicht freigegeben wird, bei der gleichen Bank zu benutzen und somit die neue Finanzierung bei der Bank mit der bestehenden Grundschuld-Eintragung zu machen.

Klarheit kann aber nur ein Gespräch mit der Bank bringen.

Kommentar von penron ,

Also die Bank ist die Sparkasse - Sparkassen gibt es ja Deutschlandweit verbreitet - backt jede Sparkasse ihre eigenen Brötchen? Die Sparkasse ist z.B. in Bayern und ich wohne jetzt in Baden Württemberg. Die neue Immobilie wäre auch in Baden Württemberg....

Antwort
von Niklaus,

Das wird schwierig. Da die Immobilie ja noch nicht abbezahlt ist, steht eine Bank im Grundbuch. Diese wird sicherlich keiner Teilabtretung der Grundschuld zustimmen.

Kommentar von penron ,

Also im Grundbucheintrag ist die Bank natürlich als Sicherungsgeber eingetragen. Aber wie ist das - ein Teil ist getilgt - sehen andere Banken das als Sicherheit an - oder zählt das als Eigenkapital? Die Immobilie ist vermietet? Oder muß man wenn mit dem Sicherungsgeber zur 1 Immobilie da dann verhandeln??

Kommentar von Niklaus ,

Wenn die neue Bank nicht ins Grundbuch eingetragen werden kann, weil noch eine andere Bank drin steht, ist es definitiv keine Sicherheit für die neue Bank. Aber du kannst ja mal mit beiden Banken reden, ob die einen Weg finden.

Kommentar von penron ,

Vielen Dank für die Antwort. Das bedeutet, Banken betrachten nicht was man schon getilgt hat von einer Immobilie, sondern ob sie sich mit an einer bestehenden Grundschuld dranhängen bzw. eintragen lassen können.

Kommentar von hypothekenteam ,

Ob eine weitere Grundschuld eingetragen werden kann, hängt von der Höhe der Restschuld des vorrangigen Darlehens ab. Siehe meine Antwort auf diese Frage.

Kommentar von Niklaus ,

Danke. Genau das habe ich gemeint. Es wäre gut mit der Bank zu sprechen, ob das möglich. Das hängt natürlich davon ab, wie weit die erste Immobilie schon getilgt wurde.

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