Frage von dagobert59, 596

Wie ist es mit dem Wohnrecht und Rangrücktritt beim Grundbuch?

Ich habe das Eigentum an meinem lastenfreien Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung (Wert etwa 200 000 €) im Wege der vorweggenommenen Erbfolge gegen Einräumung eines lebenslangen unentgeltlichen Wohnrechts meinen Sohn übertragen. Er hat vor, großzügig anzubauen und benötigt hierfür ein Bankdarlehen von 100 000 €. Die Bank macht die Darlehensgewährung vom Grundbucheintrag einer erststelligen Grundschuld abhängig. Ich bin nicht abgeneigt, mit meinem Wohnrecht hinter die Grundschuld zu treten, zumal mein Sohn für seine große Familie Platz benötigt. Ich lege jedoch Wert darauf, dass sich mein Wohnrecht im Range verbessert, also aufrückt und zwar in dem Umfang, wie die Grundschuld peu à peu getilgt wird. Wie müssen Grundschuld, Darlehensbedingungen und Sicherungsabrede ausgestattet sein, um mein Anliegen auf Rangverbesserung zu verwirklichen? Auf muss ich achten?

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Antwort
von Franzl0503, 444

dagobert:

Das Risiko eines möglichen Forderungsausfalls möchte die (finanzstarke) Bank mit ihren (erfahrenen) Realkreditspezialisten nicht eingehen, sie verstecken sich oftmals hinter ihre Beleihungs-“Richtlinien“. Das Wagnis sollst du tragen.

Erklärst du in Kenntnis möglicher negativer Folgen dennoch den Rangrücktritt, solltest du die Verbesserung deiner Position als Nachranggläubiger anstreben und auf folgendes achten:

a) Die im Range vorgehende Grundschuld darf nur für einen bestimmten Sicherungszweck, also für das Darlehen zur Finanzierung der Baukosten für den Anbau, auf der Grundlage einer eingeschränkten, eng begrenzter Sicherungsabrede geltend gemacht werden. Keinesfalls darf sie zur Sicherung aller sonstigen, aus der Geschäftsverbindung herrührenden und auch künftig entstehenden Forderungen dienen; man spricht dann von einer weiten Sicherungsabrede, die unbegrenzt alle derzeitigen und künftigen Forderungen einschließt.

b) Der Rangrücktritt hat mit der Maßgabe zu erfolgen, dass die Rangänderung nicht für die aus der Grundschuld etwa entstehende Eigentümergrundschuld gilt. Andernfalls läufst du Gefahr, dass der Eigentümer (auch ein Dritter, an dem dein Sohn das Objekt veräußert hat) nach Tilgung über die kraft Gesetzes entstandene Eigentümergrundschuld anderweitig verfügt, sie z. B. über eine Abtretung als Sicherungsgrundlage für andere Forderungen anderer Gläubiger verwendet.

c) Der Eigentümer hat seine gegen den Grundschuldgläubiger zustehenden Ansprüche auf Rückgewähr der Grundschuld im Falle der Befriedigung der gesicherten Forderung und auf volle Anmeldung der Grundschuld in einem etwaigen Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungs-Verfahrens sowie die Ansprüche auf Herausgabe des bei einer Zwangsversteigerung erzielten Überschusses an dich als Wohnberechtigten abzutreten.

d) Zwischen Bank und Eigentümer ist zu vereinbaren, dass Tilgungsleistungen nicht auf die persönliche Forderung sondern ausschließlich auf die Grundschuld zu verrechnen.

Vereinzelt wird dem Wohnberechtigten zur Verstärkung seiner Sicherheit empfohlen, neben dem Wohnrecht auch eine Rückauflassungsvormerkung zu seinen Gunsten im Grundbuch eintragen zu lassen. Eine im Range nach dieser Vormerkung platzierte Grundschuld hat normalerweise praktisch keinen Sicherungswert, weshalb der Kreditgeber auch hier den Rangrücktritt verlangt.

Eine solche Vormerkung, fällt sie in das geringste Gebot und bleibt somit bestehen, schränkt das Bietinteresse ganz erheblich ein.

Der Vollständigkeit halber sei noch auf das Ablöserecht hingewiesen: Dir steht ein Ablöserecht zu, wenn du durch eine Zwangsversteigerung Gefahr läufst, dein Wohnrecht zu verlieren (§ 268 BGB). Die Ausnahmebefugnis dient somit deinem Schutz, du hast die Möglichkeit, das Grundstück als Haftungsgegenstand für dein Wohnrecht zu erhalten. Selbstverständlich brauchst du in einem solchen Fall ausreichend Mittel zur Befriedigung der Bank.

Sind für dich vorstehnde Anregungen weitgehendst „spanische Dörfer“, dann lasse dich v o r Abgabe der Rangrücktrittserklärung vom Notar oder einem anderen Fachkundigen ausführlich beraten.

Antwort
von wfwbinder, 336

Das wird in der Form nicht klappen, weil die GRundschuld, im Gegensatz zur Hypothek, nicht akzessorisch, sondern fiduziarisch.

Eine Hypothek ist immer mit einer bestimmten Schuld verbunden. Die fiduziarische Grundschuld wird erst durch eine Zweckerklärung mit einer Schuld, einem Darlehen verbunden.

Also, wenn vor Deinem Wohnrecht 100.000,- Euro Grundschuld eingetragen wird und davon sind 30.000,- getilgt, dann sind 30.000,- aus der Grundschuld frei. Mit einer einfachen Zweckerklärung können die dann aber für den Dispo Deines Sohnes haften.

Aus diesem Grund, nämlich weil die Handhabung einfacher ist, arbeiten Banken heute fast ausschließlich mit Grundschulden. 

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