Frage von ich1969, 5.792

Wir sollen die Kosten für den Kaufvertragsentwurf, nach Absage zum Kauf, jetzt übernehmen...

Wir sind mit dem Makler quasi eine Kaufabsichtserklärung eingegangen. In dieser Erklärung steht: "... Bitte veranlassen Sie alles Notwendige um den notariellen Kaufvertrag beurkunden zu können. Dass dies bei eventueller Nichtbeurkundung die von mir/ uns zu verantworten ist, mit Kosten von notarieller Seite verbunden sein kann, ist mir/ uns bekannt. ..."

Nun haben wir uns doch, nachdem ein 2. Vororttermin statt gefunden hat, gegen den Hauskauf entschieden und dem Makler bekannt gegeben. Nun schreibt dieser, dass sich der Notar jetzt bei uns meldet, um die Rechnung für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfes an uns zu richten.

Ist dies so korrekt / müssen wir jetzt wirklich die Kosten für den Entwurf übernehmen? Wenn ja? Welche Kosten können hier auf uns zu kommen.

Vielen Dank für die Hilfe

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Franzl0503, 5.792

Ich 1969::

Alles Klar? Für mich nicht. Es gibt noch eine dritte Variante.

Über den Makler hast du dem Notar einen schriftlichen Beurkundungsauftrag erteilt. Daraufhin wurde der Notar tätig.

Die vollständige Fertigung des Kaufvertragsentwurfs löst die doppelte Höchstgebühr wie die für die Beurkundung selbst aus (§ 92 (2) GNotKG).

Der Entwurf ist vollständig, wenn er die Protokollierung (Beurkundung) unter Berücksichtigung aller bereits verfügbaren Informationen umfassend vorbereitet. Über die Qualität (Ausführlichkeit) des Entwurfs hast du nichts geschrieben.

Im übrigen ist es egal, welcher Hilfsmittel sich der Notar bedient und auf wessen Vorarbeiten er aufbaut. Er kann sich eines Vordrucks oder eines Musters aus dem Formlarbuch oder gespeicherten Texbausteinen bedienen.

Kommentar von ich1969 ,

Nun... in welcher Textzeile der Erklärung habe ich denn einen schriftliche Beurkundungsauftrag erteilt? Mal ganz davon abgesehen, haben wir den Makler nicht beauftragt gehabt einen Kaufvertragsentwurf in Auftrag zu geben. Wir haben lediglich zwei Termine vor Ort gehabt und klar auch über die Modalitäten gesprochen. Eines Tages erhielten wir per Mail einen Entwurf.

Aber egal... wir wollen ja eine Gebühr für einen Vertragsentwurf bezahlen. Darum geht es ja nicht wirklich.

Heute liegt die Rechnung gem. Kostenverzeichnis - KV GNotKG vor. Diese ermächtigt den Notar wohl eine Rechnung in Höhe von 1.075,76 € zu stellen. Er möchte jetzt, dass wir für Überlassungsgebühren für elektr. gesp. Daten 6,00 €, für eine Pauschale für Post-und Telekommunikationsdienst. 20,00 € und dann noch für Grundbuch-./Registerabrufkosten 8,00 €. Den Entwurf selber berechnet er mit 2 x 435,00€ .

Ich bin total sprachlos und brauche jetzt dringend einen Rat. Ich danke euch.

Kommentar von Franzl0503 ,

Ich 1969:

Für die Prüfung fehlen noch die Höhe des Kaufpreises und die Nummern des Kostenverzeichnisses (KV).

Erfahrung: Eine rühriger Angestellte des Notars verdient ein Mehrfaches ihres Gehalts allein dadurch, dass sie sofort nach der Maklers Info.  einen Vertragsentwurf erstellt und noch am gleichen Tage an den Erwerbsinteressenten verschickt.  Sie wartet jedenfalls die Entscheidung des Kaufinteressenten nicht erst ab.

Zum Trost: Stell dir vor, Ihr hättet erst nach der Vertragsabwicklung  die Fehlentscheidung (Immobilie-Macken) erkannt! Notargebühren, Kosten des Grundbuchamts, Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Kosten der Weiterveräußerung uvm: das Lehrgeld für eine unüberlegte Unterschrift beim Makler wäre bedeutend höher ausgefallen.

Kommentar von ich1969 ,

Auch wenn kein ausdrücklicher Auftrag (Kauf wäre erst in 4 Monaten gewesen) zur Erstellung eines Kaufvertragsentwurfes durch uns erfolgte? Im übrigen... der KP wäre 190T€ gewesen.

Zumal wir vom Notar nicht gefragt wurden, ob wir einen Notar hätten oder er "seinen" nehmen kann/darf/soll. Darf er in der Tat hier selbst bestimmend und in "unserem Namen" aufgrund der erteilten "Erklärung" einen Notar beauftragen? Das kann es doch auch nicht sein ?!

DANKE

Kommentar von ich1969 ,

... vom Makler nicht gefragt wurden (sorry...)

Kommentar von Franzl0503 ,

Ich 1969:

Noch eine abschließende Bemerkung:

Der Notar hat für den Vertragsentwurf exakt den Gebührensatz genommen, den ich vorausgesagt hatte. Die Gebühr hat übrigens die gleiche Höhe wie die für die Beurkundung des Grundstückskaufvertrags selbst.

M. E. ist auch der Auftrag klar: „Bitte veranlassen Sie das Notwendige, um den notariellen Kaufvertrag beurkunden zu können ...“ Dazu gehört doch: Grundbucheinsicht und Auswertung der Eintragungen (Belastungen, Vormerkungen, Zwangsvermerke etc.) durch den Notar, Fertigung des Vertragsentwurfs durch den Notar, Überlassung an die Vertragschließenden mit 14 tägiger Prüfzeit, und evtl. noch Einsicht in das Baulastenverzeichnis. Oder?

Über eine sehr lange Zeit habe mich solchen Themen beschäftigt - und bei gegenteiligen Ansichten letztendl. anheim gestellt, einen Fachanwalt einzuschalten.

Kommentar von ich1969 ,

Kam von Ihnen nicht auch die Information 1/4 oder 1/2 von ca. 1.100,00 €.

Er kann doch nicht den vollen Preis für einen Entwurf verlangen.
Das kann nicht richtig sein !?

Kommentar von Franzl0503 ,

Ich 1969:

Danke für den Stern. Gebührensätze von 1/4 oder 1/2 wurden von mir nicht genannt. Das am 01.08.2013 in Kraft getretene Gerichts-und Notarkostengesetz, § 92 (2), ist eindeutig. 

Antwort
von imager761, 4.042

Der Meinung des geschätzten wfwbinder vermag ich mich nicht anzuschliessen.

Unter der Prämisse, das der Makler (M) hier einen Notar (N) seines Vertrauens und längjähriger Geschäftsbeziehung beauftragt hätte, suggeriert sie IMHO  dem Kaufinterssenten (K) gegen Treu und Glauben, er wäre Auftraggeber und damit Kostenschuldner.

Darüberhinaus besteht IMHO garkein vorvertragliches Schuldverhältnis c. i.c. da gem. § 311b BGB überhaupt erst durch Beurkundung Kauverträge über Grundstücke zustandekommen können. Demnach wäre es aber beiden Seiten noch im Beurkundungstermin unschädlich möglich, von der Kaufabsicht zurückzutreten, ohne dass sich daraus Schadenersatzansprüche ableiten liessen.

Zudem gehört die Ausfertigung eines Entwurfes als konkrete Verhandlungsbasis IMHO eben zu der Beurkundung und der Gührenforderung dazu, ein Nichtzustandekommen darüber liegt in der Natur der Sache und fällt in die Risikospäre jeden N. Auch dürfte ein Schaden marginal ausfallen, da derartige Entwürfe aus Textbausteinen sekundeschnell zusammengestellt und ausgedruckt oder eben durch Änderung individueller Daten wiederverwendbar wären.

IMHO gilt demnach dasselbe, wie für einen Handwerker: Ein im Vertrauen auf einen in Aussicht gestellten Auftrag mit Gewinn kann er nicht als Schaden ersetzt verlangen, wenn der Kunde den nicht erteilt. Nur seine vergeblichen Aufwendungen, etwa Aufmaß beim möglichen Kunden, ersetzt verlangen. Dem N entstehen diese vergeblichen Aufwendungen IMHO aber nicht, da er etwa Vorarbeiten wie Grundbucheinsicht, Auszüge usw. dem tatsächlichen K berechnen dürfte.

Es wäre daher widersinnig, würde man eine Kaufvertragspartei dafür belangen, dass sie trotz unstreitiger Kaufabsichtserklärung den beabsichtigten Vertrag doch nicht abschließt.

Allerdings gibt es auch in diesen Fällen eine denkbare Haftung, wenn das Verhalten des Vertragspartners K ein krass treuwidriges Verhalten aufweist. Hier wird es eine Frage der Auslegung sein, ob die M wie N geltend machen können :-)

G imager761



Antwort
von wfwbinder, 3.260
        "... Bitte veranlassen Sie alles Notwendige um den notariellen Kaufvertrag beurkunden zu können. Dass dies bei eventueller Nichtbeurkundung die von mir/ uns zu verantworten ist, mit Kosten von notarieller Seite verbunden sein kann, ist mir/ uns bekannt. ..."

Entschuldigt bitte, aber was ist an dem Text, den Ihr unterschrieben habt misszuverstehen?

Ihr habt einen Vertragsentwurf in Auftrag gegeben, obwohl Ihr Euch anscheinend doch noch nicht ganz sicher wart.

Das normale ist eigentlich, dass der Käufer einen Notar seines Vertrauens beauftragt (wer die Musik bezahlt, kann auch sagen, der die Musik macht).

Hättet Ihr das gemacht, bekämt ihr, von dem Auch eine Rechnung, wenn ihr abspringt, aber Ihr hättet einen Vorteil. Würde nur Verkäufer und Objekt geändert, würde euch der diese Entwurfsgebühr eben nicht berechnen, weil Ihr ja den Vertrag über ihn macht und er die Beurkundungs- und die Durchführungsgebühr hätte und dabei die Änderungen gegenüber dem ersten Objekt vermutlich nicht so Arbeitsaufwändig wären.

Die Höhe der Kosten richtet sich nach dem abgesprochenen Kaufpreis. Die Kostenordnung sagt:

   Fertigt der Notar auf Erfordern nur den Entwurf einer Urkunde, so wird die für die Beurkundung bestimmte Gebühr erhoben. Überprüft der Notar auf Erfordern einen ihm vorgelegten Entwurf einer Urkunde oder einen Teil des Entwurfs, so wird die Hälfte der für die Beurkundung der gesamten Erklärung bestimmten Gebühr, mindestens jedoch ein Viertel der vollen Gebühr erhoben;

Bei 200.000,- Kaufpreis wäre die Beurkundungsgebühr 870,- +  Kostenpauschalen und Steuern. also ca. 1.100,- Euro. Somit wird die Abrechnung zwischen 275,- (mindestens 1/4) und 550,- (1/2) liegen.

Kommentar von ich1969 ,

Nun... danke für die deutliche Klatsche. Das hatte ich mir ja auch schon fast gedacht. Wollte sicher stellen, dass wir hier nicht doch über´s Ohr gehauen werden. Wichtig war mir unsgefähr die Höhe. Aber... freundlichen Dank für diese klaren Wort.

Kommentar von wfwbinder ,

Tut mir leid, dass ich nichts Besseres zu schreiben hatte, aber wenn man den eigenen Notar nimmt ist es immer ein leichter Vorteil. Ich erinnere mich noch gut, dass ein Sportkameradin, der ich den gleichen Tipp gab und die sich dann doch überreden lies (den Notar nehmen wir für alle Beurkundungen, der kennt sich sehr gut aus), nachher zu mir sagte: "Du hast ja Recht gehabt." Nur möchte ich nicht Recht behalten, wenn es schief gegangen ist, sondern höre lieber, "war ein guter Tipp, hat gut geklappt." 

Daher, nehmt beim nächsten Mal einen Notar, den ihr selbst beauftragt.

Kommentar von ich1969 ,

Achso... kann der Makler, ohne voherige Absprache mit den potentiellen Käufern (in diesem Fall uns) und ohne ausdrückliche Beauftagung bei einem ihm bekannten/vertrauten Notar einen Kaufvertragsentwurf zu erstellen, einfach so einen Notar bestimmen? Nur aufgrund der abgegebenen Erklärung alles notwendige zu veranlassen?

Wie bereits geschrieben, wir haben zwei Termine gehabt und so einige Dinge besprochen. Auch solche, die im Notarvertrag stehen sollen. Da der Kauf erst in 4 Monaten vollzogen wäre, sind wir / konnten wir ja nicht davon ausgegangen, dass jetzt bereits ein Kaufvertragsentwurf erstellt werden soll.

Und plötzlich war im E-Mail-Eingang ein solcher Entwurf!

DANKE

Kommentar von wfwbinder ,

Na ja, diese seltsame Erklärung, die man Euch da abverlangt hat, ist ja auch nicht zwingend eindeutig. 

        "... Bitte veranlassen Sie alles Notwendige um den notariellen Kaufvertrag beurkunden zu können. Dass dies bei eventueller Nichtbeurkundung die von mir/ uns zu verantworten ist, mit Kosten von notarieller Seite verbunden sein kann, ist mir/ uns bekannt. ..."

Es klingt ja schon so, als sollte er in Eurem Auftrag einen Notar beauftragen.

Aber:

     "... Bitte veranlassen Sie alles Notwendige um den notariellen Kaufvertrag beurkunden zu können.

Diese erste Hälfte allein kann auch heissen "alle Unterlagen zusammenstellen, damit ein Notar (den ihr beauftragt) das vorbereiten kann.

     Dass dies bei eventueller Nichtbeurkundung die von mir/ uns zu verantworten ist, mit Kosten von notarieller Seite verbunden sein kann, ist mir/ uns bekannt. ..."

Diese zweite Hälfte geht dann schon sofort auf das Risiko, der Kosten ein.

Was dazwischen eigentlich fehlt wäre eine Formulierung wie: "beauftragen Sie in unserem Namen einen Notar mit der ERstellung eines Vertragentwurfs."

Stellt Euch doch erstmal auf die "Hinterbeine."

Kommentar von ich1969 ,

Wir stehen auf den "Hinterbeinen" danke.

Wir scheinen uns im Grundsatz nicht zu verstehen. Alles gut..

Antwort
von ich1969, 2.614

.... alles klar

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