Wohnriester Bausparvertrag kündigen wegen anstehendem Hauskauf
Hallo.
Meine Frau und ich haben uns vor einem Jahr dazu entschlossen, in naher Zukunft ein Haus zu kaufen. Auf Empfehlung der Bank hin haben wir damals beide schonmal je einen Wohnriester Bausparvertrag (über je 50k €) abgeschlossen.
Jetzt, ein Jahr später, haben wir erstmals ein Haus gefunden, welches wir evtl. kaufen möchten. Da unser Bankberater (der uns damals den vorzeitigen Abschluss der Wohnriester Verträge empfohlen hatte) gerade im Urlaub ist, haben wir kurzerhand mal einen Termin bei einer anderen Bank gemacht. Dort hat man uns die Riesterverträge quasi um die Ohren gehauen. Die Finanzierung des Hauses ist für uns gut machbar, aber nur wenn wir die 2 x 163 €, die derzeit monatlich in die Riesterverträge gehen, in die Finanzierung einbringen können.
Wir haben in beide Riesterverträge für das Jahr 2012 voll eingezahlt um die maximale Förderung zu erhalten. Es wurden unsererseits also bisher insgesamt 6520 € eingezahlt. Zudem haben wir vor Kurzem die Verträge in der Steuerklärung 2012 angegeben, so dass wir demnächst die entsprechende Steuervergünstigung ausgezahlt bekommen.
Welche Möglichkeiten haben wir nun?
Idealerweise würden wir gerne jetzt möglichst viel der von uns eingezahlten Summe aus den Verträgen herausziehen (als zusätzliches Eigenkapital für den Hauskauf) und natürlich die monatlichen Zahlungen einstellen.
Also die Verträge komplett kündigen? Rückzahlung der Förderung 2012 sowie der gerade beantragten Steuererleichterung sind dann klar und kein Problem.
Abschlussbegühr pro Vertrag waren 500€. Sind die auf jeden Fall weg oder dürfen seitens des Anbieters pro Laufjahr nur anteilig Gebühren berechnet werden (wie ich hier irgendwo gelesen habe)?
Oder gibt s sogar die Möglichkeit die Verträge auszusetzen und das eingezahlte Geld jetzt zu entnehmen, weil es ja für einen Hauskauf genutzt wird? Und dabei nicht mal Förderung und Steuererleichtung zurückzahlen zu müssen?
Danke für eure Hilfe.
2 Antworten
Welche Möglichkeiten haben wir nun?
1 Über Wohnriester finanzieren (mit Vorfinanzierung durch die Bausparkasse und Ablösung durch die Wohnriesters wenn diese Zuteilungsfreif sind
2 Oder Ihr entnehmt einfach nur das Guthaben raus für den Erwerb einer Immobilie ist das unschädlich (man darf aus jedem Riestervertrag das Guthaben für den Erwerb einer Immobilie nehmen). Mann muss dann Rechnen ob Variante1 (oben) besser ist oder
- 2a Riestervertrag still legen weil Finanzierung über Bank auch langfristig billiger ist für euch als mit Wohnriester
- 2b Riestervertrag weiter laufen lassen um damit die Anschlussfinanzierung zu stemmen: Je nach Steuerlast bekommt man zwischen 20% und 45% Förderung, muss also z.B. bei 35% nur 2730 einzahlen um 4200€ anzusparen bzw. zu tilgen
Abschlussbegühr pro Vertrag waren 500€. Sind die auf jeden Fall weg oder dürfen seitens des Anbieters pro Laufjahr nur anteilig Gebühren berechnet werden (wie ich hier irgendwo gelesen habe)?
Richtig, diese wird auf die ersten 5 Jahre verteilt. Bei 500€ Gebühr wird also bei Abschluss 100€ abgezogen, bei Beginn des zweiten jahresn 200€. Aktuell sind also 2x 200€ weg und 2x300€ "noch zu Retten" (bei Kündigung). Jedoch bitte erst die Varianten 1, 2a und 2b durchrechnen lassen - gerne von verschiedenen Verkäufern oder einem guten Berater und danach entscheiden.
Korrektur: "bei Beginn des zweiten jahresn 200€" muss natürlich: "bei Beginn des zweiten Jahres wieder 100€". Nach 4 Jahren + einem Tag sind die vollen 500€ je Vertrag abgebucht.
nochmal pro-Wohnriester: Wenn die Zulagen+Steuervorteile über 200€ (je Vertrag) liegen, dann war/ist der Riestervertrag für Euch doch schon ein Gewinn.
Anmerkung: Noch besser wäre in diesem Falle anfänglich ein 10.000er Vertrag gewesen, denn diesen darf man beliebig aufstocken durch einfachen "überzahlen" - auf die differenz wird dann wieder die Gebühr von 1% fällig
Ohne konkrete Zahlen ist das hier ein Ratespiel, aber ich versuche es: Wegen der Förderung kostet Euch der Riester "nur" 2x 125€ netto für 2x 175€ Sparrate/Tilgung - daher verliert Ihr Ohne Riester erstmal ca. 2x 50€ im Monat!
- 100k€ kosten mindestens 3%Zins+1%Tilgung 333,33€ mtl. Rate
- 200k€ mindestens (3%Zins+1%Tilgung) 666,67€ mtl. Rate
- 300k€ entsprechend mindestens 1000€ mtl. Rate
- ACHTUNG: Nur 1% Tilgung ist zu wenig: Testschuld nach 10Jahren noch 88,4% = Hohes Anschlussfinanzierungsrisiko
- Summe hier also 1000€ Rate bei nur 1%=3000€ Tilgung im Jahr
Mit Riester müsst Ihr 100.000€ Vorfinanzieren zu vielleicht günstigen 2,25%. Zusätzlich müsst Ihr den Riester-Eigenanteil zahlen:
- 200k€ Darlehen zu 666,67€ mtl. Rate (wie gesagt mehr Tilgung wäre besser)
- 100k€ Vorfinanzierung Riester zu 2,25% = 183,33€
- plus Riester-Verträge: 2x 125€ (netto) = 250€
- Summe = 1100€ monatlich bei ca. 6.200€ Tilgung im Jahr (4200€ Einzahlungen Riester plus 1% von 200k€ = 2000€: Die quasi doppelte Tilgung kostet Euch hier also nur 10% mehr Rate (in diesem Beispiel)
Das ist natürlich sehr vereinfacht und (etwas) Pro-Riester gerechnet ^^. Auch bekommt man diese Zinsen nur wenn man ca. 26-31% der Kaufsumme an EK hat (Alle Kaufnebenkosten plus zusätzlich 20% des Kaufpreises um nur 80% des Kaufpreises finanzieren zu müssen)
Zinsen und Raten sind nicht alles: Bitte schaut auf Sondertilgung, Tilgunsänderungen und vorallem das Anschlussfinanzierungsrisiko: Die Niedrigen Zinsen möglichst lange sichern und nicht zu wenig (anfängliche) Tilgung. Kurzgesagt: Investiert nach den Verkäufer-Beratungen Geld für eine unabhängige Meinung/Beratung.
Danke dir. Die Zahlen sind schon nicht so weit von der Realität entfernt.
Ich habe die Unterlagen nicht hier aber stelle später vielleicht mal den Finanzierungsvorschlag von Bankberater 2 hier ein.
Eine Fragegezeichen steht bei mir noch hinter der jährlichen Riester-Steuerersparnis-/rückerstattung. Was machen wir idealerweise mit dem Geld?
Dort hat man uns die Riesterverträge quasi um die Ohren gehauen.
Das ist eine Eifersuchtsszene und keine Empfehlung für diese Bank. Es gibt so viele Banken bzw. unabhängige Berater, die ihr Handwerk besser verstehen. Wohn-Riesterverträge haben schon einige Nachteile, aber eben auch Vorteile! Blätter mal in diesem Link bis zu den Wohnriestervertrag: http://www.test.de/shop/eigenheim-miete/immobilienfinanzierung-sp0295/?mc=newsletter.immofinanzierung13.link
Danke für die Anwort, aber eigentlich ging es nicht darum pro und contra von Wohnriester-Verträgen zu diskutieren.
Ich habe mich da wohl ein wenig flach und kurz ausgedrückt. Der zweite Bankberater hält Wohnriester Bausparverträge durchaus auch für empfehlenswert, aber eben nur wenn es zur Finanzierung passt. In unserem Fall passt es nicht, da das jetzt konkret zu finanzierende Haus deutlich teurer ist als wir vor einem Jahr mal allgemein und grob geschätzt hatten und daher die Laufzeit der Finanzierung länger sein muss als damals gedacht.
Kritisiert wurde also lediglich die Tatsache, dass wir die Verträge schon ins blaue hinein abgeschlossen haben, ohne konkret ein Haus an der Hand zu haben. Gewonnen haben wir dadurch jetzt lediglich die jährliche Fördersumme von 2 x 154 € für 2012. Verloren haben wir Flexibilität bei der Finanzierung bzw. bares Geld wenn wir die Verträge kündigen müssen.
da das jetzt konkret zu finanzierende Haus deutlich teurer ist als wir vor einem Jahr mal allgemein und grob geschätzt hatten
Ich wollte es erst nicht schreiben, aber Dein Kommentar zeigt, dass die Finanzierung deshalb auf Kante gestrickt ist, weil das Haus einfach zu teuer ist. Um alles zu entwirren, mußt Du halt konkret die Kündigung der beiden Riesterverträge durchrechnen (lassen) und in Betracht ziehen, damit es ein Ende ohne Schrecken wird.
Ihr kauft ein gebrauchtes Haus? Da gibt es sicherlich noch einiges zu tun und es ist mit dem Kaufpreis + ca. 10 % (plus Anpassungskosten) nicht getan. Hinzu kommen noch die diversen, meist höheren Betriebs- und Instandhaltungskosten, die man als Mieter in dieser Zusammensetzung und Höhe nicht hat. Bei diesem engen Finanzierungs- und Belastungsspielraum verfallt bloss nicht auf die Idee, die Zinsfestschreibung nur 10 oder 15 Jahre zu machen (weil dies natürlich billiger ist). Ihr habt mit Eurer Immobilie (jedweder Art) genug zusätzliche Risiken, so dass Ihr keine Zinsspekulation treiben solltet. Kauft Euch nur das Haus, bei dem Ihr im Rahmen der geplanten Rückzahlungszeit Euch die Finanzierungskosten gut leisten könnt. Das Weihnachtsgeld könnte z. B. in eine Sondertilgung gesteckt werden.
Die Frage, ob jetzt bestimmte Gebühren "weg" sind oder nicht, ist "peanuts" gegenüber dem viel größeren Problem.
Danke für die gut gemeinten Ratschläge. Wir sind jetzt zum ersten mal ernsthaft an einem (gebrauchten) Haus interessiert und wollen/müssen an diesem Beispiel jetzt mal unsere Möglichkeiten ausloten und Erfahrungen sammeln. Wenn dieses Haus am Ende für uns zu teuer ist, dann kaufen wir es nicht, wissen dann aber mal konkret wo unsere Grenze ist. Und mit Grenze meine ich nicht das absolute Limit, sondern eine gesunde montaliche Belastung mit Luft zum atmen.
Vielen Dank für die ausführliche Antwort. Genau das, was ich wissen wollte!
Laut Bankberater Nr. 2 liegt das Problem mit dem Riestervertrag in unserem Fall darin, dass wir zur Finanzierung dieser 100k € aus den Riesterverträgen zu viel von unserem monatlichen Budget benötigen.
Vereinfachtes Beispiel:
Wenn wir insgesamt 200k € finanzieren wollen, kein Problem. 100k € Riester + 100k € dazu sind locker machbar.
Wollen wir aber 300k € finanzieren, ist der (erst 1 Jahr alte) Riester nicht zu halten. Es geht zu viel monatliches Budget für diese 100k € drauf. Die fehlenden 200k € sind mit dem Restbudget nicht zu finanzieren.
Denk man sich die Riesterverträge aber weg, reicht unser Budget aus um 300k € zu finanzieren. Natürlich auf Kosten einer längeren Laufzeit.
Macht das Sinn oder ist ein Berater schlimmer als der andere?