Frage von althaus, 49

Wohnungskauf "Betreutes Wohnen"! Worauf sollte man achten?

Ich interessiere mich für eine neue Immobilie. Eine 2 Zimmer Wohnung mit nur 38qm. Kostet 59.000 Euro und hat eine Mieteinnahme von 3.150 Euro/Jahr. Das Wohngeld ist mit 224,- Euro recht hoch finde ich. Die Rendite als Kapitalanlage finde ich aber nicht schlecht. Habe nach Abzug der nicht umlagefähigen Kosten nur noch eine Rendite über ca. 3,7%. Ein Makler vermittelt die Immobilie, so daß noch 3,57% Maklerkosten dazukommen. Wie hoch die die weiteren Erwerbsnebenkosten? Auf jeden Fall habe ich einen sicheren Mieter. Die Miete ist ja nicht so hoch. Es wohnt ein ältere Dame alleine drin. Sie will auch weiterhin drin wohnen bleiben. Meine Tochter, wenn sie mal in dem Auszugsalter kommt, dürfte aber nicht einziehen. Der Makler sagte mir, daß der Mieter in Verbindung mit dem Deutschen Roten Kreuz ausgesucht wird. Der Vermieter aber das letzte Wort hat. So genau habe ich das noch nicht verstanden. Da muss ich nochmal nachfragen. Die Wohnungen mit betreutes Wohnen sind in der Regel sehr teuer. Diese scheint mir eine der günstigsten zu sein. War auch schon heute vor Ort um mir das Gebäude anzusehen. Es ist sehr groß. Mit weit über 40 Wohnungen . Pro Eingang ca. 9-10 Wohnungen. Rücklagen sind isngesamt 109.000€. Im Grunde genommen für so ein großes Bauwerk nicht viel. Mein Anteil wäre gerade mal 1.500 Euro an Rücklagen für das gesamte Gebäude. Das ist wenig. Das Gebäude ist vom Baujahr 1999, also relativ neu. Die Fassade sieht aber nicht mehr schön aus. Sie ist etwas schmutzig. Ich suche noch eine Kapitalanlage. Ich würde gut 20% davon in bar bezahlen und für den Rest eine Hypothek aufnehmen. Soweit ich gesehen habe sind die effektiv Zinsen so um die 1,8%, also recht niedrig. Wenn ich 300 Euro im Monat für das Darlehen Zins und Tilgung zahlen würde und jährlich 5% Sondertilgung, dürfte das ganze in 10 Jahren bezahlt sein, denke ich. Habe es mal kurz überschlagen. So in etwa dürfte das hinkommen. Was meint ihr dazu?

Antwort
von Roenneberg, 33

Lage, Lage, Lage. Wo steht denn die Immobilie? Die Wohnung sollte auf lange Sicht genug Nachfrage haben. Dann sind das gute Rahmenbedingungen. Gute Rendite...

Antwort
von Privatier59, 23

Du schaust sehr stark auf die laufenden Einnahmen. Wie sieht es denn mit der Angemessenheit des Kaufpreises im regionalen Vergleich aus?

Von wem bekommst Du eigentlich die Miete? Von der Bewohnerin oder von der Pflegeorganisation? Hast Du Dir die Verträge mal angeschaut? Wie sind die Laufzeiten, wie die Konditionen?

Was mich stören würde, ist die Einbindung in das Pflegeheim. Eigentumswohnungen bringen weit mehr an Wertzuwachs wenn der Käufer sie auch selber beziehen könnte. Das ist hier unmöglich. Ein großer Käuferkreis bleibt also für immer verschlossen.

Ich würde vorsichtig sein.

Kommentar von althaus ,

Ich gehe auch mit etwas Vorsicht an die Sache ran. Der Mietervertrag wird zwischen mir und dem Mieter geschlossen. Die Miete bekomme ich direkt vom Mieter. Muss auch die NK Abrechnung machen. Muss mich noch informieren, welche Rolle genau das Rote Kreuz in der Sache spielt. Am Freitag werde ich die Wohnung besichtigen, wenn sonst nichts dagegen spricht.

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