Frage von unkraut, 221

Wird die Baufinanzierung günstiger, wenn ich weitere Grundschuld stelle?

Wenn man für einen Hauskauf eine Baufinanzierung braucht und bereits eine abbezahlte Wohnung besitzt mit freien Grundschulden, wird dann das Hausdarlehen günstiger?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von wfwbinder, 221

Leider sind in der fRage keine Werte Enthalten, aber mal ein Beispiel:

Haus, Wert (soll unbestirtten sein) 300.000,- Erste Rang geht bis 180.000,- Zweiter Rang bis 240.000,- die 60.000,- kosten ca. 0,5-0,75 % mehr.

Bringe ich nun eine ETW mit Wert 100.000,- und leerem Grundbuch ins Spiel, kann ich die im ersten Rag bis 60.000,- und spare den erhöhten Zins von dem Haus.

Es wird also billiger. Um Wieviel hängt von der Bank und dem Verhandlungsgeschick ab.

Antwort
von Interhyp, Business Partner, 189

Hallo Unkraut,

wenn Du eine bereits lastenfreie Eigentumswohnung besitzt und diese als Zusatzsicherheit verwendet werden kann, wirkt sich dies sicherlich positiv auf die Finanzierung eines Hauses aus.

Der Bank steht dann eine weitere Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen zur Verfügung. Dadurch reduziert sich das Risiko der Finanzierung für die Bank und Du kannst bessere Konditionen erzielen.

Um die Möglichkeiten im Detail zu besprechen, empfehle ich Dir rechtzeitig Beratungsgespräche bei verschiedenen regionalen Banken oder einem unabhängigen Finanzierungsvermittler wahrzunehmen. So kann sicherlich die beste Variante für Dich gefunden werden.

Viele Grüße

Melissa, Interhyp AG

Antwort
von baufibemu, 176

Hallo Unkraut, ja es wird in der Regel günstiger. Zum einen kann man das Darlehen auf beide Objekte aufteilen. Das senkt den Beleihungsauslauf und somit die Zinsen und zudem verbessert eine weitere lastenfreie Immobilie bei manchen Banken die Bonität, was ebenfalls zu einer Verbesserung des Zinssatzes führen kann. Manche Banken verlangen aber auch für den Mehraufwand der Beleihung zweier Objekte Zinsaufschläge.

Beste Grüße

Antwort
von Franzl0503, 137

Unkraut:

Dem Beispiel von wfwBinder ist beizupflichten.

Banken neigen dazu. eine Gesamtgrundschuld zur Auflage zu machen. Dem würde ich widersprechen und auf eine Aufteilung Wert legen.

Um bei dem Beispiel zu bleiben: Kapitalbedarf 240 000, Einzelgrundschuld 180 000 auf Hausgrundstück und 60 000 auf ETW. Gesamtgrundschuld von 240 000 € auf beide Objekte ablehnen.

Antwort
von hypothekenteam, 128

Ja, das kann Sinn machen.

Banken kalkulieren die Zinshöhe u.a. nach dem Risiko des vergebenen Darlehens. Im Idealfall liegt die Beleihung, also das Verhältnis von Darlehenshöhe zum Wert der Immobilie (berechnet die Bank; oft = Kaufpreis ./. Sicherheitsabschlag), unter 60%. Dann bekommt man die günstigsten Zinsen. Meist steigen die Zinsen in folgenden Stufen: 70%, 80%, 90%, 95% und 100%. Zwischen 60% Beleihung und 100% können leicht 1% Unterschied sein.

Hat man nun eine zusätzliche Immobilie, auf der keine Darlehensbelastung mehr liegt (manchmal geht es auch bei minimaler Belastung), dann geht die Rechnung wie folgt:

Beleihung ohne Zusatzimmobilie:

Wert z.B.: 200.000

gewünschtes Darlehen: 165.000, ergibt eine Beleihung von 82,50%

Beleihung mit Zusatzimmobilie, die 150.000 Wert ist:

Wert: 200.000 + 150.000 = 350.000

gewünschtes Darlehen: 165.000, ergibt eine Beleihung von 47,14%

Um auf eine Beleihung von unter 60% zu kommen, würde es ausreichen, eine Grundschuld über 80.000 auf der Zusatzimmobilie einzutragen.

Alexander Solya

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